周末發篇技術文。
為什麽推薦二手房？
為什麽說2018更適合選擇二手房？
為什麽職業房產投資人&炒房客，大多喜歡買二手房？
本文將從5個角度，全方位解讀新房和二手房的選擇問題。
1.想清楚自己買房的最終目的
2.新房和二手房如何選擇
3.二手房：老破大和老破小怎麽選
4.適合新手的專業流派：老破小
5.適合高玩的投資流派：老破大
進入正文之前，首先要明確一個概念：
本文所說的老破大和老破小這種說法，是行業內一種約定俗成的暗語。
老破大：指被市場低估的大房子
老破小：指租售比非常高的小房子
絕非字面意思。
如果你真的去買那些30年屋齡以上的老房子，神仙也沒法保證你未來的收益。
【1】
買房前，請一定要明確自己的最真實目的：
我買房到底是為了賺錢？還是為了別的？
我們為什麽要買房？
是為了結婚，是為了上學，還是為了財富升值？
目的越純粹，房子越好選。目的越複雜，房子可選擇性越小。
我們舉例子來看：
比如說，我就想給孩子上好學校，那麽ok，學區房很多。
比如說，我就想交通便利，好，地鐵房也不少。
比如說，我就想房價低，但是將來潛力大，這種稱為窪地的區域，仔細找找也是有的。
但是，如果你又想要學區，又想要地鐵，又想要價格低，又想要潛力大，那很抱歉，這種房子，要麽沒有，要麽出來就被中介自己內部消化，根本沒咱們什麽事兒。
所以，一定要明確自己買房的真實目的，想賺錢就是想賺錢，想自用就是純剛需，千萬不要給買房上附加太多的邊角料，不然的話，會白白錯失絕佳的市場機遇。
這個世界上沒有一個十全十美，全部兼顧的房子。
有時一個猶豫，可能幾百萬就沒了。
一旦你想清楚了這一點，請再思考另一個問題：
你買房，為了保值增值賺錢的目的，有沒有超過50%？
如果超過了，請接著往下看。
【2】
投資房產，新房&二手房怎麽選？
為什麽說2018更適合買二手房？
買新房還是選二手房？哪個更合適投資？
新房or二手房的選擇問題，並沒有那麽複雜，一旦明白了買房賺錢的本質，這個問題對你來說就會非常容易解決。
買房賺錢的本質是什麽？
是一個非常非常簡單的公式：
收益=（賣出價－買入價）× 持有面積
在某些情況下，可以再×周轉效率
例如：
買入1萬，賣出3萬，100平，用時2年，那麽收益就是200萬/2年，100萬/年。
買入1萬，賣出2萬，50平，用時1年，那麽收益就是50萬/年。
是不是感覺很小學生，沒錯，小學生都會算。
但是不要小看這個公式，因為通過這個公式的變量，我們就可以輕易的發現，買什麽樣的房子收益最大。
1.【賣出價－買入價】的啟示：增值太空最重要
房子並不是越貴越好，也不一定是地段為王，而是增值太空越大越好。
買房投資，不能只看地段，不能隻選貴的。
曾經去上海考察時認識了一個老闆，2007年買了湯臣一品，當時房價是8萬/平，10年之後，也就是2017年，房價漲到20萬/平。
這可是最好的江景房，地段之王。
就是這樣一個頂豪，10年時間，房價漲了12萬，增值1.5倍，還不好出手。
那這10年來上海的均價是多少呢？
2007年上海均價1萬，2017年上海均價5萬5，漲了5倍。
這是最直觀的例子，有時候，你買頂豪，不一定有老公家宿舍賺的多。
當然，如果有被限價的新房，比周邊二手房要便宜很多的那種，果斷入手，不需要有猶豫。
買房，實際上就是買價格差。
2.【持有面積】的啟示：大房子的利好
漲幅相似的情況下，持有面積越大，收益越多。這也是為什麽老破大很受專業房產投資人歡迎的原因，均價低，面積大，不用漲太多，就能賺很多。
200平的房子，每平只要漲1000，就能賺20萬。
對於2017年的成都，2018年的西安來說，均價基本每2個月就能漲1000。
當然，老破大也有很多問題，關於購買老破大的注意事項，下文有詳細說明。
3.【周轉效率】的啟示：二手房2年就能賣，租金還能抵月供，新房至少3-5年不能賣，且無收益，風險倍增。
對於中國的房價來說，基本上3年就有一輪變化。
二手房買入後，2-3年就可以出手套現，之後不論是加倉再入，還是持有現金都是可自由選擇的，完美的利用了樓市的周期屬性。（因為稅費問題，不滿2年賣出的收益一般都很差）
除此以外，二手房可以即買即住，不住就租，現金流良好，買賣周轉都很方便。
在這一點上，老破小比老破大更具備優勢。
但是新房就很難達到這樣的效率，從預售到交房，一般都要2年，再持有2年，達到滿二標準，至少要經歷4-5年的時間，如果再加上近期的限售政策，那需要的時間就更長了。
這麽長的時間，一個是會浪費一些周期性的機會，沒辦法及時補充杠杆；二是一旦出現任何價格下調的風險，新房是沒有太多機會避險的，要麽沒房本，要麽不滿二，要麽被限售，除非割肉大拋售，很虧；三是裝修的成本高，且沒有太多租金收益，此消彼長之下，基本可以得出這樣一個結論：
投資目的佔50%以上的時候，2018年再去買新房就顯得並不是那麽合適了。（被限價的新房除外）
【3】
敲黑板劃重點：老破小和老破大該怎麽選
（以下一切能實現的前提：屋齡不要超過20年，超過不好貸款）
