住房租賃市場現轉捩點 未來如何破局？

2018年長租公寓經歷“至暗時刻”,從漲價收房事件到租金貸引發信任危機，以及後續持續發酵的甲醛門事件，行業痛點集中爆發，未來長租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風口，還是直接淪為風口之上的“烤豬”？

在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長租公寓CEO峰會”上,中國公寓委員會專家組組長穆林表示，近期的問題源於住房租賃產業發展不平衡、不充分，解決的辦法就是大力支持、持續發展，長租公寓市場將會長期呈現“爭議與發展並存”的狀態。

引導租賃市場合理定價

“發展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房價還難。”穆林表示。

不過近幾年，從中央到地方都頒布了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機構或個人稅收優惠、推進REITS的試點等，租賃市場獲得政策紅利實現快速發展，房地產商、創業類、中介類及地方政府等大量資金湧進。

蘑菇租房CEO馬曉軍認為，從政策積極引導和長期的供需關係來看，長租公寓仍處於“高增長”階段，且未來3~5年,大量新技術會介入租房互聯網領域。

儘管住房租賃市場在政策支持下快速發展，但也出現數量不足、品質低下、價格高漲等問題。數據顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅。

對此，穆林建議政府應禁止租賃亂象，嚴禁租金炒作和惡意上漲，同時也要為低收入群體實施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運營水準和效率，防範經營風險和輿情事件。

談及漲價收房、租金高漲等現象，馬曉軍認為，目前，因為有更多資本介入，毫無疑問，麵粉價格必然會上漲，麵包的價格可能漲幅不一定那麽快，這對長租公寓整個運營效率會提的越來越高。

但在廣東省租賃協會會長劉昕看來，資本進入多對行業是好事，任何一個市場都會經過跌宕起伏式發展，但趨勢是整體向好；而且現在的品牌公寓隻佔全國租賃市場的2.5%，只要企業和機構不集中手段搞壟斷，是沒有能力抬升價格的。

事實上，政府已在引導市場合理定價，例如深圳正在探索建立全市穩租金建案項目制度，采取嚴格的租金管制，一房一價、一年一調，租金年增長率最高不超過5%。

深圳市房地產研究中心主任王鋒此前在接受央視財經等媒體採訪時表示，今後將采取限定租金、限定租期的雙限方式來穩定租賃市場。

“強運營”模式提升盈利能力

多方資本湧入住房租賃市場，這個看似遍地黃金的市場，實則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環境中。

“公寓創業尤其艱難，操著賣白粉的心，其實賺的是賣白菜的錢，而且背的名聲可能還不太好。”馬曉軍直言。

無論是資源獲取端還是運營管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。第三方企業征信平台顯示，過去一年多時間裡，有近10家長租公寓因資金鏈斷裂或經營不善而倒閉。

多名業內人士坦言，長租公寓市場因過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業加杠杆快速做大的可能性。除了頭部企業外，小玩家能夠獲得的資金管道非常有限，更沒有資格通過ABS方式去募資。

邁點研究院認為，作為運營商,融資管道更多是過程指標，而運營效率和服務品質提升帶來的出租率和附加值，才是最終目的。

馬曉軍指出，現今的公寓機構為了提升競爭力，已由粗放型跑馬圈地時代發展進入智能化、在線化發展的“大縱深”領域，促進企業發展的關鍵不在於傳統方式的投放、獲客，核心應該是提升以服務為中心的“強運營”模式。

在劉昕看來，2018年對於整個租賃市場是一個轉捩點，在轉捩點時要思考整體運營怎麽做，一旦走過轉捩點，未來10~20年內會有很長遠的發展；同時行業的剪刀差模式可能越來越小，未來要向“輕重”管理模式轉變，提升盈利能力。