棚改貨幣化安置退潮 未來或逐漸傾向實物化安置

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者楊仕省 北京報導

貨幣化安置開始退潮了。

《華夏時報》記者獲悉，長春市人民政府辦公廳8月29日發布了《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》（下稱長春棚改通知），為加強房地產市場調控，穩定建案銷售價格，鼓勵被徵收人選擇房屋安置。此舉標誌著長春貨幣安置政策開始掉頭轉向了。

不止長春，濟南、淮安、廣東、安徽等地也對貨幣化安置政策作出部分調整。何為貨幣化安置？簡單的說，就是根據國務院590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，被拆遷人可以選擇“要錢”，也可以選擇“要房”。

“而今，棚改貨幣化安置還沒有實質性轉向全面實物化安置，按照實物化安置和貨幣化安置的比例看，未來會逐漸傾向實物化安置。”9月5日，中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者採訪時表示，貨幣化安置不會踩“急刹車”，一刀切的暫停棚改貨幣化安置政策不利於去庫存，更不利於穩增長。

對比近兩年的政府工作報告發現，對棚改政策的闡述大相徑庭。2017年的政府工作報告提出，因地製宜提高貨幣化安置比例，但在2018年類似的提法已找不到了。住建部等六部委此前印發申報2018年棚改計劃的通知便指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，鼓勵轉向實物安置。

總體看，“棚改貨幣化安置還會繼續下去，同時考慮到供需關係、庫存周期、房價的波動因素，采取因地製宜的‘因城施置、分城安置’措施，避免一刀切的弊端。”謝逸楓認為。

貨幣安置轉向

記者採訪獲悉，此次長春對於貨幣化安置的棚改政策進行了調整，順應了國家貨幣化安置政策的新動向。

“有條件的棚改項目，可以減少回遷安置房”。長春棚改通知稱，強化實物安置，減少貨幣安置，還可以降低地方財政壓力。此次長春對於貨幣化安置棚改政策的調整，源於長春屬於這一輪房價過快上漲的城市，但同時其庫存周期相對還是合理的。因此說，長春棚改政策的調整，是比較務實的。

與長春一樣，淮安近日也調整了貨幣棚改政策。

《華夏時報》記者採訪了解到，今年以來，江蘇淮安棚改貨幣化安置比例大幅降低，實物安置的比例過半。依照江蘇省政府棚戶區改造下達給淮安的目標任務，目前淮安全市棚改新開工12525套、基本建成9639套，分別完成省政府下達年度目標任務的82.40%、92.68%。

據淮安住建局介紹，2017年，該市規劃建設3個地塊、4361套定銷建案;2018年，規劃再建設5個地塊、9878套定銷建案，實現了棚改項目原地或就近安置。

“最近公布了淮安最大棚改補償安置方案，可供選擇原地安置房共1600多套，原地安置就是實物安置。”淮安住建局一官員告訴記者，現在淮安棚改實物安置超過50%，貨幣安置已大幅降低。

相比之下，濟南更早就作出調整貨幣安置政策。

據悉，今年年初濟南的安置房政策也做了調整。“在今後的拆遷過程中，政府鼓勵產權置換補償，取消貨幣化安置獎勵。”濟南房管部門的一位副處長說。

此外，對貨幣安置政策作出調整的還有很多，比如安徽省、廣東省。其中，廣東省規定拆遷簽約獎勵不得超過新房市場的15%，也就說，實物安置也要達到85%。

據記者調查，過去幾年拆遷貨幣化安置比例與日俱增，大量資金流入房地產市場，直接拉高了房價。對於棚改後的安置問題，有貨幣安置、實物安置等方式，而PSL（新增抵押補充貸款）為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源。住建部的數據顯示，2008年至2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人出棚進樓。

為遏製持續猛漲的貨幣化安置，住建部會同發改委、財政部等六部委聯合緊急印發的通知稱，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置，鼓勵采取實物安置；2017年11月，住建部會同開發銀行、農發銀行印發通知，堅稱“對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，不予支持銀行棚改專項貸款”。

“以貨幣補償為主的棚改模式，在促進三四線城市去庫存方面發揮了重要作用，因大量資金進入房地產，不僅去了去庫存，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動房價的持續上漲。” 中國人民銀行武漢分行行長王玉玲近日撰文指出，棚改貨幣化已基本完成去庫存任務，應適時考慮退出。

恆大研究院任澤平近日撰文也稱，繼續高比例棚改貨幣化已不合時宜，預計2018年貨幣化安置率從2017年的60%降至40%。以上種種跡象表明，過去幾年高歌猛進的貨幣化安置，正考慮逐漸退潮了。

不會一刀切

“不搞一刀切，不層層下指標。”記者梳理發現，住建部就“棚改安置政策”的表態，對新建棚改安置房的政策已然發生了變化。

按照住建部的說法，只有商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置，反之則不行。

“我們一直強調，各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則。”住建部住房保障司一工作人員告訴記者，棚改貨幣安置政策遵循因時調整、因地製宜的理念。

“棚改政策收緊是趨勢，但不會一刀切，短期更不會叫停。”謝逸楓向《華夏時報》記者分析稱，未來的棚改貨幣化安置四大轉向。其一是，棚改貨幣化安置比例下降，轉向實物安置比例上升。防止漲價去庫存、拆遷戶搶房現象；其二，國開行新的棚改項目審批權由地方收回總行，防止隱形地方債務上升，產生新的地方債務；其三，新的棚改項目資金管道的PSL（新增抵押補充貸款）由寬鬆到局部收緊，防止擴大化。其四新的棚改項目資金來源PSL為主的逐漸轉向地方棚改專項債，避免貨幣化安置帶來的衝擊力。因此，貨幣化安置逐漸收緊已是大勢所趨，確保樓市不大起大落。

“房價上漲壓力較大的地方，采取新建棚改安置房的方式，主要就是加大實物安置的比例。”上述住建部保障司工作人員介紹，住建部通過召開會議等方式，督促這些地方及時調整棚改安置政策。

更為重要的是，棚改的資金也在不斷變化。申萬巨集源的分析報告指出，從2004年到2014年，由於資金來源不足，棚改主要以實物安置為主；2014年以來受益於PSL的創設，棚改貨幣安置開始發力。

記者梳理，近幾年貨幣安置增長驚人，從2014年的9%飆升至2017年60%，還助推了三四線城市房價的飆升。那是因為，受各種政策的疊加，市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，購房者積極購房，使得過去3年房價持續上漲，並從一二線蔓延到三四線城市。

不過，《華夏時報》記者從國家發改委了解到，今後的棚改依然還會堅持實物安置和貨幣補償安置，但有所區別。

“近兩年，三四線城市的房市持續處於價升量增狀態，其中棚改貨幣安置的推動力量，功不可沒。”謝逸楓說，棚改貨幣政策的調整，將推動“棚改專項債券”發行快速增長，並將在未來承擔起棚改的融資功能。

從實際情況也表明，近年來棚改較大規模的啟動，帶動了各地的經濟增長。2015年-2017年1800萬套的棚改，並順利完成，2018年---2020年1500萬套，年均500萬套，海量巨大。“棚改項目並不會一刀切，但會對棚改政策作出適當的調整。”謝逸楓說，棚改對各地經濟的拉動不可或缺，各地對棚改的熱情依舊尚在。

責任編輯：徐芸茜 主編：陳岩鵬