安邦退場 北京CBD黃金地塊的“復活劫”

中國經營報《等深線》記者 黎慧玲 北京報導

因深陷“安邦泥潭”而撂荒多年的北京CBD核心區Z3、Z4等地塊，在8年之後，終於迎來了命運的轉機。

日前，接近這幾宗地塊的人士告訴《等深線》（ID：depthpaper）記者，Z3、Z4等地塊目前均已經交付至中標方手中，拉鋸多年的交地風波就此畫上句號。

這些一度未被如期貨付的地塊，位於北京東三環國貿橋東北角的CBD核心區，與它們一並出讓的，總計包括18個地塊，佔地約30公頃，總規劃建築面積410萬平方米。2010年，包括Z3、Z4地塊在內的這批土地公開出讓，因其黃金位置而引發眾多企業競爭。在最終的勝者中，既包括中信集團、中金公司（以下簡稱“中金”）這樣的央企，亦有其時身為“新貴”的安邦保險集團（以下簡稱“安邦”），也有萬通地產（600246.SH，以下簡稱“萬通”）這樣的傳統房地產開發企業。

萬通以聯合體方式拿到的Z3地塊，又是這批地塊中最為優質的土地，被稱作“北京CBD最有價值的土地”，卻因一級開發商實際控制人安邦拒不交地而導致開發受阻多年。這種局面，直到原董事長吳小暉控制的安邦謝幕之後，終有轉折。

《等深線》記者了解到，2018年4月28日，北京市規劃和自然資源委員會（原北京市國土局）分局土儲商務區分中心與CBD核心區Z3項目受讓方北京金通港房地產開發有限公司（以下簡稱“金通港”）簽訂《現場交地確認書》，完成了Z3項目土地移交工作。

然而，在苦等8年終於等來交地之後，王憶會選擇了一紙合約的告別，將萬通所持的Z3股權賣給了物流大亨普洛斯。王憶會是馮侖的摯友兼萬通的接盤者。

如今，與Z3關聯的周遭已物是人非。萬通作別馮侖時代，轉至他的老友王憶會之手；幾十米之隔的“中國尊”已經建成，528米的高度蓋過國貿三期成為了北京新的“天際線”；黃金地塊撂荒的“症結”安邦由原保監會接管，吳小暉鋃鐺入獄。

不僅命運多舛，這還是一塊高度金融化的土地。以Z3地塊為資產標的，一系列複雜的金融運作潛行其中，中金、華潤、中融等都是金融市場裡的頭牌，它們輪番登場，似乎是金融家們在房地產領域中扮演重要角色的伊始。

如今，何時開發？誰來操盤？這些問題目前都沒有答案。跳出了“安邦泥潭”，Z3地塊的故事顯然還沒有到完結的時候。

難題何來？

圍擋嚴實，鐵門緊閉，《等深線》記者日前在場地內看到，撂荒多年的Z3等地塊至今仍無動工的跡象。在長達8年的時間中，這塊被譽為CBD最有價值的土地，因一級開發商拒絕交地，無法交付給中標方萬通聯合體開發。

2018年4月土地完成移交後，Z3地塊的項目實體公司金通港在工地派駐了保安，場地內的樹木也被移走，為施工做準備。工地內一度傳出將於今年國慶前後開工的消息，但這個時間之後又延遲到了至少明年五一。

撂荒多年的Z3地塊，被稱為“北京CBD最有價值的土地”。《等深線》記者 黎慧玲 攝影

關於“推遲”的原因有兩種說法，一是受到2019年有可能在北京舉行一些重大活動的影響，Z3地塊居於重要交通位置而不便施工；二是Z3地塊股東變動，原來的操盤者萬通退出，帶來了一定的不確定性。

王憶會時代的萬通，在地產開發領域的野心幾乎熄滅。他手中的萬通股票幾乎全部被質押，顯示其極其緊張的資金鏈狀況。

時代輪換，Z3始終是萬通繞不過去的心結。曾一舉聯合拿下“CBD地區最有價值的土地”光芒閃閃，又迅速淪為問題項目困難重重。面對一級開發商拒不交地，政府和中標方都束手無策，Z3項目的開發拖了一年又一年，投資方飽受資金壓力，如今，王憶會選擇了變賣萬通在Z3項目上的股權。

