周天勇：加速穩定增長，土地農宅資產化改革繞不過去

　　意見領袖丨周天勇

　　應該怎樣穩定和支撐中國經濟增長在一個合理的區間中運行，一些學者建議進行大力度的體制改革，才能釋放生產和需求側的經濟增長潛力；另一些學者則認為體制改革遠水解不近渴，應當進行宏觀總量性財政和貨幣政策強刺激，才能將中國經濟增長從向低速下行拉起、支撐和穩定在一個合理水準上。對此，筆者將開一專欄，寫一系列短文，談談自己的看法和對策。在撰寫和要發表最後一篇文章時，接到7月27日財經峰會的邀請，將演講修改和補充，今天發出，作為之五。

　　資產負債表是經濟運行體系的一個核心機制

　　非常感謝財經峰會的邀請，資產和債務問題是一個國家抗擊脆弱性和穩定經濟增長一個非常重要的話題，就這個話題我做一個技術性的演講。為什麽城鄉土地和農村宅院住房資產化改革繞不過去？資產負債表的作用微觀對一個企業，甚至一個家庭，宏觀對一個國家都很重要，它和收支損益表不一樣，資產與債務如果循環斷裂，小到家庭，中到企業，大到國家都會發生財務上的破產。6月底日本經濟學家辜朝明說，由於在當年房地產價格跌了70%-80%以後，日本的資產負債表發生了損害，企業家們主要精力還本付息，修複資產負債表，就不繼續借債投資了，他說必須得日本政府財政赤字替代其支出，才能把經濟衰退刺激恢復起來。

　　那麽中國經濟形勢有什麽區別？我認中國的問題，資產負債表資產內容缺失不全。先來假設國民經濟是一台機器，有很多的裝置機制，資產負債表作為一個裝置在整個經濟運轉中，它首先要“收入-債務-投資-收入-還本付息-債務-投資…”協同運轉。

　　負債表中各種資產平衡債務能力的比較

　　我們先來看資產負債表中都有一些什麽樣的資產，對於債務信用有什麽樣的保證作用？（1）人力資本肯定不會成為資產去抵押借債。比如說我培養一個人有多少人力有資本，我們把它放在資產負債表裡面到銀行去抵押貸款，我估計哪個銀行都不會乾以人抵押放貸這個事。（2）技術專利和機器裝備，技術越進步，生產力越大，資產貶值速度卻越快。比如計算機，是現代技術支撐的裝備，有很大的生產力，但是其芯片等技術的迭代速度太快，就是計算機的技術生產能力很強，但每一代計算機資產的貶值速度也很快。也就是說，技術和工具結合的固定資產，時間越久越不值錢。（3）現金證券商業票據等是流動性比較好的資產，但是我要有貨幣拿自己的錢就可以投資，沒有必要去借貸；證券抵押，股權質押，它有很大的風險，近年來股權質押貸款出的問題也不少。（4）國家也可以將公共基礎設施納入資產負債表，但是公共公益性資產它沒有收益，而且有些是不能變現的，本身對繼續借債並沒有還本付息和信用保證作用。比如說我把鄉村公路抵押給銀行或者投資者，除非你給道路的收費權，拉一根繩子就可以收回資金，很可能給你借款。若不這樣，你的公益資產在資產負債表裡只能是充實一下門面，對債務沒有實際的平衡作用，更談不抵押資產去借款。

　　中國土地房屋是資產和不是資產的二元體制

　　一般情況下來看，最好的資產是可交易，可競價，可抵押的資產，土地、房屋。為什麽呢？土地它就沒有技術迭代性，它也永不磨損，而且它可能還保值和增值，它是資產負債表中最好的資產。當然在我們國家土地有個年期長短問題，但是它50-70年的時間也很長，其它一些國家微觀資產負債中土地所有一般是永久的。房地是相聯的，房屋幾十年到上百年時間也很長，房地中房屋的建築價值並不大，有價值的是土地。因此資產負債表裡最好的資產是土地和房屋。

