惠州、廈漳泉等樓市成交腰斬 中期粵港澳灣區可高看好

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珠三角及福建地區各城市一直以來是市場關注的熱點區域，基於粵港澳大灣區發展歷史大機遇，在城市更新持續推進，產業更新轉型發展、城市大交通規劃更新的推動下，房地產市場發展持續向好，特別是環深圳、廣州核心都市圈內的三四線城市紛紛迎來成交上升期。2019年又可能呈現出怎樣的勢頭呢？

一、2018上半年各線調控深化從嚴，下半年以穩為主漸有放鬆

各市因城施策，以市場需求為主繼續深化調控，同時加快建立租購並舉的住房保障體系。上半年調控從嚴，一線城市廣州收緊公積金和限貸、上調利率；深圳“三價合一”、二次房改實現供應多元化；二線城市福州嚴禁捆綁銷售、防止價外加價；三四線城市惠州、東莞相繼頒布、更新限售、限價等。下半年政策則逐步鬆綁，限價、限簽、限購基本或定向放鬆，公積金流動回歸正常，廈門、福州等市還頒布人才新政、放寬落戶標準，政策基調轉向維穩，並有邊緣性松動跡象。

二、商品住宅供求量價齊升整體向好，但各城市分化顯著

商品住宅成交量價齊升總體向好，但各城市間分化顯著。14城供求總量均在8000萬方左右，尤以成交面積增加明顯，總量同比上漲9%，近六成城市成交面積實現正增長，中山市場熱度急劇上升，同比攀升135%漲幅最為顯著，泉州、惠州同比漲幅也均在60%以上，而廈門、漳州以及汕頭同比跌幅則超50%紛紛創新低，項目去化普遍不佳，年末“以價換量”下平均開盤去化率也僅四成左右，整體市場陷入低迷。

八成城市價格持續上漲，深圳繼續一枝獨秀但均價六年來首次回落，廣州受限價放鬆刺激，均價上漲24%創新高，漳州更是大漲73%，明顯可見房價上漲是導致市場需求乏力的主因，尤其是一些經濟基礎較為薄弱的三四線城市，上行的房價壓力顯著削弱了居民購買力。

2018年珠三角及福建地區主要城市供求量價情況（部門：萬平方米，元/平方米）

數據來源：CRIC2016

庫存及消化周期，5個典型城市均是漲多跌少。特別廈門供過於求顯著，市場低迷成交創近十年新低，購房者觀望情緒十分濃厚，去化周期高達40個月，環比暴漲176%；唯一庫存小幅減少的東莞則因今年整體供求量縮水，但供不應求市場格局仍然未改。

2018年珠三角及福建地區典型城市庫存及去化周期（部門：萬平方米，月）

數據來源：CRIC2016

三、土地供應回升但量價齊跌，底價成交、流拍成常態

2018年經營性用地的成交面積達7316.4萬平方米，同比下降了14.7%，成交總價4806.5億元，較2017年減少了8.2%，可見整體土地市場降溫明顯。近六成城市供應環比上升而成交下降，如廣州今年供應超過1600萬方，但因樓市整體降溫，成交樓板價及溢價率在多元化土拍政策加碼下明顯降溫，2018年溢價率創近六年新低；福州整體土拍由熱轉冷現象明顯，廈門土地市場持續冷清，隨著調控政策持續發力，底價成交、二次出讓、流拍現象不斷，整體溢價率也繼續下滑；深圳則供求量價均呈萎縮，受城市特性製約，定向出讓與舊改進駐成為主流。整體上土地成交量價齊跌，底價成交、流拍成為常態。

2018年珠三角及福建主要城市經營性土地供求量價（部門：萬平方米，元/平方米）

數據來源：CRIC2016

四、預判2019：短期成交量價或繼續下行、壓力較大，中期粵港澳可高看一眼

政策方面四季度以來全國多城開始釋放限售、限購、限價等政策放鬆的信號，調控重心從“遏製房價上漲”向“穩地價、穩房價、穩預期”轉變，而廣州、珠海等市也已有所跟進，預計2019年珠三角及福建地區的各城市整體政策基調仍以“穩”為主，局部鬆綁調控預期將會是大概率事件。

供求方面隨著政策預期放鬆，廣州、深圳將加大上市供應房源，成交量或將低位回升，房價仍將高位維持以穩為主；二線城市廈門、福州隨著早期地塊及新拍地塊陸續上市，2019年市場供應量仍將持續高位，但鑒於市場觀望嚴重，下行趨勢猶在，預計市場成交熱度依然不高，未來房價穩字當先或將面臨回調；其余三四線城市預計結構性分化還將繼續，整體新增供需將繼續縮量，價格小幅波動，但由於調控政策有望鬆綁，預計跌幅不會很大。

土地方面一、二線城市供求量有望提升，為提振市場企穩回升，預計2019年優質宅地供應將繼續增加，當前高地價項目集中區域地塊供應則會減少，地塊溢價率低位回升。三四線城市在市場下行及政府的財政壓力下供求價格或將下調， 房企在調整期土地投資將更加謹慎。

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