同受市場追捧 物業管理與房產經紀龍頭必有一戰？

前有港股熱捧物業股，後有貝殼找房成為中概房產交易第一股，美股上市首日大漲。

物業管理和房產經紀兩大板塊都是市場捧在手心的香餑餑，彼此之間是否必有一戰？

中信證券分析師陳聰、張全國在最新研報中認為，物業管理龍頭和房地產經紀龍頭，在拓展業務版圖方面各具優勢。在未來幾年，各大企業可能積極培養專業能力，形成跨界競爭，分割佔據房地產服務垂直細分賽道的市場份額。

而在跨界競爭中，兩者都可能找到適合自身的多元業務領域。經紀行業龍頭可能適合高規模經濟門檻，高資金流動的業務，長租、金融等業務可能比較適合經紀業務龍頭。家裝等業務，則有待兩個行業的大公司積極探索，尋求新的盈利模型。

跨界競爭：經紀龍頭略佔上風

首先，房地產經紀行業正試圖向外拓展業務版圖。這不僅意味著二手經紀不斷切入新房渠道領域，更表現為經紀公司試圖在長租、裝修等業務領域培育能力，試圖打造泛房地產服務平台。這種努力，在時間上恰好和物業管理公司拓展增值服務業務版圖的努力重疊。

那麽在這場跨界競爭當中，誰主沉浮？

事實上，具備線下經紀人和門市資源、房源體系的經紀行業龍頭，確實佔據上風，而物業管理公司切入經紀業務，至今並未顯出極強的戰鬥力。

其次，物業管理公司和房產經紀公司一些增值服務領域是重合的。例如，長租公寓的競爭，本身就可能是經紀業務公司旗下品牌和物業管理公司旗下品牌的競爭。甚至，房地產經紀龍頭在股東層面也有從事物業管理的嘗試。

物業管理龍頭的跨界優勢和弱點

優點一：高頻服務

物業管理是一種高頻服務。雖然物業費的交付可能是月度，也可能是半年度或者年度，但物業服務的發生是高頻的。高頻的服務、互動、是開展增值服務推介的好場景。

優點二：圍牆之內：緊密的社區連接，公共區域利用

我國的社區是圍合式的，物業管理公司可以有效利用小區的公共空間，這不僅包括利用電梯空間做廣告，也包括用物業管理用房開展經紀業務等活動。當然，法律規定這些空間的用益權屬於全體業主，不屬於物業管理公司，但物業管理公司的確有較大的自主權，決定如何利用這些空間，並提取一些傭金。物業管理公司對空間的運營，天然意味著一些增值服務的業務機會。

優點三：極具口碑的品牌影響力

物業管理公司的品牌大多承繼自開發企業，在品牌不斷升級的過程中，形成了良好的口碑。萬科、綠城、金地、龍湖等物業管理頭部品牌，客觀上也和開發企業持續不斷的營建投入有關係。

缺點一：極低的存量房屋市場佔有率和較為分散的城市布局

相比起廣闊的存量房，甚至包括萬科物業在內的頭部物業管理公司，其市佔率都是極低的。較低的存量房市佔率在客觀限制了一些業務取得成功。無論是房屋經紀、電梯廣告，還是零售配送、家政服務，都需要企業具備區域密度。對物業管理公司來說，低頭部市佔率的事實既意味著發展空間廣闊，也意味著增值服務開展存在難度。

物業管理公司不僅市佔率不高，而且區域布局分散。由於絕大多數物業管理面積來自於新房交付，而新房交付不可能始終在特定區域開展，故而物業管理公司的布局相當分散。

缺點二：被動服務的主業風格

物業管理公司的主要工作是解決客戶問題，而客戶問題的產生是不依賴於物業管理公司的——物業管理公司的服務經常是一種被動服務。例如，維修等服務存在，本身就是因為設備設施需要維修，而不是因為物業管理公司希望發起維修活動。被動服務的特點也造成了物業管理公司雖然和業主互動頻繁，但在公司文化方面卻不習慣於將這種互動轉化為創造盈利的過程。

中信證券認為，社區增值服務需要由獨立的團隊開展，基礎服務的團隊不能複聘，只能協同。此外，由於被動服務發生的具體時間點並不由物管公司決定，故而物業管理公司的員工必須留有空檔時間，隨時處於響應的狀態。絕大多數社區增值服務是一種主動服務，主動服務往往具備“狼性”的特點，講究捕捉甚至創造客戶的需求。

缺點三：科技積累相對薄弱

物業管理公司在科技投入方面比較有限，龍頭物業管理公司的投入規模也很難超過億元。科技投入相對不足，和公司規模不大有很密切的關係。只有市佔率明顯提高，科技投 入的合理性才能顯現。

房產經紀服務公司的跨界優勢和缺點

優點一：較高集中度和很高的區域密度

相比物業管理公司，房產經紀服務公司的市佔率顯然更高。而且，由於門市並不是開發活動形成的，房產經紀公司的區域密度也是很高的。在單區域，交易市佔率達到 50%以上，且布點覆蓋 80%以上小區的龍頭經紀公司是存在的。

經紀公司在市佔率和區域密度上明顯領先於物業管理公司，這有效彌補了經紀公司不能深入社區的不足。

優點二：主動撮合的主業風格

經紀行業是一個主動提供服務的行業，具備“狼性”文化。經紀人得以比較主動安排自己的工作時間，利用系統，撮合交易。客戶的服務訴求大多數是可以預見的，經紀人不需要預留太多的時間應對突發問題。

