意見領袖 | 廖群
房地產市場正在回歸長期發展軌道，取決於住房需求的增長潛力
近3年來我國房地產市場處於不斷調整的過程之中，尤其是今年調整加速，1-10月份全國建案銷售面積、房地產開發投資投資額和房屋新開工面積分別下降22.3%、8.8%和37.8%； 10月份70個大中城市中新建住宅和二手住宅銷售價格下降城市分別為58個和62個，調整幅度之大為我國城鎮住房商品化24年以來之最。
如此的調整是市場從高點回調和中央“房住不炒”調控政策生效的共同結果，是正常和健康的。調整還將持續一段時間，但畢竟是中短期的，從政策角度復甦信號已顯，市場將在此信號引導下向長期的發展軌道回歸。
那麽， 經過了24年的飛速發展，今後我國的房地產市場還有發展潛力嗎？
首先應該認識到，任何市場的發展潛力取決於供給與需求兩端，但對現代經濟體而言鑒於總體產能過剩主要的決定因素是需求，當然是有效需求，即有支付能力的需求。對我國房地產市場而言尤其是如此，供給端，即建築業的產能異常強勁，不會產生建房速度跟不上房屋需求增長的情況，所以市場發展潛力問題實際上是房地產需求，主要是住房需求的增長潛力問題。
住房需求將呈現結構性增長局面，34個都市圈為潛力所在
今後我國住房需求的增長潛力將如何呢？
不應回避的是，自1998年城鎮住房商品化以來的24年中，我國累計銷售住宅建案195億平方米，年均增長25.8%，大大快於GDP和城鎮居民平均收入的年均增長速度，更遠高於其他國家的建房增速。其結果，2021年我國城市人均住房面積為37.8平方米，高於大多數的發展中國家，當然仍低於大多數的發達國家。
加之人口即將進入負成長，很多人認為我國的住房需求已無增長潛力，並引用一些國際比較數據來支持這一觀點。
筆者認為，應該從結構性的角度更為客觀、科學與準確地評估今後我國住房需求的增長潛力。應該看到，今後我國城鎮居民的住房需求將在區域層面呈現結構性的增長局面。
今後我國的區域經濟結構，大而劃之，可分為34個都市圈區域和其他區域；前者是今後我國人口和經濟的新增長點，後者相對而言為消退點。
城市群是城鎮化的必然歸宿。我國規劃建設19個城市群，但目前來看範圍太大，其中很多發展尚不成熟；都市圈則是從城鎮化到城市群的中間狀態，都市圈時代正在來臨。都市圈由以一個核心城市和幾個相鄰城市組成，以同城化為方向，打造一小時通勤圈，隨之促進城市功能互補、產業錯位布局，公共服務共建共享和政策協同，從而帶動人口、產業和資金等向都市圈集聚。34個1000萬人以上的都市圈正在我國形成，即上海、深圳、北京、廣州、蘇錫常、杭州、南京、成都、合肥、長株潭、寧波、武漢、珠西、廈漳泉、西安、青島、天津、鄭州、濟南、重慶、福州、昆明、太原、南寧、石家莊、沈陽、貴陽、大連、南昌、蘭州、長吉、湛茂、汕潮揭和哈爾濱。這34個都市圈中的核心城市多是各省省會，為二或一線城市，其他城市則為三或二線城市。2021年34個都市圈合計佔全國土地面積的19%、人口的63%和GDP的78%，是今後20-30年我國經濟增長的重要引擎，也將是我國住房需求的增長潛力所在。
為何是住房需求的增長潛力所在呢 ？這些城市不正是在過去24年房地產飛速發展和房價攀升的區域碼？對此，需要進行認真與仔細的分析。
住房需求的“剛需“與”柔需“
應該說，對任何國家而言，人民的基本生活需求都是“吃”、“穿”、“住
、”行“，“住”是四大基本需求之一；其強勁程度則因國而異，取決於該國在特定發展階段的人口和經濟金融基本面，也與該國居民的生活偏好、居住習性和文化取向有關。
居民的住房需求，首先是所謂的“剛性需求“，簡稱為”剛需“；此處”剛“主要不是指硬性，而是指必然性，即必然產生的需求。顯然，在現代社會，遊牧民族已不複存在，人人都要有房住，雖然房子的大小和質量大為相異；這就是基本的“剛需”，走遍天下，概莫能外。在此基本”剛需“的基礎上，人口成長、人口遷移、結婚買房、子女獨居等是住房”剛需“的重要組成部分。
