來源：中國網地產
早前，就有人預測，限價之下，將會出現大批限質房。而今，一語成讖。
多事之秋下，地產江湖熱鬧中透著悲涼。某央企北京總部，一些維權的業主們悲憤不已。本以為，當初擠破腦袋購買下的，昔日一房難求的昆侖域，是高端大氣上等級的天貓旗艦店，斷不曾料想，豪宅卻變成了品質堪憂的拚多多。
業主探盤發現，期待中高大上的大堂，猶如暗黑版的巴啦啦小魔仙變身，庸常得和近十萬的房價難以匹配，幕牆裝飾、電梯間與早期宣傳冊不相符，樓梯居然是素水泥的。
而招商中國璽則變著法突破限價，稱存在面積差，每戶業主補交約30萬，不交錢不能收房，與宣傳相比，大幅縮水。業內將這場風波稱之為“豪宅難民秀”，這場秀牽動了無數人的心。好在，在業主呼籲下，昆侖域項目的開發商做出積極的整改回應，全面提升公共部分的裝修品質。
昆侖域項目發出整改聲明
然而，無獨有偶。不僅僅是北京，限價政策下，其它城市也曾曝出，或正曝出與建案有關的各種糾紛。
一個月前，南昌南大一附院象湖分院旁推出人才用地，限價8500元/㎡。原本是一件好事，但網友卻炒翻了天，原因在於宗地的限價：動不動幾十萬的車位款、茶水費或者七八千的裝修款，限價房的落地深不可測。
兩個月以前，成都爆發了維權潮，數十個建案被業主指責裝修簡配，逃避限價，維權人士赴房管局討要說法。南京數百名業主冒著高溫，集聚某項目行銷中心，就品質問題進行維權。
以上種種，早已在網絡傳播甚廣，在此不多贅述。重要的是，這些刺激到了民眾的敏感神經。痛心之餘，思索難免。政府為何要限價？“限”字有著怎樣的前世今生？開發商為何如此算計？限價緣何變成限質？ 拚多多式建案何時休？
限的前世今生
“限”的前世，追溯開來，久遠至極。在潘石屹結束炒房的第二年，也就是1994年，為解決普通老百姓住有所居的問題，經適房應運而生，開啟第一個帶有“限”性質的住房時代。自那時至今，北京乃至全國房地產史上，“限”字當頭的住房，約有經適房、限價房、自住房、限競房、共有產權房等六種。
以北京為例。自住房：屬於政策性住房的一種，價格比周邊商品住房低30%左右；經適房：供應本地戶籍中低收入者，不滿5年不能買賣；限價房：又稱限房價、限地價的兩限建案，比經適房貴，不滿5年不能買賣；限競房，以“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的，較高售價和銷售均價都是明確規定好的；共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。
理想豐滿，現實骨感。政府的初衷是好的，希望保障老百姓住有所居，但在市場驗證過程中發現，很多經適房、限價房變成權力尋租的管道。比如各地部門，通過各種管道以超低價享受定向經適房的“豪華福利”，然後進行高價出售。
諸多年頭，就這麽磕磕絆絆地流逝了，重大轉折出現在2014年，在第一批限價房即將“滿五年”入市交易的時候，北京市宣布限價房政策將退出歷史舞台。2015年底，北京已實現保障房備案家庭房源對接需求的全覆蓋。在解決完已有輪候家庭後，北京宣布不再建設經適房和限價房。
2013年前北京保障房變遷史
停建經適房、限價房後，此後，自住房、限競房、共有產權房輪番上場，成為地產市場除普通建案外，保障房中的主角。比如2013年便已推出，取代兩限房的自住房，在市場火了好一陣，直到去年開始，被現在市面上的限競房和共有產權房取代。而限競房有待市場驗證，若價差足夠大，便會被共有產權房取代。如此看來，未來市場上，共有產權房有可能是闖關成功的終極大BOSS。
“限”的今生，也不甚樂觀。文章開頭提到的一些問題建案，或是業主維權的對象，萬變不離其宗，都是與“限”相關。比如，南昌南大一附院象湖分院旁推出人才用地，是“三限房”，即南昌在兩限房的基礎上，加上了一條“自《建案買賣合約》簽訂之日起，5年內不得轉讓”，也就是“限售”。 而因品質問題鬧得凶猛的招商中國璽、華潤昆侖域，則是純高端性建案，隻不過當初拿地的時候，限價的同時，該地塊還配以一定比例的保障房。成都業主維權潮中，涉及的50個建案，亦是限價政策下衍生的產物。
