樓市調控整整一周年多，你的城市房價降了嗎？

2017年“3.17”是樓市的分水嶺，3.17開始，北京打響房地產調控第一炮，很快，調控政策蔓延到其他一二線等十幾個核心熱點城市，調控政策力度空前，加息、開征房產稅等消息不斷爆出，悲觀的論調逐漸佔據上風，“房價即將崩盤”的聲音不絕於耳。

如今，“3.17”樓市調控過去一年，你的城市房價降了嗎？

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調控一周年 房價跌了嗎？

2017年被稱為房地產調控之年。

其中北京是調控最嚴厲的城市，過去一年，北京發布了超過30條調控措施，密集度創下北京歷史乃至全國的記錄。從限購、限貸到限價、限售再到限商、社保滿60個月，全方位圍堵“口子”。之後，幾乎所有重點城市都在跟進北京的政策。

政策高壓之下，各地樓市成交量全面萎縮，但二線和部分三四線乃至縣城的房價卻還在上漲。

【重申幾點】

1、 這是我們根據「中國房價行情平台」的數據整理的，特指新建商品住宅的成交均價；

2、這是均價，如果你的購買力較高，會覺得跟實際有差異，但均價就是均價；

3、這已經是相對準確的數據，國家統計局發布的房價漲幅應該會更低一些。

通過數據看到，在政府的組合調控之下，15個熱點城市中，僅深圳房價略有下跌，其他都有所上漲，不過相較於2016年，漲幅縮小。

限購、高首付比例、二套房高利率，幾乎所有重點城市都學會了北京的調控政策。但一些城市的房價卻還在漲，甚至出現一房難求的現象。

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調控之後 當房奴更難了

一、房貸利率越漲越高

樓市調控一年了，相對於房價漲幅，不少剛需發現，房貸利率的漲幅更高更快。

融360數據表示，2018年2月，全國首套房貸款平均利率5.46%，相當於基準利率1.114倍，同比2017年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升幅度22.15%。

從去年年初到現在，房貸利率走勢是這樣的：

進入3月份，在熱門一二線城市中，部分城市首套利率已大範圍執行基準利率上浮20%，二套利率也同步上調。有城市個別銀行已將首套利率上調至基準上浮30%-40%，且有越來越多的銀行和城市加入這個上調趨勢。

房貸利率上浮40%，買房要多花多少錢？

假如現在貸款100萬，利率4.9%，等額本息，還30年，那麽還款總額為191萬元，月均還款5307元；若利率上浮20%，在同等條件下，還款總額為213萬元，月均還款5918元，30年需多還銀行利息22萬。若按照利率上浮40%計算，還款總額236萬元，月均還款6559元，30年需多還銀行利息45萬。

這也就意味著貸款100萬，利息就要增加45萬！

然而，房貸利率上漲還沒有到頭！

對於個人住房貸款，央行進行了表態。近日，央行副行長潘功勝在兩會期間答記者問這樣表示，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看，它仍然處於比較低的水準。商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

還有一個擔心，就如央行副行長潘功勝所說的，貸款利率目前仍處於比較低的水準。目測今年美國還要加息三次左右，如果中國不進行加息，中美利差的優勢就會消失，結果就是資本外逃會變得更嚴重。一旦中國也進入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一個長期趨勢。加息過後，房貸就更不只當前這麽多了。

二、住房貸款也更難了

今年，房貸的閘門已經越關越小了。近一年來樓市調控持續高壓，監管對銀行信貸資金流向審查從嚴，涉房貸款全面整頓清理。

第一種貸款是房抵貸。最近，中信銀行宣布從3月起暫停北京地區200萬元以上個人住房抵押貸業務的消息，更是猶如一枚深水炸彈，引爆原本就氣氛緊張的房貸市場。更多的銀行正在準備停掉“房抵貸”。

這是什麽意思呢？簡單來說，居民正常購房，向銀行申請房貸可以獲批，但如果想把房子抵押給銀行換錢出來，那就不行了。

此外，正常的房貸放款也非常慢。當前，各家銀行對於房貸的態度已經不同以往，審批嚴、放款慢情況層出不窮。

從年前到現在，王先生已前前後後分別向建行、光大、郵儲3家銀行申請貸款，其中建行、光大都是直接拒絕收件，答覆的理由是目前沒有額度，而前面的單也還沒消化完。

現在房貸為什麽又難又貴？融360分析人士表示，銀行推出房貸業務必然會考慮資金成本問題，2018年銀行面臨較大的加息壓力。3月份美聯儲加息的可能性極大，我國央行也極有可能隨之用公開市場操作來調節利率，彼時銀行的資金成本會上升，需要從房貸利率等方面尋求彌補。此外，隨著“租購並舉”的房地產政策實行，租房產品的政策紅利開始顯現，各大銀行開始往租房貸款方面分流資金，這就間接削弱了購房貸款方面的供給能力。

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剛需們到底怎麽辦？

當你辛辛苦苦收入跑贏了通脹，攢夠了首付，以為終於可以買房子了，結果銀行不但沒錢貸給你，就算貸給你，利率也比之前高太多。這就是調控一周年後剛需們當前的現狀。

面對這一現狀，剛需們應該怎麽辦？ 有幾個建議：

第一，如果你的錢夠了首付，就買房吧，不要管什麽時機什麽調控。華遠地產董事長任志強曾被無數人、無數次問到：什麽時候買房合適？他最新的回答仍然是，只要你需要，什麽時候都可以買房。

第二，如果你要買房，買房之前，請先算一算你能承擔多高的房貸利率。不要光顧著眼前，而忘了後面的事。因為後面房貸利率更高是大概率事件。

第三，房貸利率上漲，盡量使用公積金貸款購房。目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬，而公積金貸款北京家庭為部門最高可貸120萬，南京高層次人才家庭最高可貸240萬。可以用商貸和公積金的組合，享受到部分公積金購房利率優惠也是不錯的選擇。

調控前是房價蹭蹭往上漲，調控後是房貸蹭蹭往上漲。其實，不管行情如何演變，也不管政策走向如何，對於剛需購房者來說，買房都是一件已經被提上日程的事兒，所以只要算一算，你還可以上車，還有能力可以承擔每月的房貸，盡快上車就是最好的選擇！

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