今年初，火爆的西安樓市歷經幾次調控仍然熱度不減。但近日曲江二期精裝修項目三迪曲江香頌楓丹核驗通過的登記家庭數量為零，引發了市場猜測，西安樓市降溫？
《中國經營報》記者近日實地走訪發現，三迪曲江香頌楓丹僅是西安房地產市場的一個特例。儘管在西安搖號政策實行後，也有部分項目出現了意向登記數量少於可購房源數量的現象，這些現象主要出現在單價高、位置偏、配套差等項目上。
從研究機構統計的數據來看，近期西安房地產市場供需失衡的矛盾有所緩解，但未獲得大幅改善。按照計劃，今年西安上市的房源面積共約2697萬平方米，共計225509套，但目前的供應量隻佔了原計劃的40%。
易居(中國)企業集團西北區域克而瑞西安事業部總經理朱鬱認為，目前西安房地產市場比較溫和平穩，沒有出現大面積以量換價現象，受製於供應量等多方面的影響，短時間內也不會出現這樣的現象。
樓市遇冷？
近日，三迪曲江香頌楓丹473套新房源推出後，現場核驗通過的家庭為零，引發外界關注，加之其他省市房價下跌、開發商打折銷售等各種消息不斷傳來，也讓西安房地產市場觀望情緒變得更加濃厚。
記者根據西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“西安房管局”）商品住房意向登記平台公布的數據粗略統計，今年9月份，西安共有11個項目意向登記數少於房源套數，合計推出的房源共有3126套。外界分析認為，這些項目多存在單價高、位置偏、配套差等一項或多項客觀因素。
以三迪曲江香頌楓丹為例，項目兩棟精裝高層備案價為14496元/平方米，而在同一區域內的金地南湖藝境銷售的同類型房源均價為12490元/平方米。
在三迪曲江香頌楓丹項目售樓部，置業顧問告訴記者，此次開盤，登記數量少於可售房源數量而不需要搖號的最大原因就是價格高，“但是仍然不愁賣，現在已經只剩下100多套房源。”
記者了解到，之前登記人數較少的萬科翡翠國賓和保利中央公園的均價分別為20380元/平方米和15301元/平方米，相對周邊同類型項目價格偏高。而如清涼灞柳、富力白鷺灣、世茂璀璨傾城幾個項目位置則相對偏遠。
從統計數據來看，在剛剛過去的一周裡（10月8日至10月14日），西安新增建案預售項目11個，預售總面積44.4萬平方米，環比下降21.2%；新增商品住宅預售項目7個，預售住宅總面積28.7萬平方米，環比上漲28.6%。同期，西安普通住宅成交面積30.3萬平方米，環比上漲114.1% ，成交套數2684套，環比上漲120.3%。
朱鬱認為，目前西安房地產市場比較溫和平穩，沒有出現業界和媒體所說的以價換量、以價跑量的現象，大量的優惠策略在西安各個區域當中也不明顯，受製於供應量較少的影響，成交量依然緩漲，而價格也沒有下探，但漲幅收窄在7%~8%。朱鬱表示，三迪曲江香頌楓丹項目的單價高是登記數量少的主要原因，“新推的房源比一期的價格要高2000元，所以造成了量和價之間的明顯反差。”
近期記者走訪西安房地產市場發現，開發商在現場核驗購房者的資訊時都要求購房者出示不低於總房款30%的資產證明，且會明確告訴購房者，大部分銀行要求首付比例達到四成，只有小部分銀行可以三成。而二手房的首付比例已經達到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例為三成，二套房首付比例四成。
“首付比例提高，從金融風險來說，是在有意識的管控，提高首付意味著征信風險降低。另一方面和開發商自身的現金流有關係，現金流如果不能夠快速回正的話，對開發會產生較大影響。”朱鬱說。
供需仍不平衡
今年下半年，西安房地產市場供需關係依舊未改善，西安克而瑞6月~9月的統計月報中，均出現了供不應求的分析，6月全市供應136.9萬平方米，環比下降19%，成交186.9萬平方米，環比下降18.7%；7月全市供應73.5萬平方米，環比下降46.3%，成交119.6萬平方米，環比下降36%；8月全市供應81.1萬平方米，環比上漲10.4%，成交142.7萬平方米，環比上漲19.3%；9月全市供應113.2萬平方米，環比上漲39.5%，成交124.3萬平方米，環比下降12.9%。6月~9月的供求比分別為0.7、0.61、0.51、0.91。
據記者了解，西安房管局意向登記平台中可登記的建案並不多，截至10月16日，長安區正在登記的項目為零，城六區及各開發區正在登記的項目只有3個，暫未開始的項目2個。3個正在登記的項目房源總數不到700套，開放登記僅一天，就有2個項目的意向登記數超過了可售房源數，其中，大華公園世家項目可售房源數為334套，登記家庭數量已經達到了857個；中南·樾府可售房源共104套，登記家庭數量已經達到了443個（上述統計時間截止到2018年10月16日23時）。按照規定，上述2個項目必須搖號開盤。
進入10月份後，除了上述3個項目外，西安全市有8個項目共計1731套房源做開盤登記。8個項目中，只有2個項目意向登記申請數少於可售房源數，一個是香榭禦澄項目意向登記申請數(共計136個，含撤銷)少於全部可售房源（246套），另外一個是西安壹號院，可售房源共68套，意向登記申請數為12個，後者是面積190平方米以上的大戶型，均價22506元/平方米。其余6個項目的意向登記人數均多於可售房源數量，需要搖號售房。其中，位於西安航天經濟技術開發區的融創·攬月府三期項目全部可售房源共56套，意向登記申請數達到了511個(含撤銷)，其中核驗通過392個，未通過3個，未核驗或申請撤銷116個。 其余幾個項目的意向登記數也是可售房源數量的2~4倍之間。
記者走訪多個正在做意向登記的項目發現，大部分項目售樓部人頭攢動，不少購房者雖受樓市“遇冷論”影響稍有糾結心理，但“搶著上車”的心態仍未改變。“房價漲上去，哪有降下來的說法？”在名流印象售樓部，多名購房者給出了同一個說法。最終，該項目的497套新房源推出後，有1196個家庭做了意向登記。
西安克而瑞的研究分析報告指出，9月，全市共開盤項目42個，總推房源13118套，銷售9302套，總去化率為71%。建案市場依然表現為供不應求，供求比為0.91；成交量同比上漲14.5%；成交價趨穩，為14199元/平方米。其中，住宅成交106.3萬平方米，成交均價為13342元/平方米，住宅市場供求比為0.84，供需矛盾稍有緩解。
“原計劃（供應）22萬套房也就是2200萬平方米，現在實際上市的只是佔了原計劃的40%。剩餘的房源都在政府的調控當中，通過搖號、簽發預售證、禁土令等政策，從源頭將工期壓縮和調整。”朱鬱認為，今年因為迫於政策環境和市場環境影響，導致目前大量的推貨全部都在四季度。“四季度如果出不了貨，開發商今年糧草過冬的問題就更嚴峻了。”
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室