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文 | 仙人JUMP
01
東南亞是個神奇而又魔幻的地方。
說那裡離中國近，又不是很近，畢竟是跨國了，去抓人也沒那麽容易。
離中國遠，又不是很遠，畢竟出入境也方便，文化也相通。
當這種微妙的距離配上東南亞各國捉急的發展水準以及東南亞各國ZF們要錢不要臉的個性時，那裡就變成了一個魔幻的冒險者天堂。
而且都是大陸混的不怎麽樣的冒險者，畢竟國內打黑力度這麽大，在國內瞎搞屬於地獄難度。
當然，雖然他們在國內混不下去了才跑去東南亞的，而且還是把國內淘汰的套路搬過去，但考慮到當地過於貧瘠的黑產治理，嚴格來說也算降維打擊。
他們把國內的高利貸玩法帶了過去，又把伺服器建在那裡，把網絡菠菜帶回了中國。
高利貸出海，網絡菠菜回國，真的是風騷回馬槍。
一手給東南亞人放高利貸，一手搞菠菜集團割內地韭菜。
真真兩手抓，兩手都不老實。
除了菠菜和高利貸這種明著的黑色產業外，近兩年最火的還是所謂的地產投資。
很多人在朋友圈和各種看似高端的土鱉峰會裡瘋狂推銷著東南亞的房產，泰國緬甸菲律賓，賣了一圈之後現在在賣柬埔寨。
最近最火的就是柬埔寨西港，西哈努克。
真的，就這麽一個去玩了之後發朋友圈都嫌掉價的地方，已經成了中介們嘴裡30年前的深圳，龍卷風中的烤乳豬，再不買，要被時代所拋棄。
我不禁感慨在這個魔幻的年代，鐮刀都開始出口轉內銷了。
社會上有壞人呀。
02
鑒於最近問我柬埔寨買房的讀者越來越多了，我覺得可以寫寫這個地方。
前段時間我自己幫某幾個巨頭地產商在西港那邊做了完整的盡職調查，也算是深入淺出了一波柬埔寨，很多關於柬埔寨投資的謊言，我覺得可以戳幾下。
我隻講一些客觀事實，不會去說那裡好還是不好，畢竟大家對好壞的評價標準是不同的，對於投資的風險認知也是不同的，有的人覺得是坑，有的人覺得是機會，人和人就是不一樣的。
至於要不要投資那裡，錢在你兜裡，腿在你身上，成年人要學會為自己的人生負責了。
我們每個人都做讓自己不後悔的事情，就很好。
先說柬埔寨這個國家。
很多賣地的，都在吹2017年這個國家的平均收入已經超過了1200美金，徹底擺脫了貧窮國家，成為了中等偏下收入國家！
所以蘊含著巨大的潛力，買買買。
朋友們你們聽聽這說的是人話嗎？
一個好不容易在2年前脫離了貧困的國家，就成為了投資新貴，理由是起點低，潛力巨大。
這話的含義差不多等同於你得抓緊投資一個乞丐，因為只要他找到一個端盤子的工作，就徹底擺脫了現狀，潛力巨大。
除了平均收入這個梗，他們還喜歡說的是，柬埔寨每年GDP的增速達到7%及以上，是東南亞增速最快的國家，發展神速。
這句話就有技術含量了，你不能說這是謊話，但是也不是你們理解的那種真話。
從統計學上，我們從來是不看單純的增速的，因為沒有意義。
增速這個東西，一定要配套看總數和基數。
一個國家的GDP總額是1元，增速100%，也才增了1元，一共2元。
一個國家的GDP總額是100元，增速10%，就增長了10元，一共110元。
如果只看增速，1吊打2，但是看到整體，我們就都笑了。
03
柬埔寨，增速快是真的，但那是相對於他們自身貧弱的基礎而言。
你花2塊錢買個手套搬磚一天可以賺100塊，增速50倍，這個增速本身沒有意義。
要看經濟總量。
柬埔寨到今天，和越南比，GDP總量差了11倍；
和賭博之城菲律賓比，差了16倍；
和馬來西亞比，差了17倍；
和泰國比，差了20倍；
由此可見，柬埔寨這個增長空間真的是源源不絕呀。
這就和你買了股票今天10塊錢，目標價100元，有10倍潛力。
過一陣子跌到了5塊錢，有了20倍潛力一樣。
統計學真是魔力無窮。
拋開經濟總量不談，談這個真的算欺負柬埔寨了。
我們來看GDP的高速增長，到底是源於什麽？
關於GDP，有一個經典的笑話是，2個經濟學家打賭吃屎，誰敢吃，給誰1萬元。
經濟學家A吃了這攤屎，B給了A1萬元。
然後這時A說B如果吃屎，則A給B1萬元，B答應了。
