棱鏡|成都樓市：萬人搖號盛景不再豪宅區全面滯銷

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編者按：

在“因城施策”的新調控時代，歲末年初，一些城市通過下調房貸利率、放開限購限價等手段，悄然給限購鬆綁。

2019年這個春天，中國樓市注定既敏感又混沌——供求之間在博弈，土地市場在博弈，利率政策在博弈，各城小幅鬆綁樓市舉措，也是在與上級強調的“房地產調控城市主體責任”博弈。

《棱鏡》編輯部相信，此時樓市報導最核心的價值，在於實地調查和趨勢判斷。因此，我們分赴一二三線城市，希望給諸多看官提供第一手的信息。

是為“踏春中國樓市”第一篇，關於二線城市成都。

作者|孫春芳

編輯|張慶寧

2016年10月，一則“浙江人一次性購60套成都房子”的新聞讓成都樓市瞬間“雄起”，後來的放鬆人才落戶以及新房限價政策，更讓成都樓市鮮花著錦、烈火烹油。

隨著2018年5月開始限購政策真正趨緊，成都樓市旋即墜入冰谷。

2019年的春天，那些個“地王”建案嚴重滯銷，可謂淒淒慘慘戚戚。

如果成都的樓市調控沒有明顯放鬆，供大於求將是這座二線城市未來兩年的主基調。

“網紅”建案冷冷清清

武侯金茂府是個“網紅”建案。

依靠在各大媒體平台瘋狂投放廣告，以及邀請各自媒體大號撰寫軟文，該建案在線上知名度頗高。

3月17日午後，成都氣象陰濕。位於武侯區智谷大道和武興路交匯處的武侯金茂府，冷冷清清。門口的保安告訴騰訊《棱鏡》，看房需要預約，打過一通電話之後，《棱鏡》作者得以進入售樓處，這裡只有銷售人員，沒有看房者。

銷售人員說，金茂府的戶型最小165平米，精裝修，均價3萬元/㎡。

這個價格足以讓該建案“門可羅雀”。

挨著金茂府的是龍湖集團開發的天宸原著項目，均價2.5萬元/㎡。跟金茂府的“高冷”相比，這裡比較“接地氣”，門口三四個中年女子手拿建案廣告紙，大聲吆喝著：“來看房噻，別墅哦。”

身穿龍湖號衣的小夥子見到看房者後，熱情地將其引到售樓處。他們每天能夠拿到120元，KPI是至少拉到兩個客戶。

金茂府所在的武侯新城，是中介們口中的“豪宅區”，麇集了金茂府、天宸原著、中糧瑞府、中鐵建西派城等已售和將售的建案，不下十個。

只不過“豪宅區”相去市中心甚遠，荒地隨處可見，周邊配套設施尚不完備。

“死貴”是它們的共同特徵，因為它們的前身都是2017年成都樓市火爆時的“地王”。

以金茂府為例，2017年4月，金茂地產以17160元/㎡樓面價、46.62億元總價競得該地塊，溢價率高達90%。五個月之後，金茂再次出手，聯合中糧斥資26.4億元奪得斜對面的153畝地。

成都當地一位開發商對《棱鏡》表示，此前成都實行新盤限價政策，新盤售價不能高於周邊建案在售均價。

金茂府周邊的天宸原著單價2.2萬-2.5萬/㎡，中鐵建西派城新推盤單價17000元/㎡-19000元/㎡。金茂府面臨兩難：要麽低價推盤，要麽延遲推盤。金茂撐不住了，2018年3月將武侯金茂府51%的股權轉給首開地產，二者聯合開發。而跟中糧合作拿地的項目，金茂則已徹底退出。