王憶會應該知道，Z3地塊來之不易。那是北京土地市場上有名的“世紀大拍賣”，暗流洶湧，轟動一時。

Z3地塊旁邊的中國尊早已建成。《等深線》記者 黎慧玲 攝影

2010年，北京市政府決定出讓CBD核心區最後的可供地塊，最先入市的是位於東三環與建國路交叉口東北角的中服地塊，起拍價50億元。其稀缺性注定了這將不是一場簡單出讓，後來的曲折卻也遠遠超出了大家的想象。

入市之時，因對競標企業資質條件進行嚴格限定，中服地塊“內定”給一級開發商遠洋地產的傳言四起。在那個部落格年代，SOHO董事長潘石屹特地寫了一篇文章——《中服地塊符合掛牌條件的全世界只有一家公司》。輿論壓力之下，原北京市國土資源局一度叫停了交易。直到2010年12月，中服地塊被一分為四，分拆成Z3、Z4、Z5、Z6四宗地塊拍賣再次入市，總規劃建築面積也由32.7萬平方米增加到58萬平方米。

Z3在四個地塊中所佔權重為六分之一，被稱為“CBD地區最有價值的土地”，由萬通、中金、中金旗下子公司發起成立的中金佳業（天津）商業房地產投資中心（有限合夥）（以下簡稱“中金佳業”）、亞洲電視有限公司（以下簡稱“亞視”）和香港置地旗下的西部國際金融貿易中心有限公司（以下簡稱“西部金融”）作為聯合體，以25.2億元成交。

CBD核心區的功能定位明確，中服地塊在內的CBD12宗地塊皆為商業金融用地，中金計劃將公司的全球總部入駐Z3，民生銀行拿下了Z4地塊，計劃在此建總部大樓。此外，安邦、中信等金融巨頭也紛紛落子於此。Z5由安邦拿下，獲得Z6的是遠洋地產聯合體。

由中服地塊拆成的這四宗地，一級開發商為北京商務中心區開發建設有限責任公司（以下簡稱“CBD開發公司”），安邦子公司持股53%，遠洋集團持股47%。CBD開發公司的法定代表人和董事長是遠洋集團董事長李明。雖然站在前台的是遠洋地產，但公司的控制權和決策權當時都被安邦掌控。

按照當時簽署的相關協議，北京市政府方面應當2012年初交付“三通一平”的Z3熟地予以動工開發，但由於一級開發商拒不向北京市土地儲備中心交地，北京市國土局無法如約向中標方交付。亞視打起了退堂鼓，退出了該項目。2013年3月14日，Z3項目公司金通港成立，萬通佔股35%、西部金融佔股30%、中金佔股1%、中金佳業佔股34%，項目總投資估算42.1億元。

這4家股東中，中金及中金佳業是金融機構，西部金融的母公司是香港置地，作為內地地產開發商的萬通，自然成為Z3項目的操盤者。身處土地得不到交付的困局中，萬通周旋於政府、一級開發商與股東之間多年，但始終沒能解決Z3地塊交付的問題。

此間，北京市政府方面多次出面協調，但未有結果。安邦實際控制的一級開發商堅持拒絕向政府交回土地，並多次阻撓萬通方面進場開工。

有知情人士告訴《等深線》記者，安邦此舉，是想以Z3地塊的交付為籌碼，意圖獲得其他更多地塊。在中服地塊首次整體出讓時，安邦方面的意圖是整體獲得中服地塊，進行一二級聯動開發，但未能如願。按照其時有關規定，一級開發商在公開招拍掛後未能取得土地開發權的情況下，可以獲得不超過8%的土地溢價補償。

不過，在這場世紀大拍賣中安邦其實收獲不菲，不僅拿下了Z5地塊，並在2011年聯合其他公司摘得了Z9、Z10兩個相鄰地塊。

資本進出

在Z3這塊“北京CBD最有價值地塊”的身上，各路資本走馬燈一般的變換，你方唱罷我登場，似乎都在見證Z3地塊的多舛命運。

早在2012年，拿地兩年後沒有如期獲得土地移交，發現苗頭不對的亞視早早退出了中標聯合體。

交地延遲導致Z3項目沒有如期動工，投資損失日益累積。2013年，在萬通股東大會上，小股東以此直接向時任董事長許立發難。為了緩解股東的質疑，萬通以類Reits形式，左手倒右手退出了自有資金。2013年4月，萬通以11.98億元的對價，向北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心（以下簡稱“正奇系合夥企業”）出售Z3地塊34%股權。