梳理了那麽久，無論是限房價、限地價、限銷售，抑是限人群的何種住房，從表面上看，皆是政府體恤民情、打擊投資炒房客不正之風的措施。“但是某些既得利益者打著房子被限價的旗號，品質上以次充好，躲在國家限價的借口之下，行發不義之財”，對此，有網友憤懣不平。
限價緣何變限質
如此背景下，世人捶胸頓足追問：限價緣何變成限質？你的良心到底在哪裡？事實上，開發商們並不是沒有良心，一如中交入駐之前的宋衛平，一如早期的龍湖許亞軍，一如王石時代的萬科，他們都是有品質情懷的。但俞敏洪說，商人的本性是逐利的。話糙理不糙。是的，商人逐利，資本也逐利。
自古以來，中國人對房地產偏愛的有恃無恐，無論是平民老百姓還是企業家，尤其在地產黃金時期，投機炒房群體更是如狂風暴雨般，席卷了全國各地的樓市，其中最為出名的便是溫州炒房客。各種勢力之下，數十年的矛盾積壓下，金融風險暗藏，泡沫一觸即破。
為穩住房地產全局，政府出手：房住不炒、長效機制、房產稅、租售並舉、長租公寓等等，多管齊下。而這兩年的房地產市場，“限”更成為關鍵詞：限房價、限地價、競地價、限銷售、融資受限……畢竟，如經濟預言家范劍平所言，房地產不穩，全局就不穩。
“限”字當頭下，市場競爭愈發殘酷激烈，房企大魚吃小魚，資本更新迭代，行業重新洗牌。習慣了暴利，不甘薄利的開發商，便打起了如意算盤。 “過度競爭之下，逐利的開發商，必然會失去對品質底線的堅守，突破品質底線要求，犧牲品質來換取利潤，最終帶來品質隱患”，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為。
網友評論
有媒體接連兩篇重磅，跟進昆侖域建案品質後，在網絡引起巨大反響。9月10日，該媒體主編在朋友圈發文稱，其公眾號後台甚至有許多業主留言，希望媒體能夠幫忙曝光，不惜以付費為代價。這一連串的蝴蝶效應，使得業內人士感歎：“任何市場化行為變為行政行為後，監管缺位必定問題突出。行政力量和市場之手的博弈，為之買單的總是消費者”。
是的，為之買單的總是消費者。品質問題由來已久，2013年，首開的經適房就被爆出了品質問題，陷入了一場品質羅生門。時隔五年，為何品質問題集體大爆發，業主維權潮湧不斷？去庫存、高周轉、過度競爭之下，逐利的開發商必然會失去對品質底線的堅守。引發這些風波的核心原因是，“政府沒有厘清在國民住房保障方面的責任，和市場功能的邊界，政府想將國民住房保障責任轉嫁給市場，但市場以盈利為目的。開發商是市場化解決住房的力量”，柏文喜認為。
他認為，限制價格不是真正有效的制度設計，尤其是對高度市場化的房地產市場，採用價格管制這種行政手段，政府才是住房保障的真正責任主體，應切實負起國民住房保障的責任，不要企圖向市場轉嫁，並反過來怪罪開發商。“限價之下，出現問題不可避免，品質監控流於形勢，未能按相關規範、法律發揮應有的作用”，深圳瑞誠董事長王大國則認為。
然而，都是局中人，並非全然無辜。
該地段房子原本能賣到15萬以上，但被限價在10萬以下，購房人在買的時候以為撿了大便宜。卻不曾料，開發商會從經營角度，根據售價來控制成本，保住自己的利潤。從這點來說，買房人的思維還停留在限價後的這個階段，並沒有仔細看開發商賣給他時，承諾的品質，早已和當初開發商想做成15萬以上價格的那個品質，不一樣了。
重中之重的是，限價之下，暗黑版巴啦啦小魔仙變身背後，遠非品質問題這麽簡單。你有張良計，我有過牆梯。拚多多式的建案，還來源於開發商的各種算計，錯在手段的不光明正大。
開發商如何算計
限價之下，開發商們的過牆梯，不僅僅是從品質方面下手，還有其它令人怎舌的算計法。彈房君梳理發現，開發商的“算計”法，有以下幾種，但不局限於以下幾種：
