本報記者 唐韶葵
實習生 初昕 上海報導
日前，翰同資本在上海投資的一棟老樓靜安NEO正式開業，這一舊改項目除了引入酒店業態之外，還將華住酒店集團（簡稱“華住”）從運營方變為投資方，創新退出機制。
翰同資本於2017年9月完成了對靜安律德大廈的股權收購之後，采取“專業運營、劣後捆綁”的操作模式，邀請華住集團作為項目基石投資人及酒店部分運營商，並引入合眾厚生、金茂資本、大苑地產、澤谷投資、北京信託等專業投資機構聯合投資。
據翰同資本創始合夥人王倩透露，目前翰同資本已經與華住集團以“投資+運營”的模式共同合作了4個項目，均分布在北京、上海城市核心地段，包括上海靜安、外灘、張江，北京三元橋。目前，翰同資本投資的項目總資產規模為40億到50億人民幣，建築面積以中小體量的小而美的項目為主，比如單體規模一到兩萬平方米之間、總體規模約為十萬平方米的項目。
而華住自2017年底開始首嘗投資人角色，儘管這一模式在國內剛剛起步，但在美國已經發展非常成熟。據透露，在華住一年1000家左右的新開酒店中，900家以上都是加盟品牌管理，只有少部分核心位置的酒店或者旗艦店會采取資產合作或者自己租賃的方式。
舊改潮下的模式創新
隨著城鎮化水準的不斷提高和房地產市場的快速發展，城市中心尤其是一線城市的核心位置，空間已基本飽和，城市進入存量土地“二次開發”階段。
以靜安NEO為例，該項目始建於1978年，前身為上海滬西紡織機械廠。歷經四十年滄桑，大廈的物業基礎設施陳舊，層高、結構、機電等均不能滿足現代企業的需求，達不到現在安全性的建築標準。大廈的老舊面貌與低效能已經和區域價值、城市形象不相匹配，亟待更新。
翰同資本在充分的市場調研基礎上對項目重新定位，將項目打造為包括城市輕奢酒店CitiGO（歡閣酒店）、盈石旗下的創意辦公空間Mall Work（摩客）以及生活美學商業品牌的精品商業綜合體，並將大廈更名為靜安NEO。而該項目從清理前期租戶、設計、改造、完成招商到啟幕，僅用了一年時間。在翰同接手這棟樓之後，出租率達到95%，業主一年的租金收入從600萬漲到1800萬。
對於將大廈且分成小塊經營，王倩指出，作為專業的投資人，買任何項目第一點考慮的是怎麽退出，什麽時候退出，以什麽價格退出。對於經營性的物業來說，市場上有一個公認資本化率，運營現金流穩定的話可以實現20倍、25倍，甚至30倍的資產增值。據悉，老樓改造的投資期為5到7年。
王倩稱，翰同資本希望通過輕重資產的結合打造生態圈，通過持有的資產給翰同的被投企業提供更大的管理面積。目前翰同主要還是選擇北京、上海這兩個城市，與資本方合作，考慮募集更大規模、更長期的資金，運作一些體量大、值得長期持有的、周期在五年甚至以上的項目。
據王倩透露，繼靜安NEO之後，在未來一年間，上海外灘NEO、張江NEO以及北京三元NEO、上地NEO都將陸續打造完畢，NEO有望成為翰同資本在城市更新領域高端的品牌IP。
大宗物業投資新趨勢
隨著房地產增量市場逐步觸及行業天花板，存量市場成為資本與資金布局的通道。華住集團副總裁葉菲透露，靜安NEO是華住集團和翰同資本以Co-GP（共同基金管理人）形式共同發起，華住進行參股並經營的第一個項目。葉菲稱，現在新的酒店形象更加輕，房間更小，社交空間更大，更強調人的互動，這顛覆了之前強調規模、存在大量浪費空間的傳統酒店形象。而在過去的一年裡，華住和翰同已經通過不同形式在北京、上海優質地段合作收購四個存量項目，並翻新改造，不僅能強化華住在高端品牌的布局，還能通過資產增值獲取良好的回報。
王倩指出，目前地產行業低迷，開發商並不是因為項目的收益不夠而破產，而一定是因為現金流的周轉問題。因為只要能夠堅持足夠長的時間，世界上任何一個地方階段性的經濟危機過後，房價整體應該是上漲的。今年中國地產業碰到杠杆和現金周轉的問題，但在核心地段、收購成本足夠低的項目會有相對較好的抗風險的能力，但是在一些非優質地段或者二三線城市就會碰到很大困難。
針對投資市場出現的階段性的困難，王倩指出，總體上已經看到了很多貨幣政策越來越趨向寬鬆的跡象，而且對民營企業從去杠杆變成了穩杠杆。
事實上，華住從2017年的四季度和2018年的一季度又陸續布局了幾個項目，在今年二三季度持幣觀望，希望價格回調到相對理性的程度。華住酒店集團總裁金輝也指出，對於具備運營能力的企業而言，在這個階段需要真正回歸資產的本質，把資產真正運營好產生合理的回報，做好真正的閉環。（編輯：黃鍇）
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