最後，倆人誰的錢也沒多，誰的錢也沒少，但各吃了一口屎。
但他倆都很高興，因為他們創造了2萬元的GDP。
GDP就是這麽玄幻。
GDP，不僅要看增長速度，不僅要看總量（我們不欺負他們了），還要看質量，就是說這些GDP由什麽構成。
如果GDP是由工業增長組成的話，那麽確實是高質量的好GDP。
但很可惜，柬埔寨的GDP增長基本都是靠著菠菜業的稅收和房地產建設給懟起來的。
柬埔寨這種GDP的水分過於魔幻，我不展開了。
當然房產銷售們不會告訴你這些，他們只會告訴你高速增長，但不會告訴你這麽詳細的內容。
他們是對的，因為他們隻管賣東西拿提成賺錢，別的也不需要關心。
04
我們拋開柬埔寨當前的情況不如我國3線城市這種事情不談，再看看別的。
很多銷售丟出來的一個說法是，柬埔寨作為東南亞最穩定的國家之一，非常適合投資。
而且柬埔寨人均年齡不到30歲，國民非常年輕，有著巨大的人口紅利。
聽起來是很有道理，但在投資上可能不是這個邏輯。
投資一個國家的房產，投的是什麽？
往大裡講，是投資他們的未來；往小裡講，是賣給下一輪接盤俠。
所以要解決2個問題，發展問題和接盤俠的問題。
而柬埔寨這個國家，儘管有1500W年輕的人口，但是整體人民的素質和勤勞程度和我們中國完全不是一個檔次的。
柬埔寨本地人的勤勞程度和改變生活的欲望，和中國人是完全不能比的（一個中國人頂3個柬埔寨人絲毫不誇張），他們當地的宗教也是很迷幻，讓他們安於貧窮，好好等著來生，這就進一步導致了生產力低和效率低下。
所謂的青壯年優勢和人口紅利，沒有真的被發揮出來。
而且所有東南亞國家的政府，都有一個問題，就是只要給錢，什麽事兒都給辦。
這也是為什麽網絡賭博的大本營全在東南亞，因為不管呀，不像國內只要你亂來，鐵拳教你做人。
這同樣導致的問題是，東南亞多數國家的政府，精力在撈錢上，而非在把國家變得更好上，再配合1500萬佛系廉價勞動力和慘的一比的現狀，這個國家真的像中介們吹的那麽美好嗎？
你們自己思考。
不說柬埔寨發展了，就說接盤俠。
目前整個西港，得有80%是中國人，裡面還有80%是炒房和搞賭場的，你去了那邊一看，不告訴你是柬埔寨，你還以為是國內5線縣城呢。
你投資了柬埔寨的房子，你最終賣給誰呀？
賣給當地人？當地人這點收入買得起嗎？
整個西港全是菠菜業，最靠譜的實業就是沙縣小吃和正新雞排以及雞蛋灌餅和正規按摩。
賣給外國人？別鬧了，西港全是中國人，基本沒有別的國家的了。
賣給中國人？賣的比買的多好幾倍，不然怎麽拚命拉人去呢？
投資一定要想好退路問題，反正柬埔寨賣房賣地的那一批是不會幫你想的。
05
說完宏觀問題，我們再來談談實操問題，關於柬埔寨的法律和土地交易。
現在很多人在吹柬埔寨土地是永久所有，並且光投資商鋪和辦公大樓收租就有至少年化10%的收益，真的，我聽了都想笑。
首先柬埔寨的土地是永久所有沒錯，但和外國人無關，你入了柬埔寨國籍當我沒說，我還要給你點個666誇你666。
在柬埔寨，外國人買房享有的是土地使用權，50年+50年的租借期。
而且就連這個，也得走本地人代持或者信託計劃的方式，不是你以為的和國內一樣交錢拿房產證就行了，這裡是柬埔寨朋友，不是國內。
你懂本地人代持和信託計劃是什麽嗎？你懂裡面的風險嗎？
你要是不懂的話，建議還是不要碰了，你玩兒規則玩兒不過專家的。
另外關於柬埔寨的租金和房產漲價，其實非常搞笑。
從2011年起，柬埔寨的房屋增值速度確實是10%以上，但是這裡面的問題在於，全都是中國人在擊鼓傳花呀朋友，當地人是不弄的，甚至國內過去的人過多，搞得其他國的旅客都沒了，現在全都是莊家自嗨。
這些數字根本沒有任何意義。
不說柬埔寨的商鋪，就國內的，還有一堆人天天打騷擾電話推銷各種賣不出的商鋪說年化8%以上呢，怎麽不去買呢。
柬埔寨西哈努克當前的現狀是，全都是國內過去的人在炒，大量地產商湧入的短期後果就是供應過剩，並且亂象頻發。
現在那幫在柬埔寨炒地皮的所謂大V們，都是3年前去屯的地，成本低到萬把塊1畝，現在出手幾十萬一畝就是在瘋狂套現。