第一種套路是規避限價。開發商按要求申請預售證，但房子這麽便宜他們肯定不乾，必須從其他地方找補回來。最常見的就是裝修款和車位款。不僅如此，如果你不能夠掏出這兩筆錢，開發商還能給你提供資金，玩得錢生錢的套路。這個資金的成本可比4.9%高得多。而文章開頭提到的南昌限價地風波，昆侖域和中國璽，都是規避限價的一種。
第二種套路是雁過拔毛。開發商按照規定賣房子，但是房子便宜，願意買房子的人就很多。開發商在面對這麽多的購房者時，自然不願意老老實實搖號選擇購房者了。他們會選擇找機構合作，篩選購房者，簡單說購房者需要出“買路錢”，給了這筆錢就能在開盤過程中取得優勢地位，排名靠前，選更好的房子。名義有很多，玩法都一樣。為了避免留下痕跡，開發商也十分精明，隻收現金不接受轉账。出了岔子，誰也抓不著把柄。
第三種套路是新房變二手房。這種套路是相對高明的玩法，一般分為兩種。第一種是開發商用自有資金，找自己人買下來，這批房子就變成了二手房，二手房沒有新房的許多條條框框。賣多少錢開發商說了算。
第二種方法，開發商將項目打包，由專業機構接手運作，轉為二手房，同樣可以按照市場行情賣房子。購房者買到的是新房子，實際付的是二手房的價格，可是比新房要貴不少。
限價令不僅讓購房者付出額外的成本，還有更大的影響是降低了市場的熱度，更多的開發商實際上是不願意賣房子的。如果敞開賣，新房比二手房要便宜，但實際上是有價無市，購房者買不到，能買到的也要花更多的錢。
無論是建案品質問題，抑或上述提到的幾個套路，如何規避開發商的算計呢？針對昆侖域和中國璽，以及成都、南昌等建案糾紛問題，又該如何應對呢？
北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師告訴彈房君，在現有限價政策下，開發商無法提高建案的銷售價格，必然會採用多種手段來維護規避限價政策，完全忽視國家的政策，對於該種行為行政部門應予以嚴厲製止，一但發現開發商規避政府限價、采取雙合約以及新房變二手房的行為，應予以嚴厲處罰，應受到相關行政法律或民事法律的規製。
對購房者來說，在購買簽訂合約時，很可能不知曉開發商采取這種手段，來規避限價措施。在這種情況下，業主可起訴開發商涉嫌欺詐，要求撤銷合約。
業主維權
如果是房屋品質問題，業主可以起訴開發商，要求解除合約並承擔違約責任。參照《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十二條、第十三條的規定：
因房屋主體結構品質不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構品質經核驗確屬不合格，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。第十三條，因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在品質問題，在保修期內，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的，買受人可以自行或者委託他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。
郭韌指出，相關房管部門、質檢部門應加強對開發商出售的房屋的品質進行檢測。如發現開發商將驗收不合格，或者不合格按合格驗收的建案擅自交付使用的，按照《建設工程品質管理條例》的規定處罰。
好一個多事之秋。限價就能作為品質下降的借口？還有多少受限後壓縮成本的項目，還沒交付的呢？限價就能解決房地產劍拔弩張的關係？房屋品質背後如何監管呢？拚多多建案何時休？
就在彈房君截稿之日，昆侖域所在公司發布整改通知，看起來誠意十足，但冰山一角背後，大火大熱的限競房、未來供應的共有產權房，還有一大波在路上，離交房日期還有一段時日，如何避免重蹈覆轍，各方都責無旁貸。
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