與此相對應的是”柔性需求“，簡稱為”柔需“；此處”柔“主要不是指軟性，而是指伸縮性，即一旦條件改善便產生的需求。住房的“柔需”主要包括換房需求、房屋偏好需求、投資需求和攀比性需求。“柔需“既是經濟性需求，也在很大程度上是人們的傳統和文化使然。
必須認識到的是，這些“剛需”和“柔需”的增長潛力今後在我國將呈現結構性特點，在上述34個都市圈以外的區域的確已經很小甚至已盡，但在34個都市圈內卻仍然較大，與其他國家相比更是如此。
“剛需“潛力仍然可觀
首先，人口遷移將是34個都市圈內住房“剛需”的最大潛力。人口遷移必然伴隨搬家；搬家勢必要有新家；新家即新的住房需求，這就產生了住房“剛需”。今後20年左右是我國城鎮化雖速度放緩當仍將持續，34個都市圈崛起或成熟的重要時期，也就是人口持續向這些都市圈大規模遷移的重要時期，必將在其中繼續產生強勁的住房“剛需”。我國的城鎮化率，當前以常住人口計算為65%左右，已經高於全球平均水準的58%， 但與發達國家大都在80%左右的水準相比仍有很大的差距；若以戶籍計算則僅在46%左右，離全球平均水準都有相當的距離，別說與發達國家相比了，說明仍有很大的上升空間。由此可見，今後幾十年農村人口向城鎮，城鎮中三、四、五線城市及鄉鎮的人口向34個都市圈遷移的趨勢必將持續，由此產生的對都市圈居民住房的“剛需”絕不可低估。此“剛需”是現階段發達國家和其他很多發展中國家所沒有的，將從根本上支撐今後都市圈住房需求的增長。也因為如此，都市圈以外的區域，包括農村和大部分的三、四、五線城市及鄉鎮的住房需求將呈走弱之勢。
其次，結婚買房“剛需”在各國都有，但在我國尤其強勁。於此，“丈母娘”效應已廣為人知，即女方的父母要求男方購買婚房才能成婚，形成了一個特殊的住房“剛需”，在我國農村和城市均是如此。當然，他國青年男女也要結婚，很多結婚時也買婚房，但必然性低於在我國，不是“剛需”，或“剛”性不那麽強。同時，雖然他國青年不買婚房而租房結婚照樣會創造住房需求，但結婚買房“剛需”將產生更大的住房需求效應，一是在社會上形成了一種人人都必須買房的剛性環境，二是購買婚房時肯定對房屋的新舊、大小、質量及位置等素質因素更為講究，從而衍生更大、更新、更高質量和更好位置住房的需求。在經濟更為發達和居民收入更高的都市圈，更是如此。
第三，我國子女獨居“剛需”處於加速階段。子女獨居，即家庭小型化或子女即使不結婚也不與父母同住而搬出去獨居，是現代社會發展的必然趨勢，由此產生另一個住房“剛需“。此“剛需”在發達國家首先出現並更為普遍，在發展中國家的我國近20年才出現。但正是由於出現不久，就獨居的發展速度而言，即原本兩代甚至三、四代同堂的大家庭受現代化觀念的強大衝擊和房屋可獲性陡然上升的激發而瓦解的速度而言，在當前和今後若乾年我國將快於發達國家和很多發展中國家，因而子女獨居“剛需”的增長速度更快，對住房需求的支撐更大。同樣，在居民觀念更為現代化的都市圈，此“剛需”的增速更快。
第四，人口成長“剛需”下降在都市圈為人口遷移“剛需”勁升所壓過。人口成長自然是住房需求不可忽視的“剛需“；人口成長越快的國家住房”剛需“越強。應該承認，就人口成長而言，我國已落後於其他發展中國家。2021年我國人口僅淨成長48萬人，離人口負成長僅一步之遙，進入人口負成長國家的行列將只是一個時間問題。但是，此趨勢已成為社會的普遍擔憂，相信政府今後將采取更有力的措施來應對，我國雖已放開三胎但畢竟還有限制，進一步放開的空間仍然存在，且鼓勵生育的措施尚未推出，將必然會推出，所以人口負成長的速度會受到控制。更重要的是，對於34個都市圈來說，上述大規模的人口遷移所形成的人口增量將大大超過本地人口負成長所造成的人口減量，淨人口的增長速度仍然為正且處於高水準，前者所產生的住房“剛需”勁升將壓過後者所造成的住房“剛需”下降。
“柔需”潛力不可低估
