房企上半年平均毛利率增至33% 債務規模不斷攀升

觀點地產網訊：9月6日，標普全球評級稱，儘管今年上半年中國開發商創紀錄的利潤水準在一定程度上緩解了其資產負債表壓力，但其債務規模仍在不斷攀升；業內眾多企業的杠杆比率也在持續走高。這說明中國受評開發商並沒有在監管及融資環境收緊之時放慢腳步，反而在激進地謀求更大的市場份額。

標普認為，隨著開發商加快舉債購地步伐，其總債務規模將在未來12個月內繼續擴大。儘管現金利潤水準強勁，約40%-50%的受評開發商的債務對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）比率較2017年末有所上漲。

融資狀況更好的房企將融資環境收緊視作獲取市場份額的有利時機。但與此同時，一些財務杠杆和流動性水準不斷惡化的較弱房企也在持續擴張。

而隨著房地產緊縮措施頒布及非標影子銀行融資（眾多房企常用的融資方式）遭遇監管打擊，土地價格也出現了一定程度的降溫。土地拍賣高溢價現象不再。

此外，開發商依舊可通過部分傳統融資管道（包括項目貸款和部分信託融資）獲得資金以支持不斷上漲的建設開支，只是融資成本有所上升。眾多受評開發商積累了大量現金餘額及合約銷售額，為應對不利環境及支持公司資本開支提供了太空。

2018年上半年，受評開發商的平均毛利潤率從2017年的約30%升至33%。近50%受評企業的毛利潤率增幅超過200個基點，只有15%出現下滑。然而，由於一二線城市的房價限制舉措，房企利潤率上漲局面恐難以在未來12個月之後延續。

觀點地產新媒體了解，儘管市場環境嚴峻，大部分開發商的流動性狀況在上半年依舊保持穩定，其現金對短期債務的平均覆蓋比率依舊保持在1.2倍附近。標普表示，一些實力較弱的開發商所面臨的流動性風險將大幅上升。這類開發商往往嚴重依賴短期信託貸款和資產管理計劃等非標融資管道，從而面臨著巨大的再融資風險。

也有一些開發商利用自身強勁的現金銷售收入償還了債務而沒有尋求繼續擴張，從而降低了企業債務杠杆。約15%-20%的受評開發商在上半年成功地改善了自身的債務對EBITDA比率，使其將至低於2017年末水準。

另一方面，隨著境內外債券到期，企業的再融資需求將繼續攀升。2018年下半年，“實際到期”（包括行使回售權）的境內債券規模將達到1,500億元人民幣（大約220億美元），2019年全年將達到2,500億元人民幣（大約370億美元）。同時，今年下半年將有60億美元（大約408億元人民幣）的境外債券實際到期，2019年全年還將有110億美元（大約750億元人民幣）境外債券到期。因此，企業流動性狀況能否改善將取決於市場環境及開發商是否進行積極的財務管理。

人民幣走弱是持有美元債務的開發商面臨的另一不利因素。但是我們預計，匯率影響仍將維持在可控水準，因為人民幣對美元匯率尚未降至低於2016年12月時的近期最低水準。另外我們認為，開發商已總體降低了境外債務在其資本結構中的比例，從而降低了匯率風險對其償還境外債務能力的影響。