從保利的上海地王項目窺見“重回行業前三”之路

2016年被稱作“地王年”， 那一年土地市場風雲激蕩，全國總共產生了350宗“地王”，且絕大部分都在一二線熱點城市。

上海在那一年貢獻了23幅板塊“地王”，總價超過800億，保利周浦地王項目赫然在列，即如今的保利·首創丨頌。

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2016年5月18日， 37家房企齊聚上海土地拍賣中心爭搶一宗住宅用地，其中包括旭輝、招商、世茂、正榮、陸家嘴、恆大、金茂、華潤、融信、保利、陽光城、龍湖、萬科等。

競拍開始短短幾分鐘，地塊的價格便從13.77億飆升至35億元，閩系房企表現尤為積極，如金輝、陽光城、建發、融信等企業多次舉牌，競價過程中，主持人多次提醒一眾開發商要“理性報價”。

可2016年的土地市場注定是“不理性”的，最終保利力壓群雄，以總價54.5億元獲得了周浦鎮西社區PDP0-1001單元的A-03-11地塊，折合樓板價4.36萬元/㎡，溢價率近300%，成為當年“周浦地王”。

經折算，扣除5%保障房與15%自持租賃房後實際樓板價為5.36萬元/㎡，而當時周浦的新房均價僅為4萬元/㎡。據預估，該項目的實際售價將超過7.9萬元/平方米。

同年6月，首創入股項目，央企、國企強強聯手，合作開發。從那時起，全上海都等待著這個最終售價可能高出彼時周浦房價一倍的地王項目。

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這一等，便已是3年後。2019年6月16日項目開盤，預售均價定格在5.79萬元/㎡，僅高出樓板價4千/㎡，終究沒能跨過周浦限價5.8萬的坎。

遠低於市場預期的價格，讓項目首開取得了相當優秀的去化成績，當日賣出300余套，銷售額達16億。

與此同時，在城市的另一邊，保利在江橋的地王項目——保利雲上，也傳出將於下半年入市的消息。

時間回撥到2018年5月31日，保利以底價21.33億元拿下嘉定區江橋鎮北社區K2-01地塊，雖無溢價，但3.05萬元/㎡的樓板價已是江橋板塊出讓宅地的天花板，毫無疑問的單價地王項目。

保利江橋地塊

一個多月後，與之一街相隔的龍湖天璞開盤，首開賣出50億的業績。作為2015年江橋的總價地王項目，天璞彼時引數十家房企激烈競價超百輪，溢價率108%，可最終樓板價也僅2.7萬元/㎡，低於保利雲上的起拍價。

在江橋這個供應常年短缺的區域，同是品牌房企的地王項目，相隔一年先後入市，二者難免會被市場作比較。天璞預售價以及江橋新房均價基本維持在5.1萬/㎡左右，保利雲上想申領到更高的預售價勢必艱難，要知道，天璞如今的售價是“鬥爭”了三年的結果。

保利周浦項目（保利頌）以遠低於市場預期的價格開盤，江橋項目（保利雲上）也預計將於下半年匆匆“妥協”入市，兩個地王有著不一樣的出身，卻不得不面臨相同的結果，這一切或許是歸由於兩年前的一句承諾。

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在2017年12月的保利股東大會上，保利地產董事長宋廣菊明確表示未來兩至三年公司要重回行業前三。

回溯保利的發展歷程，早在2012年，保利銷售達1017億元，成為繼萬科之後第二家銷售額超千億的房企，“招保萬金”已是名聲在外。

但也是自2012年之後，在高速周轉、快速出貨的打法下，“碧萬恆”成了新周期下的行業龍頭，保利漸漸掉了隊，再也沒有在銷售榜前三出現過。

2017年末，“碧萬恆”已跨過5000億元門檻，保利則已被甩開近2000億元，於是便有了那句“重回前三”的承諾。

億翰智庫2017年企業銷售排名

正因這句承諾，從2018年起至今，保利在儲備土地方面表現主動很多，銷售的提速也相對明顯。

整個2018年，保利新增項目132個，新增土地儲備3116萬平，金額1927億元。到2018年末，保利雖有著31%的業績增幅，但顯然還不夠彌補落下的差距，最終4050億的銷售業績位居全國第五，距離前三的門檻差了1900億，與第四名融創也差了550億。

億翰智庫2018年企業銷售排名

時間來到2019年，“重回前三”的豪言壯語言猶在耳，而今年也似乎是宋廣菊兌現承諾的一年。

站在年中的節點上，無論是上半年拿地還是銷售的增速，保利追趕目標的決心可見一斑。

在土地方面，6月保利發展在上海、江門、清遠、南京、合肥、常州、淮安、滄州、邯鄲、莆田、天水等11個城市新增項目14個，新增計容建面230.71萬平方米，總地價178.14億元。上半年累計新增項目44個，新增貨值856億，充足的貨量是保利銷售業績跨越式增長的基礎。

6月保利單月銷售額達637億元，以2526億的成績位居全國第四，同比增加21.4%，與第三名恆大相差300億，差距在逐漸縮小，重回前三似乎有望。

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從拿地到開盤，上海的兩個地王項目，正是保利在兌現承諾的路上追趕的縮影。

大舉擴充土地、銷售進度提速、地王低價入市，是急迫也好，是無奈也罷，一個個如保利頌、保利雲上的項目成為了保利“重回前三”的支撐，最終目標能否實現只能到年底才能揭曉答案。

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