換房為最大的住房“柔需”潛力所在。換房“柔需”在各國都有，但在我國現階段依然格外強勁。其原因，一是我國商品化的房地產市場僅有24年的發展歷史，雖已建了 近200億平方米和1.6億套以上的住宅建案，但相對於14億以上的總人口和9億以上的城鎮人口，並不是每人都住上了建案，仍有很多人住在1998年以前建的舊房中，而舊房無論是從大小、質量、設計還是配套都與建案不可比擬，房主條件改善了就會選擇換房。據國家統計局，當前全國城鎮住房存量中建案佔40%，自建房佔約30%，原公房、保障性住房及其他佔約30%。君不見，宏觀看我國城市現代化高樓林立，但微觀看很多現代化高樓旁邊仍有舊房環繞。應該說，自建房、原公房及保障性住房的大多數都不符合現代化居住的標準，遲早都要被建案所替代。即使是建案，2010年以前所建的與以後建的各方面的質量也相差很遠，很多也有換房的需要。僅從房屋大小角度，目前我國城鎮居民37.5%的人均住房面積仍低於大部分的發達國家，換房有合理性和必然性。在此必須一提的是，包括1.7億農民工在內的2.6億戶籍地與居住地分離人口（常住在城鎮但戶籍還在農村）將會是今後城鎮換房的主力軍之一；這一人數高達全國人口總數18%和城鎮人口總數29%的主力軍，換房需求一旦調動起來力度之強勁不言而喻。不難理解，此換房“柔需”在居民收入更高的都市圈更為明顯。
房屋偏好的獨特“柔需”。我國幾千年的農業發展史形成了偏好土地的文化，人們認為有了土地將來的生活才有保障。發展到現代演變成為人們對建於土地之上的房屋的偏好，認為有了房屋今後的生活才有保障。這一偏好根深蒂固，使得我國居民並隻不滿足於有房屋可住，租住房屋並不感到安全，而是追求擁有房屋。所以很多人將擁有一套住房的產權作為人生奮鬥的目標，一旦條件改善，主要是收入和財富增長，首先考慮的便是買房，形成了強勁的房屋偏好”柔需“。正因為如此，據央行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》報告，我國城鎮居民的家庭總資產中住房佔比近七成；相比之下，在美國這一佔比僅為三成多。此房屋偏好“柔需”是全國性的；都市圈居住條件與環境更好，在其中更為強烈。
投資“柔需”特別強勁。我國居民的儲蓄進而投資欲望歷來就高。2021年我國的國民儲蓄率為46%，高於大部分國家一倍以上；高儲蓄率必然導致高投資率。居民投資分為實物投資和金融投資兩種，在我國資本市場仍不發達，金融投資風險較大的情形下大部分的居民以實物投資，又主要是以房屋投資為優先。所以很多人條件改善了就增加對房屋的投資。的確，《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》報告表明，我國城鎮居民擁有兩套和三套及以上住房的家庭在擁有住房家庭中的佔比分別為31.0%和10.5%，合計4成以上，房屋投資”柔需“之強可見一斑，在他國鮮見。都市圈的房屋，除了居住價值外，租出去的機會和租金都更高，升級潛力又普遍認為更大，所以對其投資“柔需”更強。
攀比性也是一個獨特的住房“柔需”。國人的攀比心理強於他國人，源自於儒家的”入世有為“精神。由於房地產是我國居民的主要資產，房屋成為個人財富的象徵，攀比心理很大程度上體現在房屋大小、質量與位置的比較上。於是，得知親戚、朋友或同事買了一個比自己目前的住房在大小、質量和位置方面更好的住房，就會覺得自己在財富地位上低了一級，從而一旦條件具備就會買一個或換一個與此親戚、朋友或同事所買的差不多或比其更好的房屋，以在財富地位上趕上或超過他/她。這種攀比性的”柔需“在他國也有，但強度與我國不可相比，是我國房屋需求高於他國的一個重要與特殊的文化因素。既然是攀比，當然在經濟更為發達的都市圈內更為激烈。
應該認識到，上述“柔需“多與我國獨特的文化傳統有關，而文化傳統的影響是持久的，今後將長期存在，意味著”柔需“的潛力之實與之大。同時，這些”柔需“產生的主要條件，即收入和財富的增長，在今後我國，尤其是都市圈也將具備。經過了40余年的高速增長，今後我國經濟，從而居民收入和財富的增長速度，特別是在都市圈，雖難以重現過去的高速但仍將達到中高速的水準，將創造條件促使這些”柔需“實現。
