監管密集規範房地產：3個月開38張罰單 浦發銀行等被罰最重

涉及近30家銀行，罰單總額超2000萬元，浦發、溫州銀行多業務違規被罰最重

在上半年寬鬆融資環境中走出一波“小陽春”的樓市，正被多渠道送下“退燒藥”。

繼5月17日銀保監會23號文重申嚴格監管房地產融資後，銀保監會主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產金融化問題；而後，7月初，房地產信託被收緊規範；7月12日，發改委發文要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

除信託和債券外，房企融資的另一重要渠道銀行貸款，更是監管一直以來的嚴盯對象。新京報記者根據銀保監會官網披露的行政處罰信息不完全梳理，本周內又有兩家銀行因涉及房地產的業務違規收到罰單，而5月以來，銀保監系統共公示了38張涉房罰單，涉及銀行約30家，覆蓋國有大行、股份行、城農商行和農信社等，罰單總額超2000萬元。

浦發、溫州銀行涉房等多業務違規被罰最重

7月22日，雲南銀保監局公示了四張罰單，其中兩張罰單事由指向銀行房地產業務違規。一是工行雲南省分行因“個人消費貸款違規流入房市、股市、購買理財產品”被罰25萬元，一是浦發銀行昆明分行因“個人消費貸款流入房市、股市”等六事由被罰沒277.296萬元。作出處罰決定的日期均是6月26日。

新京報記者據銀保監會官網披露的行政處罰信息不完全梳理，從5月1日至7月24日，各地銀監局和銀監分局共公示了38張涉及房地產業務的罰單，主要違法違規事實包括向資本金不足的房地產項目發放貸款，發放房地產開發貸款時貸前調查不盡職，消費貸、個人抵押貸違規流入房市，住房抵押貸款管理不規範，貸款“三查”不到位導致信貸資金違規流入房地產等。

其中，既有個人業務，也有對公業務。中原地產首席分析師張大偉對新京報記者表示，違規事由有的是程序違規，有的是資金用途違規，不過都是銀行向房地產違規輸送資金的行為。

“違規發放購房貸款、給企業提供資金拿地等，本身風險比較大，盲目發放的話容易使得建案風險變為銀行風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

近三個月來，收到房地產業務相關罰單的銀行近30家，包括六大國有銀行，浦發、光大、平安、興業、浙商、招商等股份製銀行，寧波銀行、上海銀行、南京銀行等地方行，以及綏江縣農村信用合作聯社、富蘊縣農村信用合作聯社等。

上述罰單總額超過2000萬元，明確因涉房地產業務違規開出的罰單達1300萬元。其中，浦發兩分行、溫州銀行均有房地產業務觸“紅線”，多項並罰，領到罰單總額均超過300萬元。工行有三地分行領到罰單，分別是雲南省分行、寧波市分行和大連市分行。

寧波銀保監局7月5日一口氣公布了11張涉房業務罰單。其中，寧波銀行因“違反信貸政策、違反房地產行業政策”等事由共被處罰270萬元，並被責令對相關直接責任人給予紀律處分。工、農、建三大國有行的寧波市分行，及興業、廣發、光大、浦發、上海銀行等行的寧波分行均因“住房抵押貸款管理不規範”，收到20萬-50萬元不等罰單，多位相關負責人被警告或罰款5萬元。浙商銀行寧波分行因“房地產授信業務管理不審慎”被罰50萬元。

監管密集“發聲”規範房地產相關業務

隨著近年銀保監會罰單披露透明化，涉房處罰並不鮮見，早已是監管打擊違規行為的常規化手段。從近三個月看，比罰單透露出更強約束信號的，是多部門密集下發的文件和公開表態。

5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（23號文），強調信託公司不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

來自中原地產的數據顯示，7月房企海外融資計劃井噴，上旬中就有超過10家房地產企業發布了超過百億美元的融資計劃。這一融資渠道也很快被約束。

7月12日，發改委發布《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

除了兩份重磅文件給房企信託、債券融資渠道套上“緊箍咒”外，6月13日，郭樹清在陸家嘴論壇上致辭時表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。郭樹清稱，近年我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準，更嚴重的是新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

7月初，新京報記者從多家信託公司處了解到，銀保監會和多地銀保監局對信託公司展開了窗口指導，要求差異化收緊地產項目。

在一系列發聲之前，上半年房企享受了一陣較為寬鬆的融資環境，亦帶動了樓市熱度。據央行公布的2019年上半年金融統計數據，上半年人民幣貸款增加9.67兆元，同比多增6440億元。住戶部門貸款中，被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加2.75兆元，對比2018年上半年住戶部門中長期貸款2.5兆元的增量，多增了0.25兆，漲幅為10%。

張大偉表示，從全國房地產市場走勢看，2019年明顯在3-4月出現了一個“小陽春”，一月份降準下，信貸整體額度相對寬鬆，房貸增量增加，房貸利率下調，市場成交相對活躍。5-6月信貸基本平穩，增幅放緩，對房地產的推動減弱，市場出現了“小陽春”退燒現象。

大額融資將收緊，信託公司加大收緊力度

監管的信號已十分明顯。郭樹清在陸家嘴論壇上還表示，歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。

信託公司是對這輪調控感受最直接的機構之一。一家位於中部的信託公司的內部人士表示，往年也有對地產信託的窗口指導，相比之下，今年的力度也不算小，部分沒有收到指導或要求不那麽嚴的公司都加大了收緊力度。

此前多位信託公司人士對新京報記者表示，7月初監管窗口指導釋放的警示意味很強，今年上半年房地產信託整體增速過快，有公司地產項目爆雷，無論是否被窗口指導，相應發行量較大的公司都會收斂一些，嚴控新增規模和速度。

記者之前了解到，在7月第一周銀保監會約談多家近預售屋地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司後，多家信託公司或對房地產項目進行餘額管控，或延後項目推出，或加強了項目事前審查。

另一位接近信託業的人士告訴新京報記者，房企對外部融資的依賴度普遍不低，比如一個項目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠杆。他認為，這一輪調控給的維穩信號很足，可能會逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融資的房企。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，截至7月24日，月內房企融資計劃已經接近1800億元，繼續維持在4月來每月2000億以上的高位。

記者在公開披露的房地產項目介紹中看到，相當一部分比例的項目融資方是佳兆業、恆大這樣的知名地產公司，也有一些地方房地產開發公司，成立時間僅在兩年甚至更短，個別公司的開發資質為“暫定三級”。

滾動融資的背後是房企的“續血”需求。張大偉介紹，最近房企明顯更加關注資金鏈的安全，中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。

從融資成本看，大部分集中在4%-8%，整體資金成本相比之前幾個月小幅上行。不過美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。“房企都在提前融資，避免後續政策繼續收緊。”張大偉說。

他分析稱，最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，在信託有監管加強預期下，海外美元債也開始強監管，但整體看政策都不是一刀切暫停，是加強監管，對於正常融資沒有影響，但大額融資開始將會明顯收緊。預計2019年三季度大量房企大額融資將減少，房企搶地現象也將明顯減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。

相比信託，記者詢問的多家銀行網點員工表示，當前對涉房業務收緊感受不算明顯。一家股份製銀行個人條線業務部員工稱，該網點抵押貸款和經營貸業務都有一定規模，審核力度一直很嚴，近期也沒有進一步收緊授信額度或利率調整。另一家國有銀行個貸業務部人士表示，該行個人消費貸從兩年多前就明確了額度不能超過30萬元，實際授信額度很少有能達到上限的，因為審批十分審慎。

新京報記者 程維妙 陳鵬