樓市投資轉捩點出現，緊信號拉響預警

中房報記者許倩 | 北京報導

6月20日，國內房價漲幅最高的城市西安，頒布了嚴厲的限購政策，對外地人購房條件升級為有5年社保要求。局面上，現在正是經歷“小陽春”之後，樓市又走到了一個新的節點，但凡出現樓市地市發熱的苗頭，都會被政策極力壓製。

數據反映了這一變化。從投資端來看，國家統計局數據顯示，1～5月份，全國房地產開發投資同比增長11.2%，增速比1～4月份回落0.7個百分點，這是今年以來房地產投資增速出現的首次回落。

從銷售端看，1～5月份，建案銷售面積同比下降1.6%，降幅擴大1.3個百分點。從拿地端看，1～5月份房企土地購置面積及成交款雙雙同比大幅下滑，降幅均在3成以上。

“房地產投資轉捩點已經出現。”恆大經濟研究院首席經濟學家任澤平預計，未來每個月投資累計增速將下降0.6～0.8個百分點，全年房地產投資增速7%～8%。

部分區域市場仍能擦出升溫的火花。典型如西安、呼和浩特等房價漲幅過快。其中，西安5月份新房價格環比上漲2%、同比上漲24.2%，環比同比均居全國第一，且新房價格同比漲幅連續6個月居全國70城之首。呼和浩特5月份二手房價格環比及同比漲幅均創第一，且二手房同比漲幅連續7個月居70城之首。

不過，凡出現過熱苗頭的城市，當地政府都快速升級調控政策。就在6月20日，西安房管局官微發布樓市“限購”新政，其中，從市外遷入戶籍的居民家庭購房，應落戶滿一年或連續繳納12個月社會保險（或個人所得稅）；非本市戶籍居民則需提供5年以上社保或個稅證明方可購一套住房。

“西安此次政策的核心在於，戶籍政策會繼續放寬，但會打擊部分借落戶炒房行為，並對外來人口購房進行管控，意在穩定房價。”一位房地產業分析師表示。

“各地在堅持‘房住不炒’的定位下，持續穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場保持穩定還是有基礎的。”國家統計局新聞發言人付凌暉強調了監管層的信心。

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三四線城市成交下滑最明顯

樓市降溫最明顯的信號就是銷量的下滑。

國家統計局近日數據顯示，2019年1～5月，全國建案銷售面積累計同比下降1.6%，降幅較1～4月擴大了1.3個百分點；銷售金額累計同比增長6.1%，增速回落2個百分點。

從結構上來看，一線城市銷量保持優勢，特別是深圳5月成交活躍；二線城市相對平穩；三線城市成交下行幅度較大，棚改弱化的影響持續顯現。中指院數據顯示，三類城市房地產成交面積同比增幅分別為15%、-9.6%和-24%。

央行發布數據顯示，PSL貸款連續兩月零投放。今年1～5月央行累計發放PSL（抵押補充貸款）1530億元，相比上年同期驟降65%，而PSL正是棚改貨幣化的主要資金來源。與銷量收縮同步而來的，是三四線城市庫存已經同比連增6個月。

市場降溫令房企投資信心受挫。今年前5月，全國房地產開發投資同比增長11.2%，增速比1～4月份回落0.7個百分點，為今年以來的最低增速。其中，東部地區房地產開發投資增速9.7%，增速比1～4月份回落1.1個百分點；中部地區投資增長9.2%，增速加快0.5個百分點；西部地區投資增長18.5%，增速加快0.1個百分點；東北地區投資增長7.1%，增速回落3.5個百分點。可見當前房地產開發投資增速能維持在兩位數，主要由西部地區支撐。

同時，房屋新開工面積也在放緩。今年前5月，房屋新開工面積同比增長10.5%，增速回落2.6個百分點。

值得注意的是，全國地價出現了自2012年以來首次下跌。今年前5個月房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，成交價款同比大幅下降35.6%。據上海易居地產研究院測算，本次土地購置均價4389元/平方米，同比下跌3.5%，為7年來首次同比下跌。而拿地放緩反過來又將拖累後續房地產開發投資和新開工面積增長。

全國70個大中城市新房及二手房價格同比增速均出現縮窄。根據國家統計局數據顯示，5月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比增長0.7%，其中一二三線代表城市環比分別增長0.3%、0.8%和0.8%，漲幅分別較4月份收窄、持平和擴大。5月份，70個大中城市二手住宅價格環比漲幅0.43%，環比收窄0.1個百分點。

“而三四線城市銷量下滑效應，將逐漸傳導至價格端，即開發商若堅持不降價，市場將進入有價無市的狀態。”一位開發商人士透露，三四線城市的房子已經不好賣了。

“預計在6月業績考核衝刺階段，開發企業推盤力度可能加大，房地產市場成交或出現量升價穩的局面。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示。

東北證券地產團隊認為，無論是從基本面或是政府對於房地產市場的表述來看，本輪“小陽春”行情不具備持續性，隨著各項數據增速現轉折，未來銷售面積增速將逐步探底，而新開工面積、開發投資完成額增速也將迎來回落。

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居民杠杆率攀升緊信號來襲

受銷售下滑影響，房企資金狀況並不理想。今年前5月，房地產開發企業到位資金同比增長7.6%，增速比1～4月份回落1.3個百分點。1-5月房地產開發資金來源中，國內貸款、自籌資金和其他資金分別佔比16.14%、30.4%和53.41%，利用外資佔比很小。

從結構變化看，房地產開發資金越發依賴銷售回款，其他資金中的定金及預收款、個人抵押貸款合計佔比由2014年的35.99%持續攀升至2019年1～5月的48.95%。不過，1-5月份定金及預售款、個人抵押貸款兩項指標的增速均比前4月有所下滑。

房地產銷售回款與銀行發放的個人住房貸款密切相關。央行數據顯示，居民部門加杠杆趨勢持續。5月居民住戶部門貸款增加6625億元，貢獻了新增貸款的56.14%，為今年以來的最高值，其中居民短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元。2019年前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27兆，居於歷史最高點。而中長期貸款中大部分來自於住房貸款。

住房貸款的大幅增加歸因於去年下半年開始的房貸利率下調。5月全國首套房貸平均利率5.42%，連續6個月環比回落；二套房貸平均利率為5.74%，連續7個月環比回落，首套、二套房貸利率均為2018年以來最低水準。

市場變化開始出現。

近日銀保監會主席郭樹清警示房地產投資、居民負債率偏高等問題，這被多位業內專家解讀為，下一階段，銀保監會重點整治資金違規流入房地產，在資金端製約房地產投資，同時房地產信貸政策將進一步收緊。

郭樹清稱，近些年來，我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。

國內外融資環境已發出了緊信號。5月以來，房地產境內債和美元債發行明顯下降。機構數據顯示，5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月，融資總額下降了52.07%，創下2019年以來歷史新低位。

而個人住房貸款亦在多地收緊。近段時間，江蘇、成都、南京、杭州等地銀行紛紛上調首套房貸利率及二套房貸利率。多位業內專家預計，後續其他城市也會加入到此類政策收緊框架中，進而導致第三季度房屋交易市場進一步降溫。

“三四月份的房企融資窗口期過去了。近預售屋企和購房者的資金端都在收緊，房企境內外融資難度進一步加大。事實上，不少開發商今年拿地和開發資金大部分還是靠去年融資支撐的。”前述開發商人士透露。

責任編輯：何可信曹冉京

審讀：戴士潮

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