在“因城施策”的政策之下，成都新盤限價有所放鬆。武侯金茂府最終在2019年2月以3萬元/㎡的均價開盤。

然而，時移世易了。

萬人搖號盛景不再

都說三十年河東，三十年河西。僅過去兩年多的時間，成都樓市就已“河了西”。

“之前我們幾乎都要失業了。你想啊，那時候成都的房子太好賣，萬人搖號，中簽率百分之一都不到。開發商隨便在項目部門口搭個桌子、放個登記表就行了，不需要我這些中介。”許東在成都從事中介8個多年頭，感懷成都樓市那場前所未有的火爆。

2016年10月，一則“浙江人一次性購60套成都房子”的新聞讓成都樓市“雄起”。

2017年春天，成都連續頒布樓市調控政策，並未讓“燃”起來的行情降溫。加之當年7月成都頒布人才落戶政策——只要本科畢業即可落戶——直至2018年8月，通過這一政策落戶成都的就達20萬人。

另外，新房限價之後與周邊二手房價格嚴重倒掛，甚至有的建案套利空間高達上萬元每平方米。

彼時的成都人，“不是在搖號買房的現場，就是在奔赴搖號買房的路上。”

2018年3月，成華區的招商中央華城開盤推640套新房，單價13000元/㎡，近5萬人搖號選房，普通購房者中簽率僅0.9%。

2018年5月，中鐵青秀未遮山推出1056套房源，均價13400-14400元/㎡，購房人數為61856戶，系成都實行購房搖號以來參與人數最多的建案，但也算是成都樓市轉冷之前的最後瘋狂。

當年5月15日，成都頒布更嚴厲的調控新政，規定成都新落戶者須滿兩年或連續繳納12個月社保才能購房。而在行情最火爆的天府新區和高新區，只有擁有該區戶口的才能購買該區建案，外區不得購買。

“落戶滿二”政策將三分之二的投資購房者擋在外面。成都樓市涼涼，最終在2018年下半年進入冰點。

“搖號”盛景已經覆滿塵埃。

2018年11月，位於麗都路的藍光雍錦麗府推出135套房源，單價19700-21000元/㎡，公證選房結束後，還剩餘128套，只賣出去7套。

這一情況一直延續至今，未有變化。

未來兩年供大於求

在武侯新城“豪宅區”，滯銷已然成為常態。

天宸原著等建案的價格比金茂府低出一大截，依舊賣得困難。武侯金茂府這種高價盤更是嚴重“滯銷”。成都房協網顯示，截至2019年3月20日，金茂府大多數的房源依然處於“可售”狀態。

最讓麇集武侯新城板塊的開發商們“頭大”的是，它們大多是在2017年樓市火爆時高價拿地。等到2018年樓市轉冷，其他開發商的拿地價格比2017年低很多，基本都是低溢價甚至零溢價。

克爾瑞谘詢數據顯示，2017年成都土地成交的平均溢價率36%，2018年則降至10.76%。

成都史上成交最高的地王出現在2017年，17200元/㎡，系東原地產競得的紅牌樓地塊。武侯金茂府樓面價排在第二：17160元/㎡。當年樓面價15000元/㎡的“地王”就有5個，彼時成都在售建案均價不過如此。

時至2018年，成都成交價最高的地塊，樓面單價僅15940元/平米，而且位於市中心，由陽光城拍得。其余高價地塊均在13000元/㎡左右。

上述成都本地開發商對騰訊《棱鏡》表示，2018年成都樓市雖然銷售量驚人，但開發商基本都在賠本賺吆喝。在政府限價的情況下，有些建案的售價甚至覆蓋不了成本。一些開發商要麽推遲開盤，要麽偷工減料，這導致當年成都出現很多起建案維權事件。

成都政府還在大力推地，2018年成都住宅用地共計成交20749畝，環比翻了一番，而土地成交總額卻隻環比上漲5%，為1030億元。

“2018年土地成交面積大，出讓金卻不高，原因在於大部分地塊遠離市中心。而且開發商拿地積極性不高，導致地塊都是低溢價出讓。”上述開發商告訴騰訊《棱鏡》。