周天勇：城鎮住宅資產化改革是1998年以來全要素生產率又一重要來源

　　文/意見領袖專欄作家周天勇

　　中國的高增長究竟來自於哪裡？——奇跡解釋之五

　　1．導言

　　要素生產率簡稱為TFP（下同）。筆者對1998到2018年的數據進行分析和計算，發現城鎮住宅資產化改革成為全要素生產率的主要來源。這一期間，GDP年均增長9%。全要素生產率年均增長3.13%，其中廣義技術進步TFP年均增長為1%，改革TFP年均增長2.13%。改革TFP增長的結構為，城鎮住宅資產化改革使TFP年均增長1.34%，要素市場化TFP年均增長下降為0.79%。

　　通常的想法是，改革獲得的TFP，一般來源於要素配置改善和要素使用效率提高。而從經濟市場化、貨幣化和財富化過程看，住宅從計劃經濟體制不可交易的生活資料，通過市場化改革和貨幣化轉變為可交易的市場經濟中的財富，其零到市場價格的溢值，是二元體制經濟體TFP的另一個特殊和重要的來源。

　　從產品市場化和要素配置體制改革及其提高TFP來看，其實施和形成的時間主要在1878—2000年，其後改革的力度和效果邊際遞減。而城鎮住宅市場化改革始於20世紀末。後20年與前20年相比，改革著力點是推動土地和住宅的市場化進程，如果我們將住宅資產從零到市場價格溢值用余值法歸入GDP，這一階段經濟體制改革TFP主要來源於城鎮住宅的資產化改革。

　　這裡先定義土地和住宅資產化改革從零或者改革到市場價格的溢值。土地和住宅從零到市場價格的溢值是指被禁止交易的資產，突然改革放開可以交易，其從沒有價格到具有市場確定水準價格的過程。當一項資產已經被允許交易，並已經市場化交易了一次，如果市場仍然是放開的，再次交易升值的部分，是市場經濟中自然的一種價格升值，不是改革獲得的價格溢值。

　　在中國，經濟體制改革價格溢值主要包括三個方面：一是城鎮、工礦和交通水利建設用地，雖然也建立了土地一級交易市場，但被交易的土地是從禁止交易的農村城郊征用而來，其出讓價格不論多高，都是零到市場價格的溢值。（之六將專門分析）二是城鎮住宅商品化改革已經完成，住戶繳納了當時建造成本的價格獲得了住宅的使用財產權，但住戶自己居住使用，一直沒有在競爭性的市場上進行交易，一旦某一天住戶自主在二手房市場上將其進行交易，雖然離當時市場化改革已經有了一段時間，但是其獲得房改價到市場價格增值，應當歸屬於資產化改革性的溢值。三是農村居民住宅直到目前還是被禁止交易或者不能夠交易，城鎮居民住宅商品化改革後還沒有再交易的，因政府將農村城郊擴大為城區的拆遷和對城市棚戶區改造等進行貨幣化安置的居民，其使用政府發放貨幣到市場上購買住宅，則發生了農村住宅價值為零、城鎮住宅改革從成本價格到市場價格的溢值。

　　2．四種類型住宅資產化溢值性TFP

　　一元計劃經濟中的全部和計劃與市場並存的二元體制經濟中的全部或者一部分，其行政事業用房、商業樓、廠房、住宅等建造後無償分配給行政、教育、醫療、企業和居民使用，城鎮工廠和農村住宅自己建設後自己使用，均禁止交易，無法以供求機制形成市場價格，也不是市場經濟意義上的資產。

　　2000—2020年，城鎮住宅建築面積從105.8億平方米增加到372億平方米，增加了2.51倍，但其資產—住宅財富市場總價值從181 532億元增加到3 735 141億元，增加了19.6倍。[1]如果基數以1999年未全面完成住宅商品化改革的成本價格890元/平米算起，到2020的21年，城鎮住宅價格年均上漲率為17.54%。這不能簡單地歸結為住宅資產價格過度上漲的通貨膨脹，而是20世紀末還禁止城鎮住宅交易，初始市場價格為零。21年間這樣高的價格上漲率，實質是原來價格為零的生活資料性城鎮住宅，其從零或者成本價向市場價格的溢值。從GDP核算看，實際是額外獲得的一項余值。這種住宅資產化改革價格溢值性TFP主要來自以下四種情況：

