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本公眾號法律顧問：北京大成（蘇州）律師事務所 葉雲開律師。
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滿小胖，一枚曾經瘦過，愛旅行、追劇、唱歌和玩狼人殺的大齡老少女。
前段時間，武漢多名業主就某建案開發商在公設面積上玩貓膩而維權抗議。隨後，新華社、新華每日電訊一同發表評論文章聲討，將公設面積的討論推上了風口浪尖。
接著，各種媒體都緊隨其後，開始了刷屏式吐槽。
在此之前，吐槽之聲早已有之，但是絕大多數的國人都已經習以為常公設面積的存在，雖有不平，但鮮少有人把這件事當成一件大事。而兩大權威媒體的發聲像一聲驚雷，驚醒了把房地產慣壞了的中國人，這才紛紛意識到，中國的公設面積太不合理了！
套用一句新華社的評論：誠然，公設面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在並不一定意味著這種做法是合理的。
目前國內現行的建案購房合約上有3種計價方式，即：
? 按建築面積計算；? 按套內建築面積計算；? 按套(單元)計算。
蘇州的房屋買賣，基本上都是採用建築面積計價方式。
一般公設率在1%-8%之間的通常是別墅類的產品，而20%-30%的通常是高層住宅，再比如帶電梯的洋房公設率通常在20%左右，不帶電梯的洋房，公設率低於15%左右。
比如蘇州某建案某套高層的“建築面積”是100㎡，套內面積為70㎡，在售單價為15000元/㎡，那麽這套房的總價是100㎡×15000元/㎡=150萬元/㎡，實際上，有45萬元是花在不屬於你的個人範疇的。
而歐美一般都是按“室內面積”來計算房價的，比方說和上述蘇州建案同樣的面積，美國會按照“室內面積”70㎡來計算，套用人民幣來說，在售單價還是15000元/㎡，那麽這套房的總價是70㎡×15000元/㎡=105萬元/㎡。
某房地產開發商高管李先生表示，即使不算公設面積，隻按室內面積銷售，房子的總房款也不會因此而降低。現在開發商計算每套房的房價，往往是計算包括共有部分建築、公建配套等所有成本後，加上一定利潤再除以所有可售房屋的建築面積，計算出建築面積均價，然後定出每套房的總價。
如果統一按照“室內面積”來計算部門平方的房價的話，那麽蘇州那套房的部門房價就應該是21429元/㎡。
所以，通過“公設”這個概念，我國在國內統計房價時，通過“建築面積”這個基數，可以極大幅度的降低“房價”。
所謂公設面積，官方解釋一大堆。簡單來說，就是整個大樓的公共區域加起來，分攤到每戶頭上分別是多少面積。
每個地區對於公設怎麽算，規則還不一樣。有時候，甚至每個建案的規則都不一樣，這聽起來還挺滑稽的。
這些，都可能算為公設面積↓
一個有名的笑話，每一個小區的所有房子的公設面積加起來，一定會超過這個小區的實際公設面積，所謂的1+1＞2在這裡得到了最為淋漓盡致的體現。
一般來說，業主對自己房子的室內面積是可以測量，也是很容易測量的，但是公設面積可不僅僅光是電梯和過道…
作為業主，你當然可以拿著卷尺仔細地測量你家的室內面積，甚至也可以量一量樓梯過道、電梯，可難道你能把上面這些全都量了嗎？
假定還是之前說的那套蘇州的高層住宅，只要能無中生有多計入一平方的面積，那麽總房價就能多收1萬元，那麽1000套就是1000㎡，可以多入账1千萬呢…
其實，在中國，並不是所有的地方都有公設的。
早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求：建案現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，後在2011年又進行了修訂完善。
業界人士表示，重慶的這一賣樓模式其實更接近國際慣例，因為歐美都是按套內面積來計算房價，與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都採用了套內面積計價。
編輯的長官曾經在成都工作，當地的建案都講實得面積。成都、重慶，都靠在一起，親如一家。我多想去祖國的大西南去買房啊...
那麽小胖突然想到，小區內的停車位算不算公設？要是算？為什麽還要花錢買車位？
以下內容摘自《黃海在線》
根據《物權法》第七十四條：
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的路線或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
公設地下停車位歸業主
按公建分攤給全體業主的地下停車位，產權歸全體業主所有。
開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給全體小區業主的，從法律上講停車場產權歸全體業主。
開發商無權與個別業主簽訂停車位使用權轉讓協定，簽訂的協定也應歸於無效。
如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓協定。
佔用共有路線停車位歸業主
佔用共有路線停放汽車的車位，歸全體業主所有。
開發商佔用業主共有的路線或者綠地等場地，用於停放汽車。按照《物權法》，這一部分停車位屬於業主共有，產生的收益由業主和物業雙方協商分配。
地下人防車位，歸國家所有
地下人防屬於建造在小區人防工程內的、非戰時用於停車的車位，既不歸業主，也不歸開發商，屬於國家所有。但是，業主有使用權，繳納管理費即可。
再拿小區裡電梯廣告來說，每年小區電梯廣告的收益，非常輕鬆就能超過百萬。
根據我國《物權法》第73條規定，小區電梯也屬於公設面積，為業主所共有。那這收益為啥業主從來沒有的得到過？對於公設面積，你怎麽看？
小胖認為，取消“公設面積”並不能從根源上解決問題，現在問題的根本是公設面積的界定非常模糊，消費者根本搞不清楚公設面積真實的數據和計算依據，而現有的法律法規並沒有對公設系數設定上限。
上海知名律師王豔輝發表言論說：出現這些問題的根源都在於法律法規的缺失。開發商既是裁判員又是運動員,可以自己定規則,處於弱勢的買方只能被動接受。解決這些問題最好的方式是制定規則並嚴格遵守,開發商的行為必須受法律框架約束。根據現有問題詳細制定關於公設面積的法律法規,對於公設面積的相關問題以法律加以約束,以法律嚴懲上述亂象。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗日前表示，對公設面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的資訊是否透明，開發商是否願意公開具體的公設內容、是否有虛報公設面積的嫌疑。他建議取消公設，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。
其實大家厭惡的並不是真正的“公設面積”，而是不清不楚的公設面積分攤界定規則。只要設定好分攤“規則”，讓消費者把分攤的面積弄清楚了，那即使你按建築面積計價，消費者也會爽快掏腰包的，怕就怕這腰包掏得不明不白而已。
小夥伴們，你覺得你家的公設是不是有點誇張了？歡迎留言告訴小編！
THE END
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