透視房產品質危機

本報記者 張曉玲 實 習 生 林詩苑 深圳、廣州報導

透視房產 品質危機

房產價格快速上漲的背景下，住宅的投資屬性被大幅放大，掩蓋了房屋本身的品質問題。而隨著限購、限價的政策來臨及流動性收緊，房產市場逐步降溫，住宅回歸居住的屬性，品質問題也再次被大眾關注。近期頻繁出現的建案品質危機，無疑給房企和業界敲響了警鍾。

對房企來說，頻頻被詬病的“高周轉”模式，初衷是為了提高資本回報率，但如果過度追求規模擴張和簡單複製，以犧牲工期作為代價，就會受到懲罰，並給整個行業帶來信用危機。無論是地域布局、拿地節奏，還是對個別項目的運作，都需要企業遵循良性的發展規律，資金、運營、銷售等環節皆需要有高度的協同性，才能保證企業與市場的健康發展。（黃鍇）

導讀

在房地產調控不斷加壓的2018年，過往樓市的投資熱度、限價等的副作用逐漸顯現。據不完全統計，成都、武漢、南京等城市均有多個住宅項目出現品質維權事件，涉及數十家大型開發商。

2018年，在建案銷售金額連續衝高三年後，房企迎來多事之秋。

9月8日，華潤置地位於北京西南二環的豪宅昆侖域迎來首批業主驗房。業主們發現，項目現場與之前買房時宣傳材料諸多地方不符，

9月19日，華潤昆侖域給出官方回復，除了十一項整改措施之外，另設立退房通道。

華潤並非個案。年初至今，在交付期因房屋品質問題的維權事件頻現大眾視野。不僅有碧桂園、龍湖、華潤、招商蛇口、萬科此類標杆房企，也有不少中小型房企位列其中。“今年買的房，品質可能是歷史最差”這樣的極端言辭，也現於業內。

房企正在遭遇一場嚴重的信用危機，在房地產調控不斷加壓的2018年，過往樓市的投資熱度、限價等的副作用逐漸顯現。

9月21日，有市場傳聞稱，廣東省住建廳發布有關檔案，指建案預售制度或導致工程爛尾、違法違規銷售等風險，建議逐步取消該制度，全面實施現售。但隨後有媒體報導，住建部相關人士稱該消息並不屬實。

多位業內人士指出，建案現售可以避免很多品質問題的糾紛，但從根源上來說，房地產行業過去數年高周轉、重投資的策略應該反思了，是時候回到產品和服務本身，讓房子真正回歸其居住的本質。

令人頭疼的交房

時隔多年後，房地產行業的品質問題又集中爆發。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，今年有近50個建案被爆出品質問題。遍及北京、成都、長沙、青島等多個城市，涉及碧桂園、萬科、華潤、龍湖等數十家大型開發商。

房企的品質問題大多出現在交房環節。

首先是漏水、減配問題。青島萬科桃花源，在交付之際出現了全屋地板被泡、長毛的情況，南京招商雍和府因漏水、減配等被業主投訴維權。

其次裝修、配備設施不達標，即便是品質標杆的龍湖、華潤，也難以避免。如北京龍湖長城源著二期還未交房就出現了嚴重的裂紋；華潤最近也因北京二環豪宅昆侖域項目的外部材料變更，被業主要求退房或整改。

中小型房企同樣出現了較為普遍的漏水情況，此外還面臨房屋裂縫、牆面脫落、配備設施品質不過關等問題。

比如長沙奧克斯締壹城、南京巨集圖上水雲錦、銀川海亮濱河壹號、青島中歐金茂墅等項目均出現漏水、減配等，深圳灣頂級豪宅——恆裕濱城二期因房屋漏水、牆紙發霉被業主投訴維權。

今年4月，天津市城鄉建設委員會對粵翠名邸品質問題進行處理通報：個別棟號混凝土強度不符合設計要求。項目的開發商天房集團決定，將全部完成的18棟住宅主體建築拆除重建。

