2018房企面臨交房高峰:業主維權頻發 高周轉閉環難成

　　2018年房企面臨交房高峰： 業主“維權”頻發 高周轉閉環難成

　　本報記者 張曉玲 實 習 生 黎玉瑩 深圳、廣州報導

　　交房環節是開發商高周轉模式閉環的關鍵一步，2018年，開發商恰恰在交房、收房環節出現了問題。

　　據21世紀經濟報導不完全統計，近期成都、武漢、南京等城市，均有多個住宅項目出現品質維權事件，涉及到碧桂園、龍湖等數十家大型開發商。

　　為何今年交房特別難？易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，從2016年開始持續加強的限價政策，壓縮了開發商的利潤太空，導致開發商在建築和裝修上出現“減配”，品質問題頻生；此外，開發商之間高周轉的管控能力不一，部分房企出現失控。

　　拉長了時間來看，2016年是房企的豐收年，多個開發商創下了銷售新高，高周轉之王碧桂園一年銷售超過3000億。按照兩年左右的竣工周期，今年交房高峰到來，每家開發商都有大量的項目需要交房，客服部門均嚴陣以待。

　　開發商遭遇品質危機

　　按照兩年左右的銷售-竣工期，當前各大開發商普遍進入了交房高峰期。

　　而今年，房子的品質面臨巨大考驗，長沙奧克斯締壹城、南京巨集圖上水雲錦、南京招商雍和府、青島中歐金茂墅等項目均因漏水、減配等被業主投訴維權。同時，逾期貨房現象明顯，長沙、南京、青島均有項目因此被投訴。此外，精裝修縮水、公設面積算裝修費也成為武漢等地業主維權的重點。

　　成都近期因業主維權精裝修被推上了風口浪尖。涉及近五十個建案，其中不乏金科、龍湖、融創、保利、綠地、奧園等知名開發商。

　　不只是成都，長沙、南京、青島等城市，交房危機事件也時有發生。

　　2016年銷售3000億的碧桂園，今年迎來公司歷史上最大的交房年。與此同時，處於開工、建設、竣工、交房等不同階段的700多個城鎮的2000多個項目，大大增加了公司的管理負擔，在南京等地，業主維權概率也明顯上升。

　　因開發高品質住宅聞名業內的龍湖也陷入交房危機。

　　2018年6月，北京龍湖長城源著二期一組團迎來收房高峰。有業主反映，收房時發現，小區部分路面、樓道、樓梯等公共設施還未交房就出現了嚴重的裂紋，後期樓梯坍塌，小院地面下沉，牆皮脫落，路線損毀等，部分業主憤而維權。

　　大規模的交房、收房引發的矛盾在各個城市發生。服務於收房環節、知名房企的資深客服人員成為各家公司爭搶的“香餑餑”。

　　一位曾在萬科等公司工作過的人士告訴21世紀經濟報導記者，他近期接到多個公司包括碧桂園的獵頭電話，開出的薪酬比原來高出一倍多。

　　多家房企內部人士稱，交房是今年公司的重點工作之一。

　　萬科的交房管理是行業的標杆。據萬科深圳公司人士介紹，為降低交付風險，萬科在交房前3個月會做三輪內部模擬驗收，將戶均問題數控制在最低範圍內。

　　在驗房環節，萬科有的項目甚至會專門配備150人的“馬上修”團隊，為了提升業主感受，各個施工部門都有留守人員在現場，以備維修。

　　限價與高周轉“後遺症”

　　楊紅旭也認為，今年樓市維權特別多的原因之一，就是限價。從2016年9.30開始，地方政府嚴厲控制新盤定價，否則不給批預售證。幾十個城市先後要求新房價格環比不增長。

　　2016年四季度至2017年，全國限價最嚴厲的城市是南京、武漢、成都、長沙、杭州、濟南等。這些城市的新盤上市，因為價格比周邊二手房低，多數快速售罄。

　　剛開始的幾個月，這些城市的開發商，還可以通過綁車位、裝修、喝茶費等彌補一些損失，而後來調控不斷更新，這些漏洞陸續被堵上；搖號、自住客優先搖號等制度實行，讓開發商束手無策，只能接受利潤損失的殘酷現實。尤其是高價地項目，很可能賺不到錢甚至虧損。

　　楊紅旭認為，限價政策，讓部分購房者享受了政策紅利，但開發商被政府硬性壓價後，會想盡辦法彌補，各地遂出現了程度不一的“減配”現象，即降低建築品質與配套設施標準。

　　中原地產首席分析師張大偉則持有不同的觀點。他認為，當下大部分的交房糾紛在過去其實也有，並不一定真是開發商的品質問題，核心原因是雙合約引起的糾紛。

　　之前一年多，為了規避限價，大部分開發商賣房時都是雙合約，把裝修費用高估另外簽約，移出一部分房屋的價格，購房者當時為了買房就簽了。但在交房時發現裝修低於預期，且市場的價格沒有明顯上行，從投資角度看消費者認為不劃算。

　　張大偉認為，雙合約規避了限價政策，所以不存在開發商因為限價而犧牲品質的問題；雙合約是階段性的，規範後對應的糾紛就會少很多。

　　7月11日，住建部等七部委在廣州整治樓市亂象，其中保利地產在此次專項檢查中因“雙合約”問題被查。

　　除了限價，近三年來房企開展新一輪的規模競爭，碧桂園領銜下，恆大、融創、旭輝、陽光城、新城控股、泰禾等紛紛進入高周轉模式，就連本來穩健的中海、華潤也加入了戰團。

　　高周轉下的房企品質管控不一。“重視開盤周期、周轉率、利潤率等財務指標的高周轉，如今實打實地迎來了檢驗。”易居智庫中心研究總監嚴躍進說。

　　其中，為了實現高周轉，人為縮短項目開發周期，不僅給施工安全帶來了極大隱患，也會影響未來的居住品質。

　　碧桂園上海奉賢6·24事故，被認定為一起生產安全責任事故，施工部門任意壓縮工期，是導致事故的一個間接原因。

　　楊紅旭認為，近兩年房地產業界流行跟投促進高周轉，具體項目盈虧與操盤者切身利益密切相關，大概率會壓縮各種成本。這些問題，只有到交房之後，甚至業主入住之後，才會有切身感受。

　　未來為規避政策風險，上海房地產業界人士宋會雍預計，房企會更為謹慎，減少高價拿地。2018年7月23日，上海市中心的一塊住宅用地因沒有房企報名流拍。據上海土市官網，上海在最近一個月終止出讓4宗經營性用地，其中2宗為住宅用地。杭州、蘇州、合肥等地也有土地相繼流拍。

責任編輯：李鋒