同時，萬通引入華潤深國投信託作為資金渠道，雙方成立北京陽光正奇資本管理有限公司（以下簡稱“陽光正奇”）充當基金管理平台，萬通持股70%，華潤信託持股30%。萬通以陽光正奇為平台，發起成立13.2億元規模的信託基金投資Z3地塊，期限為5~7年。這一番操作後，萬通得以將項目股份賣給了自家的投資平台，在項目公司金通港的直接持股比例降至1%，由正奇投資持股34%，萬通通過5家正奇系合夥企業間接持股9.69%。

5年後，華潤信託到期退出，中融信託被引入進行展期。2017年，中融信託正式接盤，其後通過子公司國富匯金（天津）投資管理合夥企業（有限公司）（以下簡稱“國富匯金”）在正奇系合夥企業中持股。通過計算得知，穿透之後，中融信託一方獲得了24.31%的持股。

中融信託的孫公司中融國富投資管理有限公司，接手陽光正奇30%股份。2017年6月，萬通收購中融國富，陽光正奇成為萬通全資子公司。

而持有金通港34%股權的中金佳業，投資基金的存續期是7+2年，原本2018年5月面臨第一次到期，在看不到項目進展的憂慮之下，部分LP投資人開始尋求提前退出。財新曾報導，2016年年中，中金佳業的部分LP投資人不願再等待Z3地塊遙遙無期的拖延，他們擔心基金連保本都無法實現，向中金提起退出。中金決定啟動轉讓基金合夥份額，募集新的投資人。當時，安邦找到中金提出希望全部投資，中金內部同意了安邦成為新的LP，並與安邦下屬的一家股權投資合夥企業簽訂了意向性的框架協議。

顯然，上述框架協議未能達成最終協議，安邦再一次與Z3失之交臂。

安邦接盤的計劃落空後，2017年中金佳業找到了新的投資人——接替華潤信託的中融信託旗下合夥企業國富匯金、項目股東萬通和個人股東吳招娣，此前部分LP投資人得以成功退出。據《等深線》記者了解，退出的LP投資人包括山東中港信息科技有限公司、中航信託、北京華方投資有限公司、珠海泰奇食品有限公司、上海萬得信息技術股份有限公司 ，以及個人股東高喜善、王強、李敏。繼續留在LP名單中的有中糧信託和中金佳成、天津佳成兩家基金管理公司。萬通於2017年6月從多名股東中接下合夥份額，目前持股中金佳業16.7%，而中融方面以39.77%成為持股最多的LP投資人。

截至2018年底，通過中金佳業和正奇基金，中融信託的子公司國富匯金分別擁有金通港13.52%和24.31%的權益，佔比共計37.83%，成為Z3最大的投資方。

一位信託業內人士對《等深線》記者表示，作為資金通道，華潤信託和中融信託在Z3項目中的持股實質為股權質押，即明股實債，中融信託擁有Z3項目的債權。明股實債之間的權責要看股權合作合約的協議約定，但在這種結構中信託方一般不擁有項目決策權。

僅為序章

2017年，是Z3地塊劇烈變動的一年，一些進入資本與一些退出資本，在這個節點擦身而過。

在這最關鍵的一年，一級開發企業實控人安邦風雨欲來，涉嫌利用自己控制的保險資金進行虛假注資的行為被放到了聚光燈下，Z3的命運與安邦緊緊綁在了一起。2017年6月，吳小暉接受調查。此後，CBD核心地塊走上了解決歷史遺留問題的快車道。

幾個月後的2017年11月21日，北京市朝陽區國土分局便組織召開CBD核心區一期供後服務例會，對重點受讓項目Z3、Z4、Z5、Z6的供後服務、促進開工、市政接用等方面進行了溝通。在官方的表述裡，這次例會為一期用地收回後移交工作奠定基礎，明確提出“確保政府履約”。

2018年2月23日，原保監會決定對安邦實施接管。此後，作為一級開發商的二股東，遠洋地產完成了它的使命，將Z3、Z4交給了政府。4月28日，Z3項目土地正式完成移交，它終於跳出了“安邦泥潭”。

