房企負債可能比披露的高得多

一家企業在持續經營中，完全通過自有資金經營是不現實的。適當的運用財務杠杆舉債可以為企業發展帶來充裕的資金，降低企業綜合資金成本。但無節製的舉債經營也會使得企業負債水準升高。

相對於其他行業而言，房地產行業性質較為特殊，因開發周期長、資金體量大、投資期限長等特點，造成負債水準普遍高於其他行業。那麽，傳統意義上企業負債較高預示著企業經營面臨著巨大的財務風險，房地產企業如何呢？

負債經營是常態房企負債普遍高

事實上，房地產企業特點之一就是負債經營，負債率普遍虛高的情況，而淨資產作為企業可以自由支配的資產，其比率也成為了衡量房企經營狀況的一個重要指標，也避免了由於總負債過高而帶來總資產虛高的假象。

TOP10房企中資產負債率普遍維持在70%—90%之間，淨負債率超過150%的也僅有3家。由於國內房地產行業實施預售製，房地產企業從預售許可到項目交房完工至少需要1-2年時間，這期間收到的款項，只能記預收账款在財務報表上呈現的是負債，因此單單通過總負債、資產負債率並不能真正體成屋地產企業的負債情況。同時，近兩年房地產行業銷售快速升溫也是導致造成房企負債率普遍較高的原因之一。

舉債並非長久計自有資金是命脈

與負債率高低所不同的是，自有資金則絕對是房企的命脈所在。在傳統融資環境收緊，融資成本上升的背景下，如何合理規劃財務結構，保證充裕的資金持續發展，一定程度上也反映了房地產企業的運行狀況。

衡量一個房企經營狀況好與差有諸多因素考量，從財務方面來講，企業的短期及長期償還債務能力反映了企業的現金流運作。而負債率水準則反映了企業財務結構的穩定性。

資產負債率體現的是企業應對財務風險的能力，比率越大，企業面臨的財務風險越大，獲取利潤的能力也越強。但需要注意的是如果企業的現金儲備不足，長期依靠欠債來維持，導致資產負債率居高不下，其財務風險就值得注意了。

淨資產負債率是反映企業負債率情況的另一指標，又稱為產權比率。其反映出的是債權人與股東提供資本的相對比例。通過這一指標可以分析企業財務結構是否合理、穩定。

一般來說，淨資產負債率高的房企財務結構偏向高風險、高回報，但償還長期債務能力較弱；淨資產負債率低的房企財務結構偏向低風險、低回報，而償還長期債務能力較強。從房企角度來講，在經濟繁榮期，舉債發展可以帶來高額回報，而在經濟萎靡時期，減少舉債可以減輕利息負擔，優化財務結構。

在TOP10房企中，銷售規模第一的碧桂園的淨資產負債率885%位列前十大房企第二位；而淨資產負債率在前十大房企中比率最低的中海，其所有者權益位列十大房企第二位；總負債及所有者權益均處於第一位的中國恆大淨資產負債率445.4%位列第七位。

可以看出前十大房企中，恆大和中海在保障所有者權益的同時分別運行了不同的軌跡，一個充分利用財務杠杆效益，經歷了一個規模、增長均高速發展期積累，目前正持續改善負債水準，降低財務風險。一個則較為保守，采取了低負債、高權益資本降低財務風險，但規模發展緩慢，近兩年被眾多同行超越。

另外，碧桂園、融創中國、新城控股雖然也與恆大一樣規模大，並且充分利用了財務杠杆效益，但因其所有者權益較低，從長遠經營來講，在銷售、負債規模與同行企業相當的情況下，財務壓力較大。

房企隱性負債多資產負債易失真

上述表中，在淨資產負債率水準最高的房地產企業中，前三位的北大資源、魯商置業、恆盛地產均屬於中小房企，自有資金並不能滿足長期債務償付，對長期債務的承受能力較弱，更多依賴於舉債，容易出現財務風險。而銷售規模TOP10的頭部房企中也出現了4家，分別為融創、碧桂園、綠地及新城，說明房企長期債務承受能力並不受規模大小的影響，進而也不會對其淨資產負債產生多少影響。真正產生較大影響的反而是企業所有者權益。所有者權益高的房企負債太空較大，發生財務風險的幾率相比所有者權益低的同行企業要小得多。

需要指出的是，房企因經營的特殊性，所有者權益變化充斥著大量隱性負債，反映在資產負債等比率上可能失真。

近些年房企越來越多合作拿地開發項目的現象使得房企開發項目中自己未並表部分增長幅度較大，而這部分在房企財務報表中列為投資收益。另外，房企披露的報表所有者權益當中少數股東權益佔合計比也呈現上升態勢。同時，房地產企業發行的優先股、永續債等融資雖然僅屬於所有者權益當中的“其他權益工具”，但實際上已成為一種“明股實債”融資，如永續債回購等。

隱性負債有助於優化房企財務結構，但隨著2018年以來趨嚴的融資環境，較高的融資成本也使得房企財務出現風險幾率逐漸上升。

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封面來源：攝圖網