文 ：子木聊房

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這段時間，樓市熱點幾乎都聚焦在了「炒房租」這個話題上。

不難看出，國家對於炒房租這件事上的態度可謂堅決如一。在第二天也就是8月19日，住建部就直接集中約談了以自如、蛋殼為代表的諸多租賃企業負責人。

要求禁止以搶房源的形式哄抬房價，誘導房東提前接觸租賃合約。並強調「三個嚴查」，嚴查資本融資管道，嚴查哄抬租金，嚴查租賃資質。

而且8月21日又開通了舉報黑中介專線，全國發令嚴打，保衛租賃市場土壤不受侵害。

一連串措施把資本這條惡狗牢牢地堵在了門外。同樣也以儆效尤，警示了所有以後想做房屋租賃生意的人：不要隨便碰這塊市場，也別想靠這塊市場發財！

聽到這個消息後，就有粉絲在房產研習社裡問了我一個問題。他說：

住建部對炒房租為何能這麽快地作出如此有力的舉措？而當初在炒房價的管制上卻一向是滯後反應？如果在2017年集中約談城市負責人，是不是房價也不會漲成現在這樣了？

這個問題很有意思，我把答案分享給大家。

首先，「約談」在中國幾乎是最高級別的市場管制，就好像你犯了錯，上司請你喝茶。面對面問你這事兒以後乾不幹了？

如果不乾，那好，簽個軍令狀吧！背後深意相信大家都懂。

這種方法尤為好用，所以當初在房價管制上，地方強行介入市場給樓市限了價，還設定了漲停板，這在歷史上幾乎是聞所未聞的。所以在中國，只存在想管不想管之說，不存在絕對博弈。

回到問題本身。

房價高了，買不起無所謂，反正大家可以租房住，但是房租高了這就不行了。因為城市人口失去了居住權，大批年輕勞動力被阻擋在城市外，這相當於扼殺了城市發展。

我在上文也說過，房租最能反應一個城市經濟的本質和市場供需，也是一個城市的底線，底線戳穿了，一切就都完了。

第二，租賃市場如果自由化，資本駕馭了市場，以吸血的方式隨意調價，而目前的城市造富能力無法支撐資本的盈利基礎，遲早是要崩盤的。崩盤之後，資本拖欠房東房租，成千上萬的房東驅趕年輕房客的現象誰都不願意看到。

第三，炒房價和炒房租的既得利益者不同，跟自己無利害關係的事情肯定要不擇手段，人之常情。

總的來說，這波炒房租帶來的後遺症可能不太好，因為這個事情已經把房東的調漲預期激起來了，想輕易下去不是那麽簡單。

三四線城市會根據供需、居民工資水準自動調節回落下去，而熱點一二線城市因為需求遠大於供給，例如北京就要靠快速增大供給的方式平衡市場。

例如把資本囤儲的房源強行掏出來，例如增大長租公寓用地發展租賃市場，例如像之前所說的把大城市周邊的農民集體建設用地轉為租賃等等。

「房價可以畸形，但房租絕不可畸形」，這是民生的底線，也是發展的共識。因為一個城市的生命力是靠蓬勃向上的年輕人，絕不是所謂的權貴。

租賃就講這麽多，接下來我們講一下今天的主題，「如何判斷未來樓市的房價走勢」。下文用到的這份資料是貝殼研究院老友讓我做解讀用的，我藏了私心，偷偷分享給大家。

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就目前市場形勢來說，空軍依形勢佔了上風，多軍和空軍的戰爭焦灼，尤其對於未來房價是否上漲的問題上還在纏鬥。其實歸根結底就是兩個關鍵詞，「經濟形勢」和「城市化率」。

如果你是子木的老讀者，相信你會在我的文章《一文讀懂中國樓市上半場》的末尾會留意到一個線索。

未來房價是否走進下一波漲勢周期，還要看居民的儲蓄情況，也就是可支配收入的佔比。

而居民收入的增加目前無外乎兩種形式，一是產業更新拉動內需，自我造血；二是一帶一路人民幣國際化，他處吸血。

至於這個期限多長，目前無法作出判斷，或許明年從鄰國大兄弟家挖出石油資源，再通過人民幣結算，中國可能就一波走富了。

當然國富轉民富的方式不可能是突然給你銀行卡裡打多少錢，讓你得一筆橫財。只可能是通過上調個稅起徵點，減少醫療、教育等支出項，增加民生保障等措施。

理想狀態下，未來看病可能不花錢，孩子從小到大的教育不花錢。我相信這個趨勢肯定會到來的，畢竟我們也想不到77年大學生可以恢復高考，06年可以施行免費九年義務教育。

就像蔡朝陽老師講的：“教育的本質是為了讓一個人有勇氣對一個事情作出理性的思考和判斷！既然你改變不了這個世界，就要學會不被世界所改變，同時只能期望這個世界越來越好。”

對於城市化率來講，它一直都是樓市多軍的最後一根稻草。（建議大家雙擊圖片放大圖片感知趨勢）

從上圖可以看出，中國從1980年改革開放開始，城市化率的步調得以加快，尤其在98年經歷房改結束福利分房後，房地產市場全面進入建案時代，城市化速度快速拉升。

2017年中國的常住人口城鎮化率僅58.52%，距離70%的目標還有12個點，預計釋放1.8億人到城鎮，考慮人均36平的住房需求，將帶來65億方的剛需。

而目前中國現在進入到經濟轉型階段，一線和二線城市均處於產業結構調整狀態，從當前一線城市的城市規劃看處於人口管控，那麽二線城市將作為未來吸納和承接人口和人才的主戰場。