綜上所述，今後我國都市圈的住房“剛需”和“柔需”都仍有增長潛力。這些潛力目前部分地被政府的房地產調控所抑製，但一旦調控放鬆將被迅速釋放，而調控放鬆已經開始。與之相對，在都市圈以外的農村、三、四、五線城市及小鎮，住房需求必然縮減，從而全國的住房需求呈現結構性增長的局面。
與此相應，在供給端也將呈現結構性發展的局面，都市群的商品住宅面積將繼續增加，但大量的農村住房將被閑置，三、四、五線城市及小鎮的新建住房將負增長且很多現有住房將被空置。
關於國際比較的幾點思考與商榷
很多人將當前我國房地產市場的調整等同於上世紀90年代初日本房地產市場的大跌，認為是長期市場崩潰的先兆。這是不科學的，忽略了目前我國與當時日本房地產市場基本面因素的差異。的確，兩者有相似之處，即都產生於房地產價格高企和經濟增長放緩之時。但必須看到，程度是不一樣的。房地產價格之高，在90年代初的日本已導致了巨大的房地產泡沫，記得當時“賣掉東京就可以買下整個美國”一說吧？ 但當前我國房地產價格高企的程度與之不可相比，且是結構性的，主要發生於一線城市和少數二線城市，大部分的二、三、四、五線城市房價並不高，而一線城市的價格泡沫也大大小於當時的東京。經濟增長放緩之快，在90年代初的日本致使經濟陷入衰退，進而導致日本經濟陷入“失去的30年“， 而我國經濟放緩則是從高速增長向中高速增長換擋，今後仍將保持4-6%的中高速增長速度，繼續處於世界經濟的前列。應該認識到，日本房地產崩潰是其經濟陷入衰退的後果而不是原因；我國只要經濟保持中高速增長就將成為房地產繼續發展的有力保障。
還有人斷定由於人口即將負成長我國房地產市場將沒有繼續發展的條件。如前所述，人口成長的確是房地產發展的一個重要條件，但不是唯一的條件。看看發達國家，大部分早已人口負成長，但大部分國家的房地產市場繼續發展，房價逐年升高。就美國而言，房地產仍是經濟的主要支柱之一，2021年廣義房地產業佔GDP的比重達16%，高於我國。君不見美國每月發表的經濟數據中重要的一項就是新屋開工數據嗎？可以說，鑒於“住“在人類生活中的地位和房屋總會老舊和過時，除了人口成長必然產生住房需求外，房屋更新雖是“柔需”卻也是現代人的永恆需求，房地產在任何國家和任何時期都是經濟的支柱產業之一，人口正成長前可能是最大支柱，人口負成長後支柱效應仍將存在。在此必須再次指出，我國雖然整體而言人口成長即將為負，但就都市圈而言，人口遷移帶來的人口正增長效應將壓過本地的人口負成長效應，成為推動房地產繼續發展的強大大動力。這一效應在現階段的美國和其他發達國家是沒有的。所以，若不擔憂美國房地產崩盤，就更沒有必要憂慮我國房地產崩潰了。
另有人將我國一線城市的房價與他國的房價比較，結果是我國一線城市房價大大高企。這種比較欠缺科學性和合理性。科學與合理的比較應該是，我國一線城市與他國一線城市比，二線、三線、四、五線城市與他國二線、三線、四、五線城市比。則我國北上廣深的房價應與美國的紐約、英國的倫敦、日本的東京等相比，如此一比就不會高企了。當然，若按收入房價比，確實更高。但要知道，我國的收入數據是稅後的居民可支配收入，而其他國家的收入數據是稅前的居民收入，鑒於發達國家的高稅率，差別是很大的。且買房不僅取決於收入的高低，也取決於儲蓄的多少，而如前所述我國的國民儲蓄率是大多數國家的一倍以上。還必須看到，處於城鎮化持續和都市圈崛起的過程之中，都市圈特別是其中的核心城市對於圈外特別是市外的吸引力之強是大部分國外城市所不能比擬的。
(本文作者介紹：中國人民大學重陽金融研究院首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事)
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