劉昕：行穩致遠，運營當先

中國租賃行業是大行業，存在了上千年的歷史，而行業近幾年才正式成為新晉“網紅”。2016年《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》發布後，各省市紛紛跟進頒布相應的指導意見，相關試點工作也在積極開展。

意見明確規定，支持發展住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水準，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，同時鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，將其持有的房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。

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遵循人口虹吸效應集中出擊

近年來，公寓行業備受追捧，政策紅利推動租賃行業參與者體系形成，市場形成以房企系、酒店系、中介系、創業系等多足鼎立態勢。無論是集中式還是分散式長租公寓品牌，他們大多分布於一線城市或新一線城市，“長租公寓進駐城市的關鍵指標是城市人口淨流入和城市收入水準，綜合看下來，人口淨流入排名前15的城市都有機會發展長租公寓，部分省會級城市也具備發展潛力。”劉昕先生表示。

人口流入必然帶來租賃住房的需求，有市場便有發展機遇。據公開數據統計，2017年全國淨流入人口排名前15的城市分別有：上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津、蘇州、佛山、武漢等。人口已趨向於往新一線城市集中，這些城市依托良好的經濟發展和城市建設，疊加積極的人口擴張政策，從而產生強大的人口吸引力。

劉昕先生說：“在明確進入城市後，公寓選址還應以交通便利度為主。”我國長租公寓客群以白領上班族為主，據《2018年中國城市通勤研究報告》顯示，北京、上海、重慶平均通勤時間（單程）超50分鐘，廣州、深圳等城市平均通勤時間（單程）超40分鐘，上班族“職住分離”已成常態，交通是租客考慮的首要因素，這自然也成為影響長租公寓選址的關鍵因素。但同時介於公寓行業的微利性質，劉昕先生還表示：“出於成本考慮，長租公寓選址應盡量避免選擇臨街高租金地段。”

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多方位嘗試 把握經營

近期公寓行業頻頻“暴雷”，萬科公開聲明收縮“萬村計劃”，朗詩剝離長租業務，然而“暴雷”不代表“停止”，面對行業轉折點，企業們選擇回歸理性，琢磨經營之道。長租公寓行業內產品同質化嚴重，盈利模式單一，並不足以支撐其長久發展，故當下燃眉之急是解決經營問題。YOU+作為公寓行業較早的嘗鮮者，一直致力於探尋行業最佳的運營模式。

早在2004年漂泊在異鄉的劉洋、劉昕二人，對“家”這個話題進行了一次深刻的探討，經過多年探尋，兩人在2012年創立YOU+國際青年社區，創新提出社區經營理念，主打面向現代都市青年居住、生活、創業的社區產品，隨後謹慎的進行規模擴張，截止2016年，YOU+在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、大連等城市的項目將相繼落地。如今，YOU+已成為中國最具影響力的公寓行業領導品牌之一。然而，YOU+從未停止嘗試的腳步。據悉，YOU+正與韓國當地開發商協商進軍韓國事宜。開拓韓國市場，這是YOU+在拓展非房租領域的盈利點，以及對自身品牌影響力塑造上的重要嘗試。

2018年9月，住房城鄉建設部與財政部共同印發了《政府購買公租房運營管理服務試點方案的通知》。YOU+率先響應國家號召，與廣州城投住房租賃發展投資有限公司達成戰略合作，共同規劃廣州蘿崗和苑“優智生活服務示範區”項目，成為國企與民企首次合作的項目。此次，YOU+全面負責社群管理輸出、社區氛圍營造，擬將廣州在建體量最大的公租房項目——蘿崗和苑（1.8萬套公租房）打造成一個城市創新創業青年們喜歡居住的社區，一個最具城市人才吸引力的生活服務示範區，一個公租房建設和運營管理的全國領先示範區。

劉昕先生表示，“未來YOU+會將自身多年來積累的社群運營經驗，傾力投入到項目中來，告別傳統租房的單一居住屬性，使居住在社區的人真正感受到生活應有的溫度。”

YOU+與廣州城投集團旗下廣州市城壹房地產代理有限公司、廣州市棠苑物業管理有限公司，三方代表簽署合作協議

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讓行業“見光” 為行業“賦能”

YOU+並不止於自身品牌的進步，還以推動公寓行業的健康發展為己任，因此，聯合創始人劉昕先生同時還擔任廣東省公寓管理協會會長一職，連同行業內多方力量，研究未來行業的挑戰與應對策略。

廣東公寓管理協會基本覆蓋廣東省公寓經營、上下遊供應鏈、行業資訊培訓、行業媒體及行業金融等最具影響力的品牌企業。“協會保持1~2次/月的會議頻率，專注於行業標準規則討論，如消防、建設、稅收、治安等。”劉昕先生稱，“近期，協會還積極籌備東莞和佛山分會的成立，並計劃在今年底（11月份左右）舉辦一場大型會議，針對行業供應鏈、培訓等進行討論。”

“協會不僅要讓行業‘見光’，還要為行業‘賦能’。整合行業資源，搭建行業生態圈，使行業在標準下運行，做出好的產品，與此同時，也將建立技術服務和人才培養平台，並搭建金融投資平台，以期加強社會聯繫，搭建與社會溝通的橋梁。”劉昕先生如是說。

近年來公寓行業進入發展快車道，借國家政策東風，品牌企業高歌猛進，而規模擴張後面臨的卻是經營窘境，行業參與者們紛紛踩急刹車，進入冷靜思考，我們期待YOU+在嘗試中負重前行，期待廣東省公寓管理協會為行業提供更多的服務和引導，期待行業秩序建立，良性發展。

克而瑞廣州租賃事業部總經理賈立國

公寓的運營能力是首要且必要的，也是在現今市場環境下保持持久生命力的核心。隨著市場的不斷規範，準入門檻不再像之前一樣低，只有運營能力可以讓企業持續走下去。

風未停，但海已靜，行業需要認真思考。同時也期待行業政策法規早日落地，給整個行業做好指引，做好規範。

我們克而瑞也將與會長，與協會進行更多的交流，與協會一起服務整個行業，助力整個行業的發展。春天，不會遠了。