　　（1）1988—2000年，住宅商品化改革從零到成本出售價格溢值性TFP，累積為899億元

　　1998年對城鎮居民存量住宅進行了以成本價格向使用者出售的改革；而對城鎮居民新需要的住宅，則進行了由房地產商向地方政府購買國有土地長期使用權，建造後市場化出售給城鎮居民的轉軌。住宅商品化改革使城鎮居民擁有的住宅成為由市場供求決定價格的資產。城鎮居民住宅在無償分配之前沒有價格，1999年推行有償分配改革，當年住宅改革成本價格為890元/平方米；到了改革全面完成的2000年，商品住宅及二手房價格躍升到1 984元/平方米。住宅價格1998年初為零，商品化改革的三年中為成本價格，2000年市場化價格比1999年成本價格溢值123%。可以說，城鎮住宅體制改革，是其從沒有價格到有市場價格的資產化價格溢值的過程，它不是市場經濟自動發生和變化的趨勢，而是由住宅商品化改革啟動形成的。改革的結果：住宅發生了從零到有改革成本價格的內部交易和變化；而允許在二級市場上交易，這部分房改住宅在2000年以後就具有了動態的市場價格，是任何時候交易都可以從房改價溢值變現的資產。

　　確定住宅商品化改革第一步獲得的TFP。政府、事業和企業，在1998年開始的住宅商品化改革，其將過去部門分配給員工的住宅按照成本價格出售給職工，住宅成為職工有使用財產權的資產，可以抵押融資，並在市場上交易。截至2000年，將存量面積為105.8億平方米[23]的住宅按照平均成本價格850元/平方米出售給職工。從GDP核算理解，經濟體制改革前無償分配的住宅，當進行有償格分配使用時，政府住宅管理部門、事業部門和國有集體企業，得到了從零到改革價格899億元溢值性收入；參加住宅體制改革的職工支出了房改款；生產方面需要按照余值平衡住宅資產化改革的這部分溢值。

　　（2）2008—2020年，城鎮擴大貨幣化拆遷安置農村戶籍人口住宅，其資產累積溢值性TFP為11413億元

　　其邏輯在於：城郊和鄉村農村戶籍居民的宅地房屋因被拆遷征用而滅失，地方政府或拆遷公司以貨幣補償的方式進行安置，需要的住宅由被安置居民到市場上購買。其實，發生了原宅地房屋從禁止交易的零價格到現住宅資產市場價格的溢值。筆者根據全國城市和縣城面積每年擴大、城市和縣城郊區農村戶籍人口密度、[2]每年拆遷安置農村戶籍人口數量、當年建案價格、每人平均安置面積和貨幣化安置比重等數據，[3]估算城鎮安置農村戶籍人口價格年溢值額，從2000年的16億元變動到2020年的1 799億元。城郊和農村居民沒有放棄自己的宅基地和房屋，政府也並沒有對其徵收和進行貨幣化安置，但自己到城鎮購買了建案。這種狀況下，雖然農民從自己零價格的住宅中搬遷到了城鎮，居住在了城鎮市場價格的住所之中，但這與資產化改革溢值無關，是一種自發的市場化資產交易，不能列入資產從零到市場價格溢值的範圍。這種面積擴大型的城市化和拆遷安置性住宅資產化，不是自然內生的經濟活動，而是由政府推動的城市化和資產化過程。

　　（3）城鎮棚戶區改造貨幣化安置資產價格累積溢值性TFP為66966億元

　　城鎮棚戶區改造，是指對原城市和城鎮工業和礦區居民住宅和居住環境、道路、供氣、供電、供排水和其他公共設施進行的更新建設。涉及城鎮戶籍居民所居住的房屋，在1998—2000年進行過住宅貨幣化分配改革，已經成為有可以交易和具有市場價格的資產。從2008年開始的棚戶區改造，一些拆遷居民由補償住宅實物安置，另一些則按照貨幣化方式安置，居民自己到市場上購置市場化交易的建案。筆者根據各年完成棚戶區改造住宅數量、貨幣化安置比率和當年商品住宅價格水準等，再減去過去的因棚戶區打折的房改成本價，2008—2020年，其溢值額從38億元變動到4 199億元，最高的2017年為18 109億元[23-24-25]。2008—2020年的棚戶區改造，是地方政府進行老舊棚戶區改造和住宅貨幣化安置推動的，是城鎮住宅改革從成本價格向市場價格變現溢值的過程。