絕大多數社區服務（裝修，旅遊，教育，家政等）都是一種主動服務，而不是一種被動響應的服務。經紀人當然也不能直接複用，但更加狼性的公司文化，也令經紀公司在業務拓展時佔據一定優勢。

實際上，物業管理公司在拓展增值服務，往往也需要自建團隊，而不能直接利用物業管理的從業人員。

優點三：重視研發投入的歷史積累

相比物業管理公司，房產經紀公司的互聯網基因的確更加充分。線上撮合交易並不是一種選擇，而是必由之路。房地產經紀公司的研發投入也持續居高不下。

缺點一：低頻，大額的交易

經紀行業是一個低頻，大額交易的行業。這個行業的GMV雖然高，但交易頻次卻很少。一個家庭究其一生，都不會有多少次房屋的買賣；一個社區在很長的時間內，都不會出現充分換手。租賃頻次略高一點，但租賃代理並非房屋經紀的重要業務組成部分。

低頻、大額的交易要切入高頻的社區服務，存在相當巨大的難度。

缺點二：圍牆之外：更弱的社區連接，無空間利用優勢

房產經紀公司的社區連接，要遠遠弱於物業管理公司。尤其是，房產經紀公司的場所 一般來自於租賃，門市租金也是房產經紀公司的重要成本之一。這些門市位於小區圍牆之外，家政等業務銜接頗具難度，廣告等業務更是不可能展開。

缺點三：口碑有限的品牌影響力

房產經紀的社會口碑確實不如品質物業管理公司。經紀平台需要持續廣告投入等，才能獲得一定的平台美譽度。相比之下，萬科、綠城等頭部物業管理平台，並不需要在行銷方面付出太多。

未來的房地產服務業

中信證券指出，物業管理可能成為房產經紀的資產管理業務單元，房產經紀可能成為物業管理的增值服務一種。不過這兩個行業畢竟完全不同，在社區服務方面有其各自優勢領域。

物業管理的優勢領域在於：

1、能否借助社區空間開展運營是至關重要的。例如，對於充電樁業務，廣告業務來說，小區內部的空間利用是至關重要的。對於房屋經紀來說，能夠利用小區內部空間是好的，但並不是至關重要的。

2、和物業基礎服務緊密連接。例如，拎包入住和物業基礎服務聯繫非常緊密，家政也是物業公共區域保潔活動的延伸。

3、和品牌口碑密切相關的業務。社區餐飲服務，社區旅遊，社區早教等業務。憑借品牌的良好口碑，如果企業又注意在專業能力方面積極積累，物業管理公司或許有可能拓展這些領域的增值服務。

相比之下，房產經紀公司的優勢領域，則可能集中在：

1、和區域密度關係更大，大密度規模化好處更大的業務。例如長租公寓業務，物業管理公司的區域密度很難提供充足數量的不同小區的房源，而房產經紀公司就有可能。當然，房產經紀公司無法深入社區的問題，使得品質房源的獲得和推廣比較困難——故而房產經紀公司開展長租業務，最合理的模型是解決業主的空置期問題，便利客戶的找房，而不是裝修和提租模式（即我愛我家的相寓模式更為合理）。相比之下，廣告、家政等業務雖然也和區域密度相關，但在比較少的小區仍可以展開。

2、和大宗現金流關係更大的業務，尤其是金融。中信認為，物業管理公司開展金融業務，缺乏必要的場景。物業管理行業的支付行為很難捆綁資產管理需求，物業管理公司 的整體上也缺乏專業能力。房產經紀公司雖然也缺乏專業能力，但房產經紀天然伴隨著大量資金流動，其中的個人融資和資產管理機遇值得深度挖掘。

還有一些領域，物業公司和房產經紀公司有不同優勢，未來可能展開直接的競爭。例如，房屋裝修伴隨著房屋交易，房產經紀公司可以為裝修公司引流。但房屋裝修又和物業管理密切相關，物業管理公司對裝修的監管，以及售後服務的在地優勢，都可能便利裝修業務開展。中信相信，物業管理公司可能更加適合標準化的局部裝修（例如更換門窗）， 而房產經紀公司則可能更加適合全屋裝修。

跨界交鋒，期待混業龍頭崛起

泛地產服務市場正在經歷前所未有的跨界競爭和品牌合作，房產經紀和物業管理從最引人矚目的兩極切入，憑借完全不同的優勢，可能切分家裝、長租、社區金融、文教、旅遊、充電樁等空間相關生活服務垂直領域的市場份額。

房產經紀行業區域覆蓋面廣，狼性文化和拓展意識強，可能在一些領域佔據先機；物業管理公司社區扎根深，品牌信任度高，時間對品質物業龍頭可能更為有利。經紀行業龍頭市佔率很高，水草豐美，護城河寬廣，多元業務的拓展卻未必容易。物業管理行業集中度很低，提價不易，護城河有待拓寬，但增值服務的全布局已經初見成效。

儘管中信十分期待龍頭公司之間的跨界合作，但管理風格、科技系統、服務頻率等諸多領域的天差地別，都可能造成房產經紀龍頭和物業管理龍頭競爭多於合作。

和房屋相關的生活服務市場足夠廣闊，足以誕生多個千億以上市值的龍頭。

因此，中信看好物業管理公司開拓增值服務業務的努力，推薦綠城服務、保利物業、招商積余、新大正、碧桂園服務和永升生活服務；也看好房產經紀公司布局自身適合的長租等賽道，推薦我愛我家。