距離大鍾寺地鐵站500米左右的地方，一片貼著木質板材的低矮圍牆，上面寫著“朗詩寓”三個字。圍牆裡面是一棟5層白色小樓，總共有90多個40平米左右的房間，單價在4290元-5290元/月。“現在一間空房都沒有了，最近的也要7月12日才會退租。”6月20日，《華夏時報》記者以求租者身份谘詢時，該店面負責人表示。
這裡便是朗詩綠色集團在北京的四家長租公寓門市之一。除了北上廣深以外，該集團還在杭州、南京、成都、蘇州等城市布局了超過100個項目。3月，朗詩寓獲得了中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產評測中心評選的“2019中國集中式長租公寓運營商10強”稱號。
然而早在5月14日，朗詩綠色集團就宣布將處於虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等非地產業務剝離至控股集團。6月11日，不到一個月內另一家房企遠洋集團也被曝出擬在年內剝離長租公寓業務。
儘管在一線城市租賃業務進展順利，但長租公寓在企業眼中卻並不是一只能夠下“金蛋”的母雞。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，長租公寓的市場熱度主要體現在投資端，而需求端這幾年是比較穩定的。房企剝離長租公寓業務，其實是體現在資本方或運營方的降溫。這種降溫多少說明了一點，即過去資本追加的繁榮是難以維持的，如果租賃市場不認可，那麽項目就難以消化。
房企不堪虧損剝離業務
同朗詩寓類似，遠洋集團的“邦舍”在北京的幾家門市也接近滿員狀態。記者谘詢其酒仙橋門市時，也只剩下1間空房。記者在北京幾個區走訪當中，包括自如寓、萬科泊寓、樂乎青年公寓、魔術方塊公寓等長租公寓情況也都類似，出租率在95%以上。
從租金來看，長租公寓出租價普遍高於區域內房東出租的價格。例如，西直門梧桐自如寓費用加在一起價格要達到6300-6500元/月，單間面積平均20平米左右。而附近的我愛我家門市中介告訴記者，同樣的價格在附近可以租到一間40平米的開間。
儘管如此，對於大多數主打重資產模式的長租公寓企業而言，盈利依舊十分困難。前期的拿房成本、裝修成本，後期的運營成本都比較高，起步期都在虧本，規模越大虧損面就越大，只有真正良性運轉起來才可能盈利。從朗詩的年報中就可以看出端倪：朗詩長租公寓2017年獲得了1.5萬間房源，收入0.08億元，虧損0.44億元；2018年規模達到了4萬多間，收入為1.25億元，虧損卻擴大到1.9億元。加起來，朗詩兩年時間在長租公寓領域虧損超過2億元。
而2016年開始涉足長租公寓領域的遠洋集團，營業額和淨利潤同比都有所下降。這固然有2018年下半年樓市大環境的影響，但長租公寓等多元化業務也並未對其業績作出太大貢獻。遠洋負責人對於自己曾經放出的豪言“3-5年儲備量將達到10萬間規模”都已經不再提起，反而強調關注主業。
嚴躍進表示，剝離有狹義和廣義的概念，狹義指的是作為一個獨立的業務部門，集團不給太多的支持；而從廣義來看，其實更體現為項目轉讓等。但目前長租公寓市場其實還是有空間的，所以類似剝離應該也還是體現為支持力度減弱的層面。
資本來了，資本走了
事實上，長租公寓從風口跌落也不是2019年才開始的。
自從2017年7月，住建部、發改委等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市開展住房租賃試點，開啟了長租公寓元年。鏈家旗下的長租公寓品牌自如拿下40億人民幣A輪融資，愛上租B輪融資3億元，貝客公寓獲1.25億元融資。此外，保利、旭輝、碧桂園等房企還發行了類REITs等資產支持計劃。
然而2018年下半年開始，隨著整體資金面的收緊和監管的日趨嚴格，資本對長租公寓也開始持謹慎態度。8月份富力地產60億元住房租賃專項公司債券終止，10月鴻坤集團、合生創展集團有限公司分別發行了20億元、100億住房租賃專項公司債券均遭終止，11月花樣年集團非公開發行的50億住房租賃專項公司債券也以同樣的結局告終。據統計，2018年四季度房企擬發行的超過200億元租賃專項債券遭到監管層終止。
與此同時，長租公寓行業也發生了爆雷事件。8月份開始，杭州鼎家長租公寓率先爆出長租公寓第一雷，雷軍旗下順為資本投資的上海寓見公寓也在10月陷入租金貸危機。儘管在北上廣深等大城市租金貸的滲透率並不高，僅在20%-30%左右，因此類似爆雷事件對整個行業並不會有致命影響，但這一情況仍讓人想起炮轟自如、蛋殼推高租賃市場價格後離職的我愛我家元老胡景暉的話：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
“長租公寓2019年已經進入到了相對過剩的階段。類似的投資，也會使得部分房企的投資變得虧損，這是值得警惕的。”嚴躍進說。
並購潮展開，新的藍海出現
風口已過的長租公寓行業，正在迎來一輪新的洗牌。
2019年初，拿到融資只有三四個月就被曝出提前與房東解約的愛上租被蛋殼公寓收購，1月底，灣流國際社區並購星窩創享青年公寓；4月17日我愛我家宣布將全資收購社區商業及商業公寓銷售運營專業服務商藍海購；5月29日，安歆集團宣布並購逗號公寓，在大多數企業集中在白領公寓時專注開辟藍領公寓領域。
所謂藍領公寓，指的是租賃型職工集體宿舍，直接躉租給用工部門，而不是面向個人或家庭出租。人均使用面積不得低於4平方米，每間宿舍居住人數不得超過8人。此前北京等大中城市多流動人口，群租現象嚴重，對安全隱患的清理又導致市場供需驟然變化，低價房源被一搶而空。2018年6月，北京市住建委發布的《關於發展租賃型職工集體宿捨的意見（試行）》正式實施，藍領公寓的市場也隨之受到關注。
業內人士指出，儘管不再是“熱錢”青睞的風口，但長租公寓市場潛力仍然廣闊，頭部企業仍然彈藥充足。3月，頭部企業魔術方塊集團獲得了加拿大機基金構CDPQ的1.5億美元D輪融資，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投。6月中旬，自如也拿到了泛大西洋資本領投的約5億美元的B輪融資。
嚴躍進表示，長租公寓後續發展更需要把握市場機會，尤其是並購的機會和積極爭取各類政府政策支持的機會，如藍領公寓發展的機會等。
責任編輯：徐芸茜 主編：陳岩鵬
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