那麽問題來了，房價在未來大概率還要上漲，那麽如何判斷這個上漲信號呢？

答案就是「房貸利率」。

房貸利率是1980年由鄧老提出的，並在1998年左右得以完善，同時提出了公積金貸款業務，並把最長貸款期限延伸至30年。

正是由於房貸的誕生，居民可以用少量的資金去撬動更大的杠杆完成資產配置，中國房地產市場迎來黃金十年，同時也因為過度使用房貸杠杆造成房價一路飆升，資產泡沫迅速累積。

很多人把房貸利率僅僅看作購房時的利息計算。但房貸利率其實是中國樓市巨集觀調控最有力的武器。

如上圖，房地產歷史上任何一個房價轉折點，幾乎都是踩著房貸利率變化的節拍。房貸利率升，房價降；房貸利率降，房價升。

（圖為2017-2018年北京房價隨房貸利率的變化）

2017年這波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下調房貸利率，並以7折房貸的結果。這個利率進入歷史谷底區後，再加上棚改貨幣化PSL天量供應，三四線也跟著瘋漲了一波。

所以未來判斷房價信號是否上漲，就要看房貸利率的調節。如果有一天銀行大喊7折放貸了，你什麽都不用考慮，衝進去趕緊買房，因為下一波大牛市已經在路上了。

目前中國的房貸利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，從歷史走勢區間來看並不高，如果中央繼續堅決遏製房價上漲，房貸利率就絕不會放鬆。而且如果未來央行放水刺激實體經濟，防止大水進入樓市的最好方法也是上調利率。

所以最近那些所謂廣東、上海利率大幅下降的謠言不攻自破。

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經過2017年這麽一波非理性房價大牛市，現在整個市場都冷靜下來了。

以北京為代表的一線城市已經把房價翻入了雲端，其目的很簡單，就是不讓剛需買房，這也是土地出讓金式城市發展的必然結果。

現在來看北京的人口和城市化率均已達到飽和，沒有更多的土地可供招拍掛，顯然房地產稅模式所帶來的財政收入比土地出讓金模式更佔優勢。

所以未來一線城市的趨勢就是發展租賃市場保障年輕勞動力供血城市發展，發展共有產權等政策房作為城市剛需人口的過渡，發展房地產稅開始摘原有居民的韭菜。

從圖中可以看出租賃住房和共有產權房的供給是遠遠不夠的，那麽未來其供應主體的政策傾斜將是必然趨勢。

同時房地產稅的頒布會擠壓整個市場的投資太空，讓更多的投資客出手房源，不斷優化整個市場的剛需佔比。

這裡又讓我想起了前段時間提到了新加坡的「三軌製」房地產模式。有粉絲就在後台留言說，目前新加坡房價也在暴漲，說明三軌製是沒有任何效果的。

其實這是兩個概念。新加坡三軌製的好處是政策房佔了絕大數，起碼保障了居民的日常生活居住。至於建案怎麽炒怎麽漲都不關乎大家的事情，老百姓自然也不會怨聲載道，因為沒有涉及到自己利益，人家有錢喜歡買房你管的著嗎？

就比如北京，雖然以後政策房和租賃市場建立起來了，但是建案還是會漲的，因為會有越來越多的年輕人想跨越階級，也會有越來越多的本地居民出逃北京。隻不過這個市場投機性太空更少了，換來的是源源不斷的剛性需求。

而二線城市的情況則是一線城市的前世。

一線城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二線城市，又隨著二線城市產業的更新，二線城市的大學生開始越來越喜歡呆在本地發展。

在有了人口的基礎上，城市更注重的是市場經濟發展和城市建設，但這又是耗費財力的大工程。

所以未來房地產稅即使頒布，二線城市也會大概率沿用土地出讓金模式，因為來錢快，只有巨集量的資金才能支撐起一個城市的快速發展。

所以未來熱點二線城市的房價大概率會上漲，而且漲幅會大於一線城市。同時對於人才來講，二線城市也會成為人生機遇新的選擇。

對於三四線城市來講，經過這輪大牛市的噴發，已經把社會居民儲蓄透支乾淨。隨著棚改貨幣化補貼力度減弱，三四線城市市場逐漸熄火。

可能有人會說，三四線城市也需要城市化啊，農民也要進城，房價為什麽以後就沒希望了？

答案其實很簡單。

一是人才跟不上，很多三四線的大學生都是加速外流。即使城市化起來，沒有人才的產業也無法發展。到頭來還是在舉債發展經濟，不斷惡化地方債，這是死循環。就像東北現在很多地方連養老金和公務員工資都是借錢發。

中國的城市就像是一個傑出人士生班，所有學生都在努力學習想考個好成績。但基礎、天賦和被班主任照顧的機會都不是均等的。但所有學生都學會了如何努力，卻沒有學會如何放棄。

二是三四線城市的房地產庫存太大。

眾所周知2015年施行的貨幣化棚改就是為了解決樓市庫存的，那時候很多城市的房子比人多的多。經過這麽一輪漲勢，很多有房一族抱著暴富心理又買了二套三套。實際庫存遠大於人口數量。

再接著2017年以後，開發商為了保持規模有活兒乾，又是拿地又是補庫存。實際庫存增量又進一步提升。

所以馬雲說八年後最不值錢的就是房子,以後房子如蔥”,這個論點在一些三四線城市是成立的。

再者失去棚改補貼力度的三四線靠自身的財力無法進行大規模城市化建設，即使建設，現有的房屋庫存也足夠吃了現有的居住人口。

那麽在供給遠大於需求的三四線城市，房價靠什麽上漲？

靠信念嗎？

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