萬科下調回款目標至6000億 近期發債融資明顯提速

【財聯社】（記者 楊依依）日前，記者從多個獨立信源處獨家獲悉，萬科2019年的回款目標被定為6000億元，相比2018年的6300億元目標減少300億元。

對此，萬科內部人士告訴財聯社記者，調整回款目標，與今年經濟形勢和房地產調控有關。

事實上，在去年12月舉行的集團2019年目標與行動溝通會上，萬科董事會主席鬱亮曾明確表示，經濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未探底，宏觀形勢並不樂觀。2019年，萬科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

值得一提的是，萬科近期發債明顯提速。2月26日至3月7日的短短十天內，已發行及獲批發行的債券達五筆，總金額約111.49億元。

今年回款目標減少300億

在收斂聚焦的戰略下，萬科已將回款視為“生命線”。

去年9月11日，鬱亮在南方區域9月月度例會上表示，“6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停。”

兩個多月後的媒體交流會上，在被問及6300億回款目標完成情況時，鬱亮回應稱，“不要操心，我們每天都有一個小組天天算這個（回款數），每天晚上10點，我們都會集齊每個地方公司問今天完成多少、還有多少任務、完成得怎麽樣。”

去年被鬱亮反覆強調的6300億回款目標，最終是否完成目前尚未可知。上述萬科內部人士告訴財聯社，今年萬科將回款目標下調了300億元。

但對區域和城市公司而言，壓力並不是平均分布。萬科某城市公司總經理向記者透露，因為他所在的城市公司去年完成了任務，所以今年任務量增加了。“完不成的話，兄弟公司也幫不了我。”

“從去年下半年開始，從上往下的考核壓力變得比以往更突出，銷售部門壓力最大。”萬科區域公司一位中層表示，“是否完成回款目標是和獎金掛鉤的，如果年終目標沒有達到，大家的獎金都會受影響。”

繼去年9月拋出“轉折論”之後，在12月中旬萬科集團2019年目標與行動溝通會上，鬱亮再度表達了對宏觀形勢的憂慮：“四季度BG（編者注：四大區域+物業）、BU（編者注：包括長租、物流、印力等）在做事業發展計劃的時候，基於過去的經驗，對宏觀形勢判斷都過於樂觀，期待不久後的‘觸底反彈’，但如今的宏觀形勢已經不是這個樣子，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。”

基於對經濟及行業的判斷，萬科在2019年欲實現五個工作目標，第一就是“鞏固提升基本盤”。“每個BG、BU都要明確自己的‘主航道’，也就是主要業務。”鬱亮在溝通會上說。

在鞏固基本盤的同時，萬科部分子公司的業務有所調整。記者關注到，武漢萬科在近期對外投資上移除了“武漢長江娛樂發展有限公司”，後者負責的主要是武漢長江樂園及武漢國際會議中心項目的籌備。

“對創新性業務，不盈利的話，可能今年項目擴張得就少了一點，很多地產公司都在做人員優化，萬科主動的、被動的離職的人都有。”上述萬科區域公司中層向記者表示。

此外，萬科南方區域首席執行官張紀文在2018年底的媒體溝通會上承認了萬村暫停拿房，在之後的小範圍溝通上還承認了萬村員工由300人減少至100人。但張紀文否認這是裁員，其稱暫停拿房之後就不需要那麽多投拓員工，計劃將他們分流至別的崗位，於是對投拓員工進行考試，考試未合格的人就留不下來。

“當時給兩個選擇，要麽去泊寓，要麽離職給兩個月工資，考試過了之後才可以轉崗，過不了還得走。其實考試就是由泊寓的負責人面試。”一名已離職的萬村員工說，“萬村員工轉崗泊寓之後雖然基本工資不變，但泊寓員工是不能像萬村員工那樣拿提成的，所以萬村員工轉崗後的實際收入也會不如從前。”

上述萬科區域公司的中層告訴記者：“長租公寓還是被定位主航道業務，和地產、物流一樣，但隨著獲取房源成本的提高和國有企業開發的量逐步上市，大家對長租公寓未來的判斷現在是比較謹慎的。”

發債勢頭超往年

據了解，萬科2019年五個工作目標的最後一個是建設矢量組織（戰略方向、價值觀導向）、冠軍組織（以贏為目標，讓狀態最好的人上場）和韌性組織（抗風險、反脆弱、抗打擊）。

而在建設韌性組織部分，萬科劃分了5%和10%的融資成本邊界。

“大公司有的時候也很脆弱，如果萬科信用評級下降，集團的融資成本就會大幅提高，比如萬科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現在5%的融資成本，目前萬科的新業務都不怎麽賺錢，如果提高到10%，可能連開發業務都不賺錢了。” 鬱亮在集團2019年目標與行動溝通會上說。

在守住融資成本邊界的同時，萬科近期發債頻率和規模均在提升。在2月26日至3月7日短短十天內，其已發行及獲準發行的債券共有五筆。

其中，已發行的為20億元“住房租賃專項公司債券（第一期）”、由印力發起設立的21.16億元“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產支持專項計劃”、6 億美元（大約40.32億元）固息票據。此外，3月6日，其獲準發行12.64億元“萬科-南方資本購房尾款資產支持專項計劃”和17.37億元“萬科-平安證券購房尾款資產支持專項計劃”。

萬科作為龍頭房企之一，發債規模反映了總體融資環境的變化。“2019年初以來房企密集發債，發債總量與發債個數增速遠超去年同期。”國金證券在報告中稱。

興業證券在研報中則表示：“房企融資持續改善，銷售遇冷已有預期。”數據顯示，今年1-2月，碧桂園、恆大、萬科三家房企銷售額同比全部下降，下降幅度分別為40%、42%、11%。