中國房企掘金柬埔寨

記者|馬一凡

冬季的柬埔寨，空氣溫熱潮濕。一家中國房企在柬埔寨首都金邊的首個項目正式動土之前，來自中國的員工們先頂著高溫觀看了僧王和僧侶在工地上誦經半小時，緊接著，他們都要逐一跪坐，接受來自僧王的祝福——這是來柬埔寨的淘金者必須接受的規則。

隨著項目動土開工，售樓處也正式開業——這裡並沒有嚴格的預售限制。儀式場地上布置著具有當地特色的藍白幕簾和金色吊燈，售樓處開業前，全場奏響柬埔寨國歌，金邊市市長在場地中央正襟危坐。

市長為了這個投資額1億美元的房地產項目專程到場，並進行了長達十多分鐘的致辭。他說，目前金邊全市的高樓總量是1100棟，而僅在2018年，金邊就接到新建設項目1102個。

這種爆炸式增長背後的“大頭”，基本都是中國房企。

據柬埔寨國土規劃和建設部的報告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個項目，總投資額為16.56億美元，佔比均接近四成，中資也成為了柬埔寨房地產的最大投資方。

“從2010年到2016年，來柬埔寨投資房地產的，基本都是日本、韓國、中國台灣、新加坡的公司，現在他們在撤退，而最近兩年中國內地的公司來了。”一名中方公司的柬埔寨項目行銷總告訴界面新聞記者。

在金邊街頭，銘牌上寫著日語或者韓語的工地數量也很多。“不過，由於資金接不上，不少韓國人的項目都爛尾了。”一名中方項目人員說。

中資項目在柬埔寨的爛尾情況則較少，這兩年也成了資金實力的代名詞，很多其他國家企業投資後爛尾的項目，都在等著中資考察、接手。2017年、2018年不少國內房企在柬埔寨注冊了子公司，他們正手捧資金在金邊大舉找地。

新的投資熱土？

從2016年開始，大量中資的到來，徹底改變了柬埔寨的房地產市場。也是從那一年開始，柬埔寨首相洪森不斷會見來自中國的房地產開發商。

2016年5月26日，碧桂園創始人楊國強在柬埔寨和平大廈見到了洪森，這是他第一次去柬埔寨考察。楊國強當時對洪森說，碧桂園正在新加坡旁的馬來西亞依斯乾達特區建設一座生態智慧城市，是中國民企最大海外投資項目，碧桂園有意在柬埔寨投資開發類似的項目。

2017年1月4日，還是在和平大廈，第四次考察柬埔寨的富力地產行政總裁張力對洪森說，在未來3到5年裡，富力將在柬埔寨投資30億美元，還計劃在金邊市和西哈努克省投資建設六星級大酒店。

洪森會見完張力的16天后，他又會見了綠地集團董事長、總裁張玉良，會談中張玉良說，綠地下屬酒店集團在兩個多月前已進入金邊發展，目前已初步確立了教育產業小鎮、金融合作、基礎設施建設及旅遊度假產業等意向投資項目。

這三家拜會洪森的開發商代表，恰好也是在2012年至2016年間在馬來西亞新山市投資項目最早的一批中國房企。他們曾帶動國內房企在馬來西亞掘金的熱潮，吸引了一大批國內投資客去馬來西亞買房。

與當初大手筆投資馬來西亞相似，這些開發商看重的也是金邊的投資前景。而被中國一線城市置業的高門檻攔下的一大批人，他們的投資意願和需求在東南亞洶湧噴薄。

除了總價低，開發商和投資客們還堅信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠萬裡來開發和購置一套房產。比如在金邊項目最多的中國開發商富力打出的廣告語：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在馬來西亞開發時，他們喊出的口號也是投資下一個深圳。

2017年，柬埔寨全國GDP為209億美元，僅和廣東省韶關市2017年的GDP總量相當。根據IMF數據，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個問號。

未來需要等待，現實已經能吸引一部分人。金邊項目現場的銷售負責人最常用的一句話是，“柬埔寨是美元資產國，無外匯管制，非CRS征稅國，博彩業合法，它的整個開放的政策，比香港和澳門加起來還要好。”

這不僅是吸引投資者遠道而來買房的原因，也是中資房企看重這個市場的重要因素，投資環境寬鬆，美元資產還能保證他們海外投資的價值。

金邊也確實存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機，因此包括中資在內的外資開發商受到了當地政府的歡迎。

在近幾年經濟發展過程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預計到2030年金邊的人口將再增長50%。當地政府估算，未來13年當地將有80萬套房屋的需求，這也將是中資開發商大展身手的好機會。

中資豪賭金邊

認定這個投資機遇後，已經在海外布局的開發商們迅速將目光轉向了柬埔寨首都金邊。

動作最快的是富力。洪森和張力的會面結束一年多之後，富力地產的柬埔寨首作“金邊富力城”就開門迎客了。從金邊的機場到街頭廣告牌，處處能看到富力打上了“中國十強地產品牌”的廣告語。

這句廣告語如果仔細推敲，其實有些言過於實。在最近五年的中國房地產企業規模排行中，富力地產並未進入過前十，相反還因為數次踏空國內的樓市節奏而完不成任務。

當然，金邊的普通老百姓考慮不到這點。他們目之所及，是從未看到過的龐大社區——體量鋼彈56萬平方米，共包含20棟建築，每棟33層，總計提供5240套房，戶型涵蓋55-130平方米，項目總體資本花費超過20億美元。富力顯然是將國內開發商慣用的大盤模式複製過去，造成一種視覺震撼。