　　1978年土地和房屋是生產資料，生活資料不能交易，沒有價值。九十年代逐步因為外資進來，它要土地蓋工廠，那麽逐步的協議轉讓有了價格。中國20世紀90年代及其後期，進行了有償出讓土地和城鎮住宅商品化的改革。政府出讓的土地，它是一種流量資產。因為期間雖然有償成為資產進入建設，但其在二級市場上很難交易，是一次性的資產。而城鎮的住宅和樓宇，它可以再交易，則累積成了存量資產。

　　然而，目前相當多的城鄉土地，農村宅院禁止交易或者不能交易，沒有價值，不是資產。比如說現在一個企業，從政府原來拿到地了，建成了工廠，但是你說我現在銷售回落了，我想轉行，自己將土地交易出去是不行的，必須得交給自然資源局，由他們再在行政壟斷的土地市場上賣出去。那麽，一般來說，有地的部門都不願意交出去。所以它就成為流量資產，而不是可再交易的存量資產。

　　今天，我國有一部分土地是資產，有一部分土地不是資產，城鎮居民住宅是資產，農村農民宅院和住房不是資產。當然，不是資產的土地和住房，實際是沒有價值的生產和生活資料，實體上只是水泥磚瓦土塊，不是市場經濟意義上企業和農民的財富。這實際是一個城鄉間，土地和房屋是資產和不是資產的二元體制。

　　歷史：資產化改革促增長和穩金融發揮的作用

　　我們過去部分土地和住宅資產化改革對釋放生產力和財富，促進增長起了重要的作用。1993-2022年土地為房地產業和金融業年均貢獻了0.64的增加值增長率，對總經濟增長的貢獻比是7.2%，2021到2022年城鎮住宅商品改革化以後，這些原來無價值住宅不斷的二次交易，它帶來年平均資產零到市場價溢值性9.3%的經濟增長，對總增長的貢獻率是11%。1978年沒有資產化改革，M2平均增長25%，消費價格年平均將近8%，通貨膨脹比較嚴重。但是1998年資產化改革以後，債務年均增長14.5%，貨幣增長15%，消費價格年均上漲率降低到了2%。當然，住宅價格年均上漲8.5%，土地1993年到2022年每年年均上漲29%。

　　也就是說，土地房屋資產化改革在20世紀90年代，特別是進入21世紀後，成為經濟增長的重要動力來源，也起到了對應債務和穩定貨幣基石性的作用。

　　土地房屋資產缺失：危機與希望同在

　　從未來推進要素市場化改革來看，沒有土地的資產化改革，也就是說土地不能交易和定價，也就不可能有土地要素的市場化改革。沒有土地要素市場化配置，無法釋放目前巨額閑置浪費的土地，無法利用體制性剩餘土地，談不上提高土地利用效率，為經濟增長加力。

　　從未來的增長動力看，農村不推進農村土地和房屋資產化改革，城市裡的土地不讓它變成再次可交易變成資產的話，以土地要素和土地房屋資產的增長動力邊際遞減，本來還有增長潛能的這部分領域，結果會負增長。未來債務快於貨幣增長，貨幣增長快於GDP增長，可能是90%的大概率趨勢。如果未來不繼續推進土地和房屋資產化改革，充實宏觀資產表中有基石作用的土地房屋資產，現有住宅存量價格下降，加上老齡化，加上房地產債務和地方債務沉積，很可能會形成一個非常脆弱的債務結構和債務鏈，整個金融體系將處在極不安全的境地。

　　展望未來，從將低增長轉折為穩定和上行看，如果繼續推進城鄉土地和農村宅院房屋資產化改革，建立一個統一和競爭性的城鄉土地市場，放開城鄉和農村宅院房屋的交易，農民宅院房屋與城鎮居民平等也一樣是資產是財富，一是預計土地要素市場化改革未來十五年會釋放0.4%左右新的增長速度；二是資產化改革零到市場價溢值每年會釋放1.19%的新增長速度。如果未來中位假定經濟增長5.5%，城鄉土地和農村宅院房屋市場化改革動能，要佔到總改革增長潛能的61%，佔總經濟增長的33.27%。

