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閩商融信後千億調“節奏”

融信中國執行董事、主席兼控股股東歐宗洪

中房報記者 高欣 | 上海報導

三年的時間邁入千億房企梯隊,這家閩系房企正在調整發展節奏。

6月4日,河南省鄭州市高新區公開出讓7幅土地,其中6幅都被融信中國控股有限公司(股票代號:03301)(下稱,融信中國或融信)攬入囊中。此次於鄭州的布局再有進展,也意味著融信一、二級聯動土地開發項目正在走向收成期。

其實,從在鄭州獲取土地的動作便能感受到融信在2019年拿地的策略與以往有所改變,實現千億規模過後,融信明顯放緩拿地動作,抓緊出貨降低負債,對公司的發展增速做“減法”。

在此同時,據悉2019年融信中國控股有限公執行董事、主席兼控股股東歐宗洪下達的指示是“希望在公司評級的部分再上一個台階,把利潤做上去,把速度降下來、把負債降下來。”提高評級,降低融資成本,跨越千億後融信開始修煉內功。“加減”之間融信想要在保持規模增長的基礎上實現自我“減負”,就要求其不僅要有敏銳的市場嗅覺,更需要及時的針對布局戰略作出調整。

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調整組織架構 拿地降速

從2015年業績首次突破百億元,到2018年跨越千億融信在三年內規模經歷了快速的增長。然而在實現千億元業績規模之後融信的“減法”從拿地層面率先展開。

據說,歐宗洪在2019年給融信下達的拿地要求是第一不拿錯地,第二不拿“地王”。

對此融信方面也表示,近期融信拿地的動作其實並不多,過去一年中拿地也比較謹慎。“要算得過來账,也不追求規模。目前融信的土地儲備能夠滿足接下來的發展需求,不急於在高位拿地。如果遇到合適的一二線城市,且地價在合理位置也會考慮。”

6月4日,融信在鄭州拿下的6幅土地就符合這些要求。據悉鄭政高出〔2019〕1-6號地塊最終以總價18.19億元成交,6幅土地的樓面價均在2500~4200元/平方米之間。

事實上,早在2016年融信就通過參與一、二級聯動土地開發落子鄭州、太原兩個中部城市。此類土地的獲取也能讓融信在慎重拿地的戰略下持續補充土儲,補充“減速”帶來的空缺。據悉,截至目前目前融信通過一、二級聯動土地開發模式已鎖定的項目建築面積接近700萬平方米,並預計將於今年開始陸續公示掛牌。

而從對鄭州布局加碼來看,融信重倉的目標城市已越來越多。據中國房地產報記者了解,過去一年貢獻了超過400億元業績的杭州今年仍將是融信重倉的城市。但融信方面表示希望有更多重倉的城市出現。於是像鄭州、西南、以及長三角區域其他城市進入了融信重點關注的城市列表之中。

以鄭州為例,截至2018年末融信總土地儲備面積為2542萬平方米,其中以鄭州為中心的中部地區已經佔到了約14%(按權益面積)的比重。

另外記者還了解到,融信在西南區域的布局在經過兩年多的孵化後也即將貢獻出更多業績,並且融信今年4月在重慶也再有拿地動作。據融信西南區域相關負責人透露:“目前區域並未設定一個具體的規模目標,想一步一步來,先完成集團每月給的指標。”

“我們不希望把某一個單一城市打造成唯一的糧倉,更多的是要對城市群進行布局。就像先是有了中原經濟帶才有了融信在鄭州的大面積拿地一樣。”上述負責人回應稱。

值得關注的是,在2018年11月融信中國前執行總裁吳劍離職後不久,融信進行的一場組織變革,著手將“集團-區域公司-項目”三級管理架構調整為“集團–事業部–城市公司-項目”架構,將重要的核心區域公司變成事業部,並將周邊區域並入了事業部,最終形成了“4+1”的事業部格局。

歐宗洪選擇作此調整一方面是為了更加聚焦房地產開發主業,同時也是希望通過組織和人員的精簡讓企業運轉更有效率。

進入2019年,在組織架構調整的基礎上融信放慢了腳步。相較於過去幾年年均超過60%的發展增速,融信今年僅定下了增幅約15%,全年銷售業績1400億元的保守目標。

“融信今年的整體戰略不追求規模,想進一步降低負債水準。”上述負責人稱,從全年推貨節奏來看目前約466億元的銷售業績是合理且符合預期的。至於淨負債率將目標鎖定在70%-90%,“降負債無非就是要少花錢、少借錢,多銷售、多回報”。

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寄望提高評級 降低融資成本

1995年,24歲的歐宗洪在老家莆田市成立莆田市交通工程有限公司從事公路橋梁施工建設,涉足房地產領域是從2000年才開始的。19年前,初涉房地產領域年僅29歲的歐宗洪應該沒有想象過自己的房地產事業會從兩個建案的開發發展至千億元規模。

規模上台階以後,歐宗洪除了選擇放慢增速,謹慎拿地,還提出要強練內功。他希望2019年融信的評級也能再上一個台階,從而降低融資成本。

融信方面的說法是:“之前因為規模和負債因素融信的評級並不高,讓公司融資成本相對偏高。雖然在同等評級企業中融信的融資成本屬於較低水準,但與一些更大規模的房企比較還有距離。”

上述負責人認為,房地融資環境與去年相比沒有明顯變化,雖然融資成本有所下降,但行業中不同主體企業分化明顯,企業資質好、信用水準較高的更容易獲得金融機構及投資人的關注,在融資渠道及融資成本方面更佔優勢。“所以今年老闆希望在評級的部分再上一個台階,把利潤做上去,把速度降下來、把負債降下來。”

另外,中國房地產報記者還關注到,從4月開始,歐宗洪曾先後7次增持了公司股份。對此融信方面回應稱:“融信的股票其實是一直被低估的。大股東持續增持的動作其實也是想向市場釋放股票還有較大漲幅空間的信息。”

往前追溯,在2018年6月前後歐宗洪也曾多次增持公司股份,當時他曾公開表示稱:“我是堅定看好公司的發展,對未來的前景充滿信心。所以如果未來公司價值仍持續被低估,我還會繼續增持。”

至於此次增持之後歐老闆是否還有繼續增持的計劃,融信方面並未給中國房地產報記者做明確答覆,但他們表示:“二級市場一直在變化,而公司也會根據市場的具體情況作出判斷。

(此文刊於中國房地產報6月10日06版 責任編輯 李紅梅)

流程編輯:曹冉京

審讀:戴士潮

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