至於投資者利益保障，我們不能談論一件在柬埔寨不存在的事情。
說到土地買賣，還有一點是，很多土地其實是存在爭議的擱置土地，由於柬埔寨政府的一言難盡，這些土地大量存在。
如果買到存在爭議的土地，後續的酸爽你不敢相信。
而且賣地的人是不會告訴你是否存在爭議，當地的官員也會給你保證說沒問題，但問題是，你一個外國人人生地不熟，你又不知道這個土地有沒有問題。
你問官員和賣地的會不會騙你，真的他們都笑了，人家都是受過專業訓練的，一般不會笑，他們的話一個標點符號你都得懷疑，真被騙了，你去哪裡說理去？
除了這些外，西港炒地還有一個騷套路，就是Cosplay CBD。
這倆詞拆開大家都知道，但是放在一起就可能就看不懂了，我來解釋下。
當前那邊有個玩法是，賣家之間串通，A賣家拉人來看地買地，B賣家在這塊地的隔壁掛個牌子或者在當地報紙or網站發布廣告，說自己要在隔壁進行地產開發，可能是CBD，可能是企業總部大樓，可能是綜合體，可能是國際學校，可能是冒用國際知名開發商的名頭，總之就是讓這塊看起來鳥不拉屎的東西值錢。
這是專門針對國內的炒房者的套路，畢竟大家慣性就是買配套，那就給你一個虛幻的配套，反正你人生地不熟的，玩兒你你也沒地說理去。
在一個規則人家說了算的地方和人家玩兒，你覺得有沒有保障呀？
06
不說土地買賣這麽高端了，就說買房本身，都一堆麻煩。
在柬埔寨當地，房子產權分為硬產權和軟產權，硬產權對應的國家土地管理規劃局頒發的；軟產權是由當地頒發的，不是國家級，硬產權要比軟產權強的多。
但有趣的是，柬埔寨很多房子是同時有硬產權和軟產權的，有些無良的就會把兩個產權賣給不同的冤大頭，最後王八看綠豆，一頭綠油油。
即使你買了硬產權，也不代表你高枕無憂。
柬埔寨這地方魔幻的地方在於，長期租賃的房子，是可以和土地分開作為一個實體單獨注冊的，並且如果這麽做了，還能辦出來一張軟產證，然後把軟產權賣了。
租客辦出房產證把房子賣出去的事情，在柬埔寨不是傳說。
再配合那些鼓勵你買了房子再租出去的中介們，你想想這個魔幻Plus的效果吧。
懂我意思嗎？
而且吧，柬埔寨這個地方的房屋市場，各種隱瞞房屋缺陷的行為和家常便飯一樣正常，如果一個中介隻坑了你10萬塊，已經可以說是道德楷模了。
咱們國內買房子有一個概念，叫做學區房，指的是買房子有好學校上。
柬埔寨，也有一個概念，叫洪區房/地，就是說這地方鬧不鬧洪水。
柬埔寨由於地理位置特殊，基礎設施尤其是排水設施差，且氣候下雨多，導致動不動就來個洪水給你刺激一下。
當然洪區這件事情，賣房的是不會告訴你的，事實上除非你等著下大雨的時候自己看，不然是看不到的。
人家當地人都知道，就是賣給外國人的。
在家就能看到海景，是不是覺得棒呆了？
除了產證問題和洪水問題，柬埔寨的房子還有一個騷操作是誇大面積。
你沒聽錯，在柬埔寨，房屋面積都是不確定的。
在交易前，賣方可能說是6X18m，你量了下也是，但實際上可能是6X12甚至4X10m，這種房子後面會面臨違建拆除的問題。
硬產權房好很多，一般證上會有明確的標識。
而軟產權的話，你不去物業確認面積的話，到時候可能會傻眼。
07
除了以上亂七八糟的東西之外，你得知道西港其實是一個非常混亂的罪惡之城。
治安亂七八糟，西港地方政府不作為，黑道和菠菜齊飛，搶劫頻發，遍地都是大鏢客和大嫖客。
當地人都知道中國人有錢，中國人來投資的，各種專門打劫中國人的案件層出不窮。
喜歡玩兒真人吃雞麽？死了不帶復活的那種。
是不是不相信？覺得我在和你們開玩笑？
打開中國領事服務網（對外領事權威網站，官方信息發布地，我看哪個SB敢說這個是假新聞）
西哈努克是屬於提醒中國公民謹慎前往的地方，因為這地方，不穩定。
我們點開這個提醒內容，8月2號剛發布的，裡面寫的清清楚楚，建議每個人讀3遍。
朋友們，這個算是正兒八經的告訴你這地方不安全了吧？
一個你的人身安全都得不到保障，你身邊的所有人都可能是加害者和受害者的地方，你覺得他們的投資價值是怎樣的呢?