　　穩定債務和金融體系的方面看，目前能夠交易的存量資產，城鎮有400兆元城鎮住宅和一百多兆元的商業辦公大樓宇，加起來大概為550兆元左右。當然城鎮這些資產，可能面臨著價格縮水。如果我們下決心進行徹底剩餘城鄉土地和農村宅院房屋資產化改革，可以獲得950兆元左右新的資產。那麽我們加起來就可以有1500兆元左右的資產，對付未來的老齡化或者對衝目前的一些債務風險，綽綽有余。既可得到新的經濟增長潛能，也會確保經濟運行和體系的安全。韓國和日本戰後對地主與農村之間的土地分配進行了贖買式改革，其土地和房屋的市場化配置是常態，城市化水準目前在95%以上，經濟高速發展時期是其基尼系數最低的階段，並沒有發生人口流動的社會動蕩問題。經濟穩定是社會穩定的基礎，而土地房屋資產化改革是經濟發展和穩定的基石。權衡輕重，深化城鄉土地和農村宅院的資產化改革，可以為之。

　　資產化改革的一個進一步和兩個緊迫性

　　首先，農村耕地和宅院的三權分置需要進一步深化改革。我還要提出的是，農村耕地和農村宅院住房的三權分置雖然是一個進步，但缺陷不是完全的資產化改革。因為它不能交易，不能定價，不能成為資產。比如說將農村宅院住房二十年居住權交易給城鎮居民，他不能把二十年居住權拿去抵押，它不是新居民的資產也不能繼承，還不如租用，但租住則不形成的新的持久的城鄉流動和交融。耕地的三權分置，投資者只有耕種權，則不會有投資者去辦農場。目前，一些地區已經出現了整村青年人攜家外出，只剩幾個老年人，甚至無人的空村。耕地撂荒也很普遍和嚴重。是計劃行政地方式解決這些問題，還是以市場化和資產化改革的方式解決這一問題，是截然不同的兩種途徑。從前述實現市場經濟體系耦合運行看，三權分置改革需要進一步深化，繼續推進城鄉土地房屋可交易、可定價和可抵押等等，統一的能運轉的資產化改革，可能是唯一的選項。

　　其次，就是恢復加速和穩定增長，必然繞不過資產化改革，除此之外，改革還有緊迫性。因為現在農村的年輕人都往城裡跑，老年人越多也會逝去減少，期間城市有願意到到農村裡去買個農場買個宅院，還有需求。要是再限制十年二十年，城市也沒有人去農村了，許多村莊可能就徹底沒有人氣了，成廢墟的。所以，我覺得有緊迫性，不要把它最終大面積地變成爛資產。如果放開農村土地和宅院的市場化改革，城鄉資金和人口雙向流動，有人氣過去，有一些村子它就盤活了。

　　最後，城鄉土地和農村宅院住房資產化改革，是對衝目前金融債務脆弱、防止金融出問題的緊迫性需要。雖然現在我們的債務問題與當年日本的不同，但房地產債務嚴峻、國有企業債務呆滯、地方政府債務規模太大、老齡化債務上升速度快等等，是我們債務結構和鏈條脆弱的特點。如果我們今明年把城鄉土地和農村宅院改革為資產，讓它進入總體的資產負債表，對目前債務總體、債務鏈和債務結構等諸方面的脆弱，是一個應急性的對衝，於國於民都是有利的。

　　我作為一個學者，不是從其他角度，而是從一個國家經濟順暢運轉，協同耦合，避免梗阻，防止債務鏈斷裂，保持債務與資產平衡，恢復經濟和確保國民經濟安全這個角度，進行了今天的演講。

　　感謝大家。

　　(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)