老破大&老破小：並不是真的讓你買又老又破的房子，按照字面意思來買，絕對是要虧到跳樓的。
實際上，老破大和老破小這種說法，更多的像行業內一種約定俗成的暗語。
老破大：指被市場低估的大房子，被低估的原因可能有很多種，比如頂樓複式，比如小區環境太差，比較戶型巨爛等等。總之這些房子就是有一個特點，主要因為太大，其次因為其它種種原因，不好賣，比周邊的房子便宜很多，便宜個幾十萬，打個7-8折是常有的。
老破小：指租售比非常高的小房子，通常情況下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，閉著眼睛買。
在房產投資中，老破小和老破大，早已形成了兩個專業的流派，而且這兩個流派，在眾多房投派系之中，基數最大，閱聽人最廣。
【4】
先說最適合新手的流派：老破小
為什麽說老破小適合新手，因為老破小需要的啟動資金非常少，有小幾十萬就能進去玩一玩，以小博大。
選擇老破小的核心競爭力：租金。
為什麽說小房子的核心競爭力是租金？
因為租金有下限！
因為租金是按照幾室幾廳來收，不按照面積來收。
尤其是在租賃市場上，相同位置的1室1廳，不論面積，價位差別都不會很大。
甚至可以說到了45平米以下，基本就不會再有變化。
拿北京潘家園舉例：
都是90年代的老房子，都在潘家園片區。
44平，月租4600。
38平，月租4500。
33平，月租還是4600。
看到了麽，這裡的33平，就是我們要買的“老破小”。
我們要的，就是最高的租金/房價比，最高的租賃回報率。
再看看同區域大面積的能租多少錢，就會更清晰。
選擇老破小的標準：相同租金下，面積越小越好。
為什麽會出現租金有下限這種情況？
因為滿足的需求是一樣的，“我要自己住1間房。”
不論是30平，40平，50平，滿足的都是自己住1間房這個需求。
在大城市中，這是最最基本的剛性需求。
只要你不給他多一個房間或者少一個客廳，那麽這個需求，對於剛需來說，就值這麽多錢。
同屬潘家園的61平準新房，也不過租個5000/月，跟30多平的老破小相差無幾。
2室1廳，3室1廳也是同樣的道理。
老破小的優勢：
投入低，租金回報率高，不害怕房價的波動，好賣。
老破小的劣勢：
面積小，房價回報率偏低，雖然好賣，但因為總價低，交易稅費就顯得高昂，會拉低一部分房價收益。
但是，一旦老破小的數量多起來，也是一個不可小覷的力量，尤其是讓人眼紅的租金現金流，可以支撐你進行更多的投資。
畢竟，大家最害怕的房價下跌，對包租婆來說就是個笑話。
說完老破小，再來說說老破大。
【5】
靠房價上漲獲利的流派：老破大
老破大的優勢：
隨便一個小區，頂樓都要比次頂樓便宜。
隨便一個城市，二房單價都大概率要比四房貴。
這就人為創造了一片窪地：大房子便宜，頂樓大房子更便宜，當戶主著急賣卻賣不出去的時候，就只能降價出售。
這個時候，我們常說的7折8折筍盤就誕生了。
一些專業的房產投資人，尤其是有二手房資源的人，會以低於市場價很多的價格入手這些“老破大”，然後掛出來慢慢賣，靜候有緣人。
當然，一開始肯定是很難出售的，但是隨著房價一天天的增高，筍盤的價格也被慢慢的推升。
尤其是在樓市行情火熱的時候，會有很多不了解行情的外地人來買房，外地人一看，我靠這房子只要95折，除了是頂樓沒別的毛病，裝修還好看，趕緊買買買，這一進一出，老破大投資人的收益就出來了。
而且千萬不要忘了買房的基本公式：收益=（賣出價-買入價）× 面積 × 周轉效率。
面積大，就是有面積大的優勢。
每當城市均價漲1000，200平的房子就是會比100平的房子多賺一倍。
當然，老破大的劣勢跟優勢一樣明顯：
首先，對於普通人來說，你需要付出很多精力，才能第一時間找到這些筍盤資源。
其次，老破大租金收益率非常低，人1室1廳的房子，租4600，你4室1廳的房子，租9000。
就跟存錢一樣，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。
除此以外，老破大買賣周期很長，你需要等買家，在樓市行情不好的時候，就跟守株待兔一樣，不容易碰見瞎兔子。
但是，不論怎樣，老破大和老破小都有一個共同的優勢：
不怕房價跌。
老破大本身買入就打了折，老破小有租金收益，這兩個都是可以用來保底的東西。
可以說，在防風險這一點上，二手房具備先天性的優勢。
以上這些，就是關於新房和二手房選擇的主要內容。
之前，我們詳細講解了新區和老區如何選：
算上這篇二手房怎麽選，整個買房投資的基礎框架，就已經大體成型了。
下周，我們會來具體講解下，學區房的問題。
贈人玫瑰，手留余香
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我會根據你的情況給你一個相對靠譜的建議。當然，時間精力有限也許回答不完，不過這件事情我會堅持做下去，所以不用太著急。
買房的決策需要智慧與勇氣的並存
希望在買房路上的你，能越來越堅強
【樓市時評】
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