棚改貨幣化安置如何退場

棚戶區改造貨幣化安置政策逐漸離開舞台中心。近日，長春市下發通知取消貨幣化安置購房獎勵，棚改轉向實物安置。隨著三四線城市去庫存成效明顯，地方政府防控隱性債務壓力未減，貨幣化安置漸次退場。不過，要實現三年1500萬套的棚改目標，各地仍需其他政策補位。

　　獎勵取消

　　8月28日，長春市人民政府辦公廳下發《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱，為加強房地產市場調控，穩定建案銷售價格，新啟動實施的棚改項目將取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

　　而在今年1月，山東省也曾提出鼓勵實物安置、取消貨幣化安置獎勵的方向。“棚戶區改造要與房地產市場調控協同推進，結合各地房價上漲壓力、建案庫存情況、維護棚改居民權益等實際，調整政府徵收拆遷獎勵政策，取消貨幣化安置獎勵，鼓勵支持實物安置，維護房地產市場平穩健康發展。”山東省住建廳相關負責人介紹。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，當前長春的棚改政策思路是非常清晰的，當前各地房價都有明顯抬頭，從庫存數據、市場預期等角度出發，都需要調整各類政策，尤其是棚改政策和去庫存政策。

　　嚴躍進帳析，從房價的同比增幅看，長春當前在全國百城中排名第40位，屬於這一輪房價過快上漲的城市。而從長春的庫存數據看，去庫存周期相對還是合理的，但還沒有到絕對短缺的狀態。所以說對於長春的棚改政策來說，一方面是減少貨幣化安置的比例，這樣是為了防範價格的上漲。另一方面是為了部分區域的去庫存，即實現部分房源的認購。類似規定都是比較務實的。

　　2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置。這一舉措盤活了地方房地產市場，幫助房地產去庫存化。而當前，三四線城市去庫存基本完成，房價上漲壓力增大，此時棚改貨幣化安置無疑需要降溫。

　　國家統計局數據顯示，全國建案待售面積已經從2015年末的7.19億平方米降至2017年末的5.89億平方米。

　　另有統計稱，截至今年3月底，全國範圍受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1%，同比減少8.7%，目前庫存規模已回落到5年前的水準。而100個城市新建商品住宅供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米，樓市處於供小於求的狀態。

　　政策收緊

　　實際上，從政策層面來看，棚改貨幣化安置收緊已經顯露跡象。早在去年8月，住建部等六部委發文要求，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

　　同年11月，住建部等部委印發通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,國家開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

　　恆大研究院日前發布的一份報告指出，2016-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，佔銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。

　　而國家統計局公布的7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，從同比看，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.7%和5.1%，繼續領跑房價上漲。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，目前整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。事實上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而在部分城市庫存不足的情況下，這些需求放大了購房緊張情緒。

　　嚴躍進表示，供求關係和庫存結構掛鉤，庫存規模小的地區是改革的重點。未來實物安置的政策會多一點，而且這個模式會持續一段時間，直到庫存再次增多，目前庫存規模已經降低到一定程度，未來趨勢,實物安置政策會多一點，貨幣化會少一點。

　　專項債補位

　　根據新版“三年棚改攻堅計劃”，2018-2020年，我國將再改造各類棚戶區1500萬套。住建部透露，今年1-7月，棚戶區改造已開工407萬套，佔年度目標任務的70%。

　　不過，面對依然龐大的棚改基數，完全叫停貨幣化安置並不現實。住建部也多次提及不搞“一刀切”的政策。而在地方隱性債務風險攀升之際，各地在推動棚改落實的路徑選擇上也有了更多新的方向。

　　今年4月，財政部下發《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》。傳統模式下，地方政府主要通過項目實施企業申請銀行貸款等方式進行融資，而發行棚改專項債，將擴充資金來源，引導社會資本參與棚戶區改造，為棚戶區改造提供低成本資金支持。

　　6月，天津首發棚戶區改造專項債券，用於天津市西沽南片區棚戶區等改造項目，期限五年，預計融資規模為108億元，一期發行規模15億元，未來償債資金主要來源於土地出讓收入。

　　此外，貴州還推出了資源變資產、居民變股民、資金變股本的“三變方案”，探索股權安置的棚改落地新形式。今年上半年，碧桂園、萬科和恆大相繼進入貴陽拿下棚改項目，拆遷戶以土地補償金參股棚改項目公司，以獲取項目分紅權。

　　“未來，在棚改方面還可能有新的做法，例如給予房票和地票，不直接給予資金，然後去政府指定的幾個建案去買房，這樣資金也應用到去庫存方面，而不是拿到錢之後去做其他的事情。”嚴躍進表示。

　　北京商報記者陶鳳實習記者王寅浩/文宋媛媛/製表