利率堪比國債，地產央企收割十年期海外債

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在國內融資環境持續收緊的背景下，不少房企將目光對準海外，大動作頻頻。與小房企動輒兩位數的高息發債相比，不少地產央企國企的“待遇”著實令人羨慕。

時代財經注意到，今年已有華潤置地、中海地產、中國金茂三家房企發出了期限長達十年的海外債，利率分別低至4.125%、3.45%、4.25%。十年期海外債並不常見，一般只有少數資質較好的國企才能成功發行，其中，中海地產的債務利率已經接近10年期國債的水準（7月26日中國10年期國債收益率為3.175%）。

Wind數據顯示，2017年、2018年房企發行的的海外債多為3-5年期，10年期的分別隻佔2%和1%。雖然10年期的海外債沒有呈現明顯上升的趨勢，但2019年目前為止，房企海外債發行規模再創歷史新高，已接近2017年全年規模。

不過，房企海外債規模高速增長的背景下，發改委近日再添海外融資限制，要求房企海外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。

央企收割十年期海外債

7月23日，中國金茂公告稱，經方興光耀有限公司發行並由中國金茂擔保的5億美元於2029年到期的優先擔保票據已完成發行，票息為4.25%。同月，中海地產也成功發行4.5億美元的十年期美元債券，票息為3.45%。

時代財經發現，今年成功發行10年期海外債的房企還有華潤置地，其在2月底發行了一筆5億美元的十年期美元債，票息為4.125%。除融資規模和票息外，長達10年的債務期限足以讓大多數房企眼紅。

無一例外，上述發行10年期海外債的三家房企均是央企。地產金融券商分析師黃立衝指出，一般而言，民企是很難成功發行十年期海外債，因為期限越長就意味著更高的潛在風險，而對資本市場而言，央企是可以實現剛性兌付的。

“房企肯定是希望海外債的期限越長越好。”綠城中國首席財務官馮征指出，地產項目的開發周期一般都要三年以上，太早到期的債意義不大，期限越長的話，公司的融資壓力就會更少一點，風險也會隨之減少，但對投資人而言，時間越長則意味著更大的風險。

目前監管部門沒有相關文件明確規定企業赴境外發債的條件，然而能成功在海外發債的房企屬於少數。據wind統計，從 2007年至今，海外債發行人一共有97家公司，遠低於目前國內房企的數量。

方正證券表示，成功發行海外債的房企均屬於地產行業中資質較好的企業，且發債前需要獲得境外評級機構投資級以上評級。此外，此類成功發行的房企大多滿足以下特徵：即國內信用評級AA以上；銷售排名前30 或央企、省級國資委下屬地產平台；以及市值在200億以上。

陽光城執行副總裁吳建斌向時代財經指出，在滿足上述條件的同時，發債期限往往取決於企業需要以及市場態度，央企以及評級高的企業選擇空間比較大，而非優質企業（評級低、民企）選擇空間就很少。

對房企而言，債務期限越長，成本就高，期限短，成本就低。“所以期限和成本有一個平衡關係，需要房企考量自身需求、未來匯率的走勢以及市場融資成本走勢等諸多因素。發債期限長、成本在能接受的範圍是每個房企都期待的結果。”

就實際情況來看，近些年成功發行10年期海外債的房企非常少，2017年和2018年累計只有兩筆。方正證券指出，房企海外債以美元債為主，期限多為多為 3-5 年，趨勢上看 1-2 年期的數量在增多。

海外債規模上升但用途受限

2016年“930”新政以來，房企在國內的諸多融資渠道都在不同程度上被封堵，海外發債規模迅速增加。Wind數據顯示，2016年-2018年房企海外發債規模分別為105億美元、453億美元和528億美元。

雖然面對美元債融資成本上行的壓力，但資金需求量大的房企仍然大量選擇海外融資。馮征指出，“房企發行海外債的政策和渠道相對較寬鬆，與此同時，它的可見性也是非常清晰明了，即什麽條件就發什麽債，不確定性在於票息的波動，但不會說被禁止發行。”

據了解，2015年9月，發改委取消海外債發行審批製，由備案製替代，在新的制度流程下，房企海外發債的全套流程包括:1、制定中介機構;2、啟動項目;3、準備發行文件;4、路演與定價;5、發行與簿記，預計耗時 6-12 周左右。

除了上述考慮外，方正證券分析師夏亦豐指出，房企大規模發行海外債還有其他考量。“一是有些房企本身的海外投資項目較多；二是海外債較少有財務顧問費等非票面的額外成本；其次，中國房地產行業海外債的收益率相較其他行業更高，對投資者的吸引力更高，因此發行成功的概率較大。”

2019年來國內融資環境持續收緊，房企海外債發行規模顯著攀升，截止到 2019 年上半年，房企海外債規模近 389 億美元，同比 15%，已經達到了去年全年的 74%。與此同時，房企的融資成本在快速上升，上半年，美元債的融資利率平均在6%左右，到了7月，美元融資平均利率已高達8%。

雖然海外債的發行較為寬鬆，但在房地產從嚴調控的背景下，發改委於7月12日發布《國家發展與改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，規定房企發行海外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。事實上，早在去年5月，就有政策明確房企海外債主要用於償還到期債務，此次通知是在前期基礎上的進一步收縮，總體上更加明確。

夏亦豐認為，此次政策的收緊一方面是為了促使房企適當降杠杆，防範內部流動性風險，另一方面對於之前通過海外債資金回流加包裝變成自有資金用來拿地的房企，拿地節奏會有所調整。短期來說，房企很難發增量的海外債，對部分融資較緊的房企存在一定的壓力。

但整體來看，此次政策收緊的影響在可控範圍之內，因為相比其它主流融資渠道，海外債餘額較少，截止2018年，總計為1.26兆元，僅佔7.7%。與此同時，海外債佔各家房企有息負債的比重也並不高，平均僅有16%。