你要知道你現在買的都是人家好幾年前屯的東西，那些賣家東西一賣就跑了去玩兒了，然後你守著這堆華麗的破爛發呆。
你要真的這麽有錢，這麽喜歡守著華麗的破爛發呆，我給你建議一個地方，就在國內，還沒柬埔寨那麽麻煩。
在我老家山東，有一個神奇的地方叫做煙台，那邊有個海邊（說真滴位置和西哈努克差不多）住宅區叫做銀灘。
只要20到30萬，你可以擁有海景別墅，就是這麽刺激。
有一段時間，全國每個2線城市的超市門口都有專門推銷那裡房子的人，現場拉人，車接車送包吃包住。
煙台是個好城市，經濟不錯，氣候不錯，還是海邊，價格也不貴，很多人當場就買了。
這房子特別保值，6年後也還是這個價格，還略微低了一點，非常親民。
買了的人全都沙雕了，就是鬼城，而且海邊的含鹽空氣一般人都受不了。
為啥我這麽清楚，老讀者都知道我有一個神奇的買什麽什麽賠的二嬸兒，她在那有5套房，上次專門請我們去了想賣給我。
08
來來來，同學們，我們最後再總結一下這篇文章的知識點，有助於鞏固你們的錢包。
1.柬埔寨雖然GDP增速很高，但是起點實在是低的有點厲害，整個經濟總量太難看了，有潛力，但是潛力兌現起碼還要20年。
2.柬埔寨所謂的人口紅利是一紙空談，不僅是柬埔寨老百姓的神奇佛系（和勤勞努力的中國人比，真的差太多了），還因為當地主力產業是菠菜和炒房，整體增速全靠這兩個產業，GDP水分過大，對於國家發展沒有意義，所謂的快速發展很虛。
3.當前西哈努克全都是國內的人過去坐莊擊鼓傳花，房子專門賣給中國人，當地人接不起盤，最後就看砸在誰手裡。
而且那幫現在吆喝的歡的，早期囤地成本很低，現在在出貨，一茬一茬在低買高賣，各種操盤和虛假宣傳的手段騷氣衝天，吃的就是在國外沒人管。
4.柬埔寨的房屋法律和國內通行的邏輯不通，中間很多隱性坑無法被快速發現，並且由於跨國，維權也不能說困難吧，你就別想維權了。
5.柬埔寨地方政府腐敗，為了撈錢什麽都敢批。
各種沙雕合影給錢就拍就不提了，人家微商都和美國總統合影了，柬埔寨炒房團還得加油。
主要是大量受賄，和炒地炒房團傳統，畫各種大餅騙國內不懂的。
另外整個東南亞都喜歡朝令夕改，說不定哪天就不認账了，參考某個著名的森林城市。
6.西哈努克當地十分混亂，是一個以菠菜為支柱的地方，針對中國人的搶劫和暴力行為不絕，官方都發聲提醒中國公民謹慎前往。
你買了自住我都得誇你是勇士，放著國內不待，非得去國外條件堪比國內5線大縣城的地方冒著危險，真的666。
你們看，我已經把這件事情講的夠明白了吧。
當然，不是說柬埔寨一無是處，畢竟確實是有紅利擺在那裡，也是我國影響力出海的重要一站。
但問題是，如果你是3年前去買，那還有機會，這3年都漲了多少倍了，現在去都是給3年前的那些人接盤的，你得想想接你盤的在哪？
而且這一接，別的不敢說，套你個10年還是問題不大的，參考下前幾年東南亞其他國家的狂熱房產投資，現在什麽卵樣，柬埔寨還不如那幾個國家呢說真的。
最後，如果你覺得自己有一大筆閑錢，就是看好這地方，不在乎被套個十幾年，就是要投。
我也管不著，錢是你的。
不過真這麽刺撓，幹嘛不去搞幣圈呢？
那個才是真正的巔峰快樂。
【鈦媒體作者介紹：公眾號“仙人JUMP”，這是一個神奇的男人，你完全猜不出他會寫（噴）出什麽，他自己也不知道。】
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