　　（4）2000—2020年原城鎮房改房逐年進入市場交易的累積價格溢值性TFP為65053億元

　　因房屋所有者改善居住條件購新房、調換工作居住位置置換、繼承多套房出售、向外遷移出售、進城農村居民或者其他地區城鎮居民遷入買入等，每年都會發生約105.8億平方米的房改住宅交易。當城鎮居民將這部分存量房改房投入市場進行交易，可獲得改革價格到市場價格的變現溢值。比如，在北京市海澱區重點中小學附近的居民，2020年將其房改房在二手房市場售出，其房改時每平方米支付了850元的成本價格，到賣出時價格有可能會是100 000元/平方米。對於房改房每年的交易率，筆者通過多次模擬，將其比率假定為0.8%。2000—2020年，其資產化交易溢值額從896億元變動到7 107億元。[4]這裡需要指出的是，只有第四類居民因自己需要原因出售自己原房改房而使資產從當初的改革成本價格到市場價格變現溢值，是由人口流動、遷移和需要所自然推動的過程。然而，如果沒有20世紀末三年的城鎮住宅商品化改革，也就沒有後20年城鎮原房改存量房資產價格溢值獲得的TFP。

　　由於城鎮住宅價格不斷升值，農村居民到城鎮的安置房，城鎮居民棚戶區改造房，當初商品化改革住宅存量部分，交易或貨幣化安置得越晚，其從零或改革成本價格到市場價格的升值就越大。1998—2020年，住宅資產化改革從零或改革成本價向市場價溢值額從180億元增加到16 650億元，其中因棚戶區改造量較大而價格溢值最多的2017年，規模為25 397億元。

　　3．要素市場化改革TFP和城鎮住宅資產化改革TFP的定量分析

　　筆者曾經以亞洲生產率組織計算的改革開放以來中國TFP增長趨勢，參照歐美日韓等國家和地區特長周期中TFP增長數據，並結合瓊斯和菲斯佩奇對歐美研發人員投入曲線向上傾斜和TFP增長曲線卻平緩和波幅較小的分析，認為中國改革開放以來廣義技術進步帶來的TFP平均增長率約在1.00%左右。據此計算出中國經濟體制改革獲得的TFP增長曲線，如本專欄之三文章中圖3所示。

　　我們分析1978—1980年、1982—1988年、1991—1997年產品市場化和要素配置改革釋放TFP增長的情況。這一階段的特點是，房屋資產化改革沒有啟動，土地資產化改革也是在逐步試點和小規模推進。1978—1992年，經濟體制改革TFP幾乎全部來源於產品市場化銷售和要素配置市場化提高的要素生產率。1997—2001年，要素市場化配置TFP增長水準處在零以下。2001—2010年，中國加入WTO開放倒逼改革，又一次使勞動力、資本和土地要素市場化配置有所推進，其生產率提高的TFP又處於一個較高增長水準的階段。而2012—2015年，要素配置改革的余力還在起作用，但力度在逐步地邊際遞減。

　　從要素市場化配置TFP增長的動態反應看，1980年和1981年兩年，發生體制有向產品生產和計劃經濟回歸的呼聲和猶豫，要素配置效率下降，要素配置改革TFP增長率為-0.42%。而1989年和1990年兩年，社會動蕩，向一大二公所有製和計劃經濟轉換的聲音更大和體制回潮，要素配置效率下降幅度較大，為-4.07%。1997年遭遇亞洲金融危機，1992年開始的要素配置市場化改革工作大多數已經結束，改革增長動能邊際遞減，新的如土地和住宅資產化改革還沒有全面和大規模鋪開。因此，20世紀90年代最後5年，要素市場化改革TFP年均增長率為-0.52%，說明要素生產利用率在下降。而2011—2018年，除了2013年和2014年兩年要素市場化改革TFP增長率為1.05%和0.65%外，其他6年為負數，年均為-0.62%。

　　這裡需要限定的是，資產化改革交易特點及其TFP計算限制：一是城鎮居民房改房存量交易比率波動幅度較小，變動較為平緩；二是其交易率與面積、價格的乘積，減去房改價格後的溢值，不可能大於全部經濟體現的改革TFP。其計算公式為：

