邁上新台階，大發地產港交所敲鍾上市

近年來房地產行業掀起了赴港IPO熱潮。今年在正榮地產、弘陽地產赴港上市後，大發地產集團有限公司（以下簡稱“大發地產”）也於2018年10月11日正式在香港交易及結算所有限公司上市。

大發地產港交所敲鍾

根據招股書，大發地產擬發售2億股股份。其中香港發售佔10%，國際發售佔90%，最高發售價為4.98港元/股，此次全球發售規模初步為大發地產經擴大已發行股本的25%，超額配售權最多為全球發售下初步可供認購的發售股份數目的15%，每股股份發售價介於3.28港元至4.98港元。

按照大發地產的計劃，本次上市融資所得資金用途約60%或4.36億港元將於上市後一年內用作開發現有物業項目即大發融悅東方(蕪湖)與凱澤錦園的建設成本；約30%或2.18億港元將用於償還一家資產管理公司的兩年期借貸人民幣5.3億元(按固定年利率8.5%計息及到期日為2019年9月26日)的大部分；約10%或7260萬港元將用作一般營運資金用途。

▌01 大發地產概況

大發地產成立於1996年，總部位於上海。大發地產本著“為生活而創造”的經營理念，堅持立足長三角，拓展二、三線的戰略規劃，以住宅開發為主，商業地產為輔，銳意進取、不斷創新。目前，大發地產所轄房地產開發業務涉足上海、浙江、江蘇、安徽、江西等省市，已成為擁有品質住宅、商業社區、城市綜合體、物業服務、酒店管理服務等綜合業態為一體的房地產開發企業，並連續多年被評為中國房地產百強企業和中國華東房地產公司品牌價值TOP10。

▌02 核心優勢

? 深耕黃金城市群，區位優勢明顯

大發地產植根上海，深耕長江三角洲地區。2001年，大發地產將業務拓展至上海並在上海設立公司總部，植根上海17年，開發了上海凱潤金城和大發融悅華庭等有代表性的建案。此外大發地產還布局了包括溫州、南京、安慶、寧波、舟山、蕪湖等位於長江三角洲的若乾重點城市。

圖：大發地產長江三角洲布局情況

長三角區域具備經濟實力和人口規模以及發展潛力的重點區域，未來發展太空廣闊，根據中國指數研究院《2018中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究》報告，2018各大區域房地產開發投資吸引力對比中，長三角的經濟水準領先，城市的現有產業基礎、創新實力、對優秀人才的吸引力均較強，整體投資吸引力仍保持領先地位，其中上海、杭州、南京名列前十。

大發地產目前已進入的上海、南京、寧波、溫州、蕪湖、舟山、安慶等七個城市均位於長三角區域，城市選擇基本都是投資吸引力強的城市，突出的銷售業績也進一步驗證公司戰略的科學合理性。未來，深耕與更新戰略並舉且擁有豐富優質土地儲備的大發地產，極有可能在獲得上市助力後，於未來市場迎來巨大的利潤增值。

? 情景地產的倡導者

伴隨房地產發展進入下半場，改善型產品將成為市場的主流趨勢。從市場需求來看，真正優質、契合客戶需求的中高端產品仍然供不應求，大發致力於改善型產品的開發與研究，更懂得客戶的痛點與需求，成為打造改善型產品的佼佼者。大發地產立足“為生活而創造”的品牌定位和“創新、創意、創業”的企業文化，旨在為客戶提供優質物業和創造特定的生活場景。大發地產倡導“情景地產”的理念。從用戶的日常活動、情感需求為出發點，配備設施、打造太空，構建出不同的具體情景。從場地適應性、太空規劃、公共太空設計、人性關懷、環境友好及智能設計等方面大發將業主生活分為六大場景：家人漫步、兒童探索、老少天倫、達人健身及友伴同悅。

圖：大發地產五大產品系列與六大服務情景

22年來，大發地產懷揣“造好房子”的初心，伴隨著客戶需求從“住得安心”向“過得開心”更新迭代，大發以“提供宜居太空”為目標“為生活而創造”，打造出五大產品系列：凱系列、歐陸系列、融悅系列、雋府系列、現代系列，其中，凱系列兼顧首次置業者和更新住房者。歐陸系列、融悅系列針對改善住房類客戶的需求。雋府系列因其毗鄰豐富的教育資源和校園風格的設計，尤其吸引重視教育的家庭。現代系列位於城市中心地帶，主打高端客戶。

? 品質地產的踐行者

大發地產也是品質地產的踐行者，其提出“品質100+”的口號，以超越競品建案為首要目標，致力於為業主提供100分的居住體驗。為此，大發地產實施嚴格的施工標準、操作流程以及品質控制。大發地產選擇第三方設計、施工部門有嚴格而標準的流程。

例如，選擇外部設計團隊時，大發地產審慎考慮團隊在該區域的類似成功案例、成功案例所采納的建築風格和本公司項目建築風格的一致性、團隊人員的履歷和優秀程度。大發地產的選聘流程包括業內篩選優秀設計公司、招標概念方案比選、審閱服務建議書、集團設計評標小組成員評分等步驟，最終確定得標設計部門。憑借卓越的產品品質，每進一城，大發地產的項目都得到了良好的市場反饋和青睞。

▌03 港股房企表現強勁，未來可期

在經營績效方面，今年上半年赴港上市的房企正榮地產營業收入和淨利潤表現出色，分別達123億元和9.6億元，同比分別增長52.3%和154%，隨著公司上市以及品質服務受到業主廣泛認可，公司盈利能力不斷提升。

通過對比滬深和大陸在港上市房地產情況，可以發現，大陸在港上市的房企每股收益更高，市值均值也更高，港股房企表現強勁。

圖：2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司每股收益均值

圖：2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司平均市值及其增長率

成功上市之後，大發地產將打算進一步拓展多元化的融資管道以優化資本結構，進一步提高資金的使用效率，繼續采取穩健的財務政策，爭取2019年做到收購土地後現金流量9個月回正。

可以預見的是，作為有一家極具成長性的房地產開發商，憑借此次成功上市，多元化的融資管道進一步鋪開，憑借著大發既有的產品競爭力和一直以來都很穩健的財務發展策略，公司勢必還將有望實現更進一步的超越。