吳小暉集資詐騙、職務侵佔一案，上海市第一中級人民法院於2018年5月10日一審宣判，數罪並罰判處吳小暉有期徒刑18年，剝奪政治權利4年，並處沒收財產人民幣105億元。

一審判決的同一天，遠洋地產發布公告，將接管安邦旗下的存量房地產項目，其中就包括北京CBD的三個金融地塊Z5、Z9、Z19。安邦持有遠洋集團29.7%的股份，為遠洋集團第二大股東。

一切看似柳暗花明，Z3的歷史遺留問題解決後，動工開發成為順理成章的事，但操盤方萬通卻有了新打算。

2018年10月，萬通和國富匯金決定將萬通和5家正奇系合夥企業總共持有的34%份額，以約7.5億元的交易對價，悉數轉讓給知名的物流巨頭普洛斯，這意味著普洛斯成為了Z3的最大股東。

2019年3月7日，該交易完成。Z3項目公司的股權結構為：普洛斯直接和間接持股35%，中金佳業持股34%，香港置地的子公司西部金融持股30%，中金持股1%。

但對於萬通來說，這不是一場徹底的告別。萬通起初所佔的35%股權雖已脫手，但工商資料顯示，萬通仍以LP的身份，居於Z3項目公司的股東——中金佳業有限合夥中。只是此後，萬通不再是Z3地塊最休戚與共的一方。

同一天，普洛斯戰略入股萬通的股份轉讓協議，由萬通股東大會審議通過，普洛斯以總計約8.21億元的對價獲得萬通10%股份，成為萬通第三大股東。

普洛斯是一家成立於1993年的美國物流企業，是亞洲排名第一的物流地產巨頭。2017年7月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成財團宣布了對普洛斯的私有化收購，交易總價116億美元。2018年1月，普洛斯從新加坡主機板退市。

與普洛斯同一年成立的萬通，由著名的“萬通六君子”潘石屹、馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪創立，紅極一時，後來由馮侖獨掌，其他5人退出了萬通。2015年，馮侖也選擇了退出，王憶會成為萬通的實際控股人。

萬通的退出，與這家公司已幾乎熄滅的地產野心息息相關。儘管Z3地塊價值連城，但接班馮侖的王億會似乎對房地產開發喪失興趣。種種跡象表明，王憶會的資金鏈也頗為緊張。2019年3月26日，萬通發布了2018年財報，淨利潤和扣非淨利潤雙雙下降。報告期內，萬通淨利潤3.27億元，同比減少8.11%；扣除非經常性損益的淨利潤僅9000萬元，同比巨減74.43%，經營能力惡化。王憶會通過嘉華控股和萬通控股兩家公司共持有萬通69.96%股份，99.99%被質押。現在，又先後賣掉Z3股權，出讓萬通股份，以回籠資金。

2018年12月5日，金通港完成部分工商變更，正奇系有限合夥的大股東由國富匯金變更為外資企業光輝投資第一有限公司（以下簡稱“光輝投資”）。截至記者發稿，萬通在正奇系有限合夥的股東身份還未完成變更。

《等深線》記者通過香港公司注冊系統查閱獲知，光輝投資於2018年4月27日成立，即Z3項目正式交地的前一天。光輝投資的兩名董事分別為TAN Mark Hai-Nern和WEE Hsiao Chuang Paul，他們二人同時是普洛斯入股萬通後，派駐進入萬通的董事，因此光輝投資是普洛斯方面的投資方。

普洛斯作為一家物流產業服務商，地產領域專注於倉儲物流，成為Z3最大股東後，是否會成為Z3項目的直接操盤方，目前沒有確切說法。

金通港一名內部人士對《等深線》記者表示，目前項目還有很多不確定性，他們只能聽股東的安排。據《等深線》記者了解，金通港的高管層目前沒有變動，仍是此前萬通的班子。

普洛斯方面亦沒有回應Z3項目開發的問題。

此時的北京正值春天，一排圍擋隔出兩個世界，困在牆之內的Z3地塊與外界的一派生機毫無關聯。綠色的防塵網遍布碩大的工地，一條水泥路從大門入口處延伸橫穿院內，幾間活動板房略顯蕭索。緊臨著的Z9、Z10地塊也沒有開工跡象。CBD核心區的土地故事，或許還隻講到了中點。

（《等深線》記者 裴昱 對此文亦有貢獻）