　　Tr=Te+Tp，則Te=Tr-Tp

　　其中，Tr為經濟體制改革TFP增長率；Te為要素配置改革提高利用效獲得的TFP；Tp為土地和住宅資產化改革從零或低價格到市場價格溢值性TFP。

　　由圖1可知，中國城鎮住宅資產化改革TFP增長的狀況。1998—2018年，經濟體制改革TFP年均增長率為2.13%，主要來自城鎮住宅向職工和其他居民出售、城鎮居民房改存量住宅交易釋放、城鎮棚戶區改造住宅貨幣化安置和農村居民房屋拆遷貨幣化安置，其資產價格是從原有的零或房改價格向市場價格的溢值釋放。在本部分中，由於統計局用生產法將土地資產從零到市場價格溢值，平衡進入了要素貢獻的GDP核算之中，筆者這裡隻分析城鎮住宅資產化改革溢值釋放的TFP增長情況。數據表明，1998年城鎮住宅商品化改革啟動，當年從零價格到改革價格的溢值，其TFP的增長率為0.23%，由於只有商品化改革住宅存量釋放交易，才能得到溢值形成的TFP，而居民每年交易量則是一個較為平衡的變量，因而從2000—2014年，住宅資產化改革溢值效應使其陸續交易而釋放的TFP增長率一直是一個1.11%上下幾乎平行的曲線。而2014—2018年，大規模的城鎮棚戶區改造，則較大幅度地增加了棚戶區住宅當年改革價格向貨幣化安置的市場價格溢值額，使2015—2018年間住宅資產改革價格到市場價格溢值TFP年均增長率平均提高2.65%。

　　這樣我們可以估算出經濟體制改革釋放的總TFP規模和增長貢獻，也可以估算出要素配置改革、城鎮住宅資產化改革和廣義技術進步各自釋放和創造的TFP及其增長貢獻。1978—2018年，中國GDP年均增長率為9.51%，TFP年均增長率為3.49%，TFP的提高貢獻了GDP增長的36.70%。其中，經濟體制改革提高的TFP年均增長率為2.49%，佔GDP年均增長率的26.18%，佔TFP年均增長率的71.35%。

　　1998—2018年，城鎮住宅資產化改革的TFP對GDP增長的貢獻從0.22%上升到3.08%，其中最高的2017年為3.69%，年均增長率為1.46%；而要素市場化配置改革TFP對GDP增長的貢獻從-0.89%變化到-0.83%，最高的2007年為6.56%，年均增長率為0.77%。資產化改革形成的TFP累積為125 990億元，而要素配置體制改革形成的TFP累積只有23 469億元，分別佔總改革TFP數額的84.30%和15.70%。因此，1998年以後的改革，逐步轉化為要素市場化配置改革的TFP增長動力越來越小，甚至變為負數；而住宅資產化改革的TFP增長動能越來越大，成為主導力量；從二元體制轉軌看，經濟增長的動能主要來自於城鎮住宅資產化對市場價值的回歸和釋放。

　　圖1 要素市場化配置改革TFP增長與城鎮住宅資產化改革溢值TFP增長

　　數據來源：亞洲生產率組織（AsianProductivity Organization）網站數據；國家統計局網站．data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn；胡煥庸線（baidu.com）baike.baidu.com/item/胡煥庸線/9370486？fr。

　　如果以1998年為界分前後兩段，前20年TFP主要來源於要素利用效率的提高，GDP高增長主要由要素配置市場化改革推動。1978—1997年，要素配置改革為重點，GDP年均增長率為10.05%，TFP年均增長率為3.87%，TFP年均增長率佔GDP年均增長率的38.51%；而產品市場化和要素市場化配置改革TFP年均增長率為2.87%，佔總TFP增長率的74.16%。1998—2018年間，世紀交替期間推進和完成了城鎮住宅資產化改革，TFP主要來源於資產價格從零或成本價格到市場價格的溢值，GDP的年均增長率則主要由城鎮住宅資產化改革推動和支撐。期間，GDP年均增長率9%，TFP年均增長率3.13%，TFP年均增長率佔GDP年均增長率的34.78%；其中經濟體制改革TFP年均增長率為2.13% ，佔GDP年平增長率的23.56%。其中，要素市場化改革TFP年均增長率為0.79%，佔GDP年均增長率的8.78%，佔總改革TFP年均增長率的37.09%；城鎮住宅資產化改革TFP年均增長率為1.34%，佔GDP年均增長率的14.89%[A2] ，佔總改革TFP年均增長率的62.91%。

　　摘自“經濟增長：要素市場化效率與土地和住宅資產化溢值——基於二元體制改革視角對中國增長奇跡的一種解釋”，《財經問題研究》2021年3月9日首發於中國知網

　　(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)