8月份，新房、二手房以及土地市場皆持續轉冷。
重點城市新房成交量同環比雙降，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。二手房成交量窄幅波動，環比再次小幅回落。
土地市場意料之中的嚴峻，成交量價齊跌，溢價率連續兩月低位運行，但並未再現去年下半年大範圍流拍的局面。
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房企供貨壓力有所改善
8月份，29個重點監測城市累計供應量2483萬平方米，環比增加13%，同比仍降8%。
其中，一線城市供應量環比微升2%，同比下跌30%。
北京、深圳供應量明顯回升，深圳明顯放量，同環比皆倍增。上海、廣州供應不振，同環比雙降，上海更是顯著回調，同環比皆腰斬。
25個二三線城市供應量環比增加14%，同比下降5%。
其中，近7成二三線城市供應量環比回升，成都、長沙等供應明顯放量，環比實現翻倍增長。
僅重慶、濟南、海口等部分二三線城市供應量環比仍降，無錫、寧波等更是降至年內低位，同環比跌幅都在-70%以上。
我認為相較去年同期，房企依舊面臨較大的供貨壓力。
但8月份供應層面已有改善的跡象，重點城市供應量企穩回升，6成以上城市環比均有不同程度的增長。
隨著下半年傳統銷售旺季的到來，預計9月份供應層面將有較大幅度的改善，屆時供應量有望大幅回升。
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樓市持續轉冷
8月份，房地產市場持續轉冷，29個重點監測城市成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%。
其中，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。
除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。
25個二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。
其中，近半二三線城市成交量企穩回升，環比均實現一定比例的增長。
成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%。
西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。
分區域來看，中西部地區整體成交表現尚可，武漢、成都成交量仍處高位，重慶、鄭州環比皆增，僅長沙市場寒潮來襲，成交量環比腰斬。
長三角市場明顯分化，僅上海、合肥、無錫等成交量環比有所回升，多數城市成交明顯放緩。
徐州、南京等更是顯著回落，環比近乎腰斬，顯示市場觀望情緒愈加濃重。
粵港澳核心城市房地產市場略有降溫，廣州、深圳成交量環比均小幅回落，周邊三四線城市市場熱度猶存，佛山、東莞等成交量環比皆升。
鑒於9月份乃是下半年首個銷售旺季，房企勢必將加大新推案以及行銷力度，成交量有望企穩回升，但整體回升幅度有限。
相較而言，我更為看好中西部地區房地產市場，尤其是武漢、成都這類中西部地區核心二線城市，市場熱度有望慣性延續。
3
二手房成交量窄幅波動
自5月份以來，二手房市場降溫特徵明顯，成交量隨之步入下行通道。7月份二手房市場似有企穩跡象，成交量環比基本持平。
不過，8月份二手房市場波動調整，成交量環比再次小幅回落。
8月份，7個重點監測城市二手房累計成交479萬平方米，環比下降8%，同比仍上升5%。
具體而言，除南京環比回升18%之外，其余城市成交量環比皆小幅回落，北京暫以-21%的環比跌幅居首。僅北京同比下降32%，其余城市成交量同比皆增，受去年同期較低基數影響，青島同比大增74%。
我認為，受市場購買力透支等多方面因素影響，二手房較高性價比優勢凸顯，近兩月成交量窄幅波動。鑒於全年二手房成交量月度走勢大都“前高後低”，短期成交量大概率將繼續走弱。
4
土地市場量價齊跌
正如市場預期中的，土地市場愈加嚴峻，成交量價齊跌，溢價率連續兩月低位運行。
8月，300城經營性土地成交建面1.4億平方米，同、環比分別減少47%和29%。平均樓板價2364元/平方米，環比再跌20%，同比仍上漲41%。
土拍溢價率降至年內低位，環比再降1.2個百分點至11.7%。源於房企融資環境持續收緊，企業信託、海外融資渠道受限，難免會對土地市場構成實質性衝擊。
值得一提的是，8月份土地流拍率小幅回升至13.8%，環比增加2.2個百分點，同比則減少1.5個百分點。
不過，相較於2018年9月份以後土地頻頻流拍的局面不可同日而語，當時流拍率連續數月達到20%以上。
我認為現階段土地市場並未重現去年下半年大範圍流拍的局面，多數房企拿地態度確實趨於謹慎，但整體依舊保持正常的拿地節奏。
預計9月份土地市場將是“穩”字當道，即使成交量價仍有所回落，但進一步回調的空間著實有限。
隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，房企勢必加大新推案以及行銷力度。
而在供應量大幅回升之後，看看市場會否出現變局？持續下滑的指標能否企穩並回升？
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