在金邊大部分當地人眼中，即便是近幾年外國投資者建設的上等社區，也基本是四五棟樓即成盤，金邊富力城的大手筆令人怎舌，這是金邊目前開發規模最大的項目。

龐大的項目必須要有廣泛的消費群體買單，富力再次套用此前在馬來西亞新山項目的行銷方式，組織國內看房團打”飛的“來考察買房。

據《環球時報》報導，去年10月，光是從深圳、香港飛至金邊的看房團加起來就有10個，幾乎每3天就有一個團從國內飛往金邊參加三天兩夜的考察旅遊，其中一個環節就是半天時間考察項目金邊富力城。

2018年上半年，富力在柬埔寨的項目銷售了1.59萬平方米，貢獻了2.15億元的營收。這一成績相比龐大的項目體量並不突出。一名業內人士告訴界面新聞記者，到目前為止金邊富力城只賣了大概20%的房源，主要問題出在位置略偏、價格偏高。

不同於富力的模式，綠地沒有那麽快尋求在柬埔寨開發住宅項目，而是先投資了一家酒店。

2017年9月，位於金邊市中心鑽石島中區東部濱河區的綠地鉑瑞酒店正式簽約，柬埔寨副首相棉森婉到場。同時，張玉良所說的“金融合作”也在迅速實現——2018年初，綠地控股董事會同意在柬埔寨金邊設立一家全資綜合性商業銀行，注冊資本擬為1億美元。

而最先見到洪森的開發商“大佬”楊國強卻放緩了投資步伐。碧桂園至今尚未在柬埔寨落子，市場上傳言“碧桂園正在找地、買地”已經有兩年多了。

除了富力和綠地較早進入外，還有包括雅居樂、廣州粵泰集團、佳源國際、上置集團、金誠控股等大大小小的中國開發商也正把目光聚焦到這個“低水準中等收入國家”的熱土上，其中還有幾家正意圖豪賭一把。

2018年7月24日，定位為專業開發特色小鎮的金誠控股通過收購，獲得在柬埔寨的兩塊土地特許權，兩塊農用土地面積分別達到9800公頃和10000公頃，該公司可能會申請更改獲準土地用途，將發展作生態旅遊的特色小鎮。

金城控股宣稱將打造柬埔寨首個及唯一一個揉合生態旅遊及賭場業務的小鎮，建設商業大廈、住宅物業、酒店及賭場。在金誠控股該公告發布的次日，股價最高漲幅達13.15%，收盤時上漲7.04%。

在柬埔寨大手筆買地的還有佳源國際，這是一家正在猛衝的浙系房企。2018年佳源集團在克而瑞榜單上以1005.43%的全年銷售額增幅引起房地產業界注意。

2018年5月11日，佳源國際以總對價3557.62萬美元收購約60.81萬平方米的相連土地。這一土地成本不到400元/平方米，如此低廉的價格在國內顯然難以拿下大幅土地，但在柬埔寨卻可以輕易實現。不過這幅土地位置並不理想，距離金邊市中心尚有10公里，只能算是衛星城區域。

看看這些後起之秀的大手筆動作，綠地、碧桂園的觀望狀態都顯得保守了。

風險和顧慮

與海外置業的購房者在希望收獲高回報的同時又有著種種擔憂一樣，這些把資金砸到異國他鄉房地產項目的中國開發商們，也有著種種焦慮，即政治環境、政策、法律、規則的變化。

之前在馬來西亞，碧桂園、富力等開發商已經體會過這些變動帶來的壓力。自2017年初國內加強外匯管制後，中國人海外大筆投資買房已經受到限制，不會在像以前那般便捷。同時2018年初馬來西亞新首相上台後，一些政策調整和言論，也讓中國開發商的生意變得更加艱難。

為了盡量規避這類風險，中國開發商在柬埔寨簽約、投資、開業的種種場合，少不了一類人的身影，他們或作為中間人，或成為合作方，或者僅僅是去月台。

這個群體是柬籍華商，他們在柬埔寨的社會經濟各領域舉足輕重，領軍人物都擁有“勳爵”的頭銜。比如洪森會見張力時，旁邊就有柬埔寨王家集團的老闆陳豐明陪同，陳豐明就有“勳爵”頭銜，有著華人和高棉人血統，他是柬埔寨首富，與政府保持密切關係。

張力在見到洪森之前，就已經先與陳豐明的王家集團達成了合作夥伴關係。當地官員與華商勳爵蒞臨項目以示支持，幾乎成了業內的一項規則。

儘管中資地產項目的到來，極大地帶動了當地的基礎設施建設以及消費、就業，但爭議也同時存在。

來自北上廣深以及香港的班機，不斷帶來中國遊客考察團，經過建案項目行銷方的統一帶領，這些拿著落地簽，剛剛在柬埔寨待了一兩天的遊客，買下了大部分金邊本地人可能一輩子也無法企及的新房子。

自2015年起，金邊的建案房價以每年15%的增幅大幅上漲，遠遠超過了當地普通人的購買力，目前金邊市區建案價格已達2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪階層的月薪僅在300-600美元區間。對於房價快速上漲，金邊普通老百姓也是有苦難言。

一名當地中方業內人士告訴界面新聞記者，中國開發商的建案，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

房子是給誰造的，應該賣給誰？這種爭議似曾相識，在中國投資客炒火了馬來西亞樓市後，類似話題也曾發酵。

由於有前車之鑒，在柬埔寨這個看似日益升溫的市場，來自中國的開發商們，或許和中國投資客一樣，在爭取高收益的同時，也正面臨著諸多的未知。