國泰君安分析師覃漢認為，房屋品質問題集中出現，是因為房地產開發主業急速擴張，周轉速度激進，包括拿地、建造、銷售、回款等方面。

他進一步補充，地產投資中建安工程固定資產投資佔比接近70%，激進的建造銷售策略使得企業資金壓力明顯加大，並且可能引發房屋品質等一系列問題，影響企業的品牌。

廣發證券分析師趙中平則認為，房地產市場受政策調控影響整體低迷，各地區全裝修政策推行進度慢於預期；房企追求低成本導致全裝修品質較差，難以獲得消費者認可；房企、部品商、裝修企業紛紛探索新商業模式，競爭格局未明朗，行業規範未建立。

回歸“產品為王”

2018年是房地產行業的關鍵一年。在銷售端，中國房企普遍面臨行業的周期性調整；而在售後服務端，房企又同時面臨大量的項目交房，如何面對內外交加的壓力，成為考驗每家房企產品力的尖峰時刻。

從一個歷史的視角來看，十年前的2007年，房地產業界推崇“新產品主義”，綠城、龍湖等成為行業標杆。

然而此後為了應對亞洲金融危機，中國開啟寬鬆貨幣周期，大量資金流入樓市，房價連年上漲，房地產尤其是住宅產品，在很大程度上成為了資金避險增值的投資品。

與此同時，房企的規模化競爭也愈演愈烈，以碧桂園、恆大等為首的高周轉房企取代萬科成為行業銷售冠軍，規模的迅速擴張帶來的是利潤與行業地位的提升，旭輝、陽光城、龍光等房企大步跟上。

從企業經營來看，高周轉意味著投入產出時間越短、資金周轉率、資金回報率越高，但追求快速周轉與產品品質天然地形成悖論，不合理的趕工極易導致產品品質的下降。

進入2018年，房企產品力的重要性凸顯。隨著交房高峰的到來，各家開發商均有大量項目亟待交房。據不完全統計，成都、武漢、南京等城市均有多個住宅項目出現品質維權事件，涉及數十家大型開發商。

另一方面，在房住不炒的政策引導下，炒房的潮水逐漸退去、樓市日趨冷靜，購房者置業觀也趨近理性。

房地產重新回到了“產品主義”的時代。在這樣的背景下，房企在調整經營策略的同時，更應嚴控產品品質，以具有高水準、創新力的產品應對當下市場的考驗。

上海房地產業界人士宋會雍稱，維權事件頻發暴露出高周轉背景下，企業在管理上的紕漏，給開發商帶來一定的警示，特別對於高周轉企業。

深圳房地產研究中心主任宋丁表示，維權事件頻發會讓消費者趨於理性購房，也會促使企業提高品質。

“產品力和服務能力不能提高，性價比不能提高，就沒有競爭優勢。”近日，萬科董事會主席鬱亮在萬科南方區域月度例會上表示，房地產行業真正的轉折點已經到來，為了度過艱難的歲月，必須要聚焦到產品力的提高上，使得最終人們在必需的住房、吃飯的選擇上選擇萬科。

他還說，任何新增業務包括傳統開發業務，必須提高科技水準、科技含量，更多依靠技術來提高效率和降低成本。

綠城有關人士指出，當市場回到正常甚至下行狀態，預期改變，購房者的訴求和要求就會提高；房企需要改變自己的商業模式和玩法，真正做好產品和服務。

21世紀經濟報導記者注意到，近期各地政府頒布相關政策的節奏逐漸加快，分別對房屋品質查驗制度、暢通投訴管道等做出規定。

8月31日，北京市住建委提出，新建住宅實施交付使用前房屋品質查驗制度，查驗中若發現品質問題，情節嚴重的將做出限制項目網簽等處罰。

宋丁表示，讓房屋回歸到正常的居住屬性，政府更有責任防止開發商給社會提供品質低劣的房子，頒布相關規範。