必須先交物業費，否則就不能領鑰匙，針對這一“潛規則”，大多數業主雖然認為並不合理，但為了早日住進新房，大多會悉數繳納。而家住蘇州的趙先生則因為堅持不接受該條款，而導致在交房五年後才通過訴訟途徑拿到新房鑰匙。可還沒高興幾天，物業公司又一紙訴狀讓他當了被告。趙先生被要求支付五年間的物業費和違約金共計4萬元左右。蘇州市虎丘區人民法院一審作出判決，駁回原告的全部訴訟請求。後物業公司提起上訴，近日，蘇州中院二審維持原判。
拒絕預繳物業費5年拿不到新房鑰匙
2010年年初，家住相城區的趙先生看好高新區的發展前景，便與妻子商量購買了一套位於高新區幸福花園的建案，約定一年後交房。當時，該建案的開發商A公司、B物業公司與趙先生簽訂了一份《蘇州市前期物業管理服務協定》，約定由甲方（即A公司）選聘B公司對建案提供物業服務。
在這份協定中寫著：前期物業管理費自甲方通知乙方（即趙先生）入夥之日起計算，如乙方未入夥或未入住期間的物業費由乙方全額承擔（本條所稱入夥，是指業主或使用人收到書面入夥通知並辦理完結相應手續，業主或使用人收到入夥通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視為入夥），乙方入夥之日，物業服務公司先預收一年的物業管理費，以後物業管理費每半年收一次。入夥後，屬於業主空置房的由業主全額交納物業管理服務費。
到了2011年7月8日，趙先生根據A公司的通知至幸福花園辦理交房手續，A公司向其開具了交房通知單，確認趙先生已按合約約定付清了相關費用，給與辦理物業登記及交付手續，並委託B物業公司辦理此事，但B公司要求趙先生必須先預交物業費才能給鑰匙。因雙方就先交物業費還是先交鑰匙的問題產生分歧，故趙先生未能取得房屋鑰匙。同年11月，趙先生與妻子拿到了幸福花園住宅的房屋所有權證。
這樣一拖就是5年，期間趙先生與其他業主將物業公司告上法院。到了2016年3月10日，物業公司方與趙先生辦理了房屋鑰匙交接手續。但因其未支付2011年7月8日至2016年3月10日之間的物業管理費，且逾期每日加收千分之三的滯納金，故物業公司又將趙先生訴至法院。
法院：“真空期”物業費由建設部門交納
而趙先生對此辯稱，原告不向被告交付鑰匙，其向房管局及業主委員會多次提出要求要拿鑰匙，並為了鑰匙的事情與原告打過官司，經法官要求才拿到了鑰匙，“過錯完全在於物業公司方面”。
法院認為，根據《物業管理條例》，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設部門交納。本案中，2011年7月8日，被告根據A公司的通知辦理交房手續，在確認趙先生已經按合約約定付清了相關費用的情況下，A公司向其開具了交房通知單，但B物業公司要求必須先交物業費才能給鑰匙。直至2016年3月10日，物業公司才與被告辦理了房屋鑰匙交接手續。故本案案涉房屋交房手續應為2016年3月10日，對交房前的物業服務費應由A公司交納，不應由被告交納。
與此同時，交付房屋鑰匙是A公司的合約附隨義務，在其將該義務委託給B物業公司後，物業公司並未按約定向被告交付鑰匙，導致被告即使於2011年11月18日取得了房屋所有權證及土地證，也無法享受到相關的物業服務，其本身存在過錯。遂駁回原告的全部訴訟請求。
【法官連線】
“預收一年物業費”屬無效條款
承辦法官提醒：本案中，雖然雙方在物業管理服務協定中有“前期物業管理費自通知被告入夥之日起算，業主收到入夥通知後在限定期限內不辦理相應手續的視為入夥，乙方入夥之日，物業公司先預收一年的物業管理費”的約定，但是該約定屬於格式條款，按照該約定，不論因為何種原因，只要甲方通知乙方入夥，則乙方就要繳納物業管理費，該條款免除了己方責任、加重了對方責任，且與《物業管理條例》的相關規定相悖，故該條款應屬無效。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室