開發貸投放回暖 房企融資進一步分化

　　中國人民銀行日前公布的數據顯示，截至今年三季度末，人民幣房地產貸款同比增長20.4%，增速與上季末持平。在政策性住房建設不斷加快以及開發貸款提取的滯後效應帶動下，開發貸款成為房地產貸款市場的亮點之一，繼續呈現較快增長態勢。三季度末，房地產開發貸款同比增長24.5%，較去年同期增加9.44個百分點。

　　交通銀行金融研究中心預計，未來隨著棚改貨幣化政策調整的效果逐步顯現，房地產開發投資將受到一定影響，進而對房地產貸款和房地產開發貸款的增長形成一定的製約。同時，開發商的融資能力進一步分化：大型房企的融資實力仍舊強勁，中小企業融資難更顯著。

　　地產信貸投放回暖

　　今年第三季度，受降準等貨幣政策的影響，金融機構加大了信貸投放。人民銀行公布的數據顯示，本外幣非金融企業及機構團體貸款餘額88.07兆元，同比增長10.0%，增速比上季末高0.7個百分點。三季度末，房地產開發貸款同比增長24.5%，較去年同期增加9.44個百分點。

　　上海市場的情況與全國一致。人民銀行上海總部的數據顯示，前三季度上海金融機構新增境內非金融企業本外幣貸款投向房地產業和建築業的貸款分別增加1196.64億元和317.27億元，同比分別多增320.57億元和258.96億元；投向製造業、交運倉儲郵政業和租賃商務業的貸款分別增加297.95億元、277.64億元和248.02億元，同比分別少增110.59億元、225.22億元和1198.13億元。

　　前三季度上海市本外幣房地產開發貸款增加696.57億元，同比多增129.21億元。按貸款投向分，本外幣住房開發貸款和商業用房開發貸款分別增加384.21億元和341.75億元，同比分別少增92.14億元和多增43.92億元；保障性住房開發貸款增加166.22億元，同比多增2.75億元。9月末，保障性住房開發貸款餘額同比增長22.6%，增速同比上升1.6個百分點。

　　同時，三季度末人民幣個人住房貸款增速繼續較上季末下降0.7個百分點，比去年同期回落8.3個百分點，下降趨勢已經形成。不過，交行金融研究中心認為，受住房和土地供應結構調整，推進棚改貨幣化安置，以及人才引進等多項政策的刺激，未來房地產市場將表現出一定的韌性，有利於個人住房貸款在平穩中有序發展。

　　上海市場上，今年第三季度個人房貸回暖比較明顯。前三季度上海市本外幣個人住房貸款新增462.85億元，同比少增1016.48億元；其中第三季度新增187.82億元，環比多增43.64億元，同比少增102.27億元。

　　房企仍缺錢

　　雖然信貸投放有所回暖，但房產開發商的資金“饑渴”仍難解除。

　　國家統計局日前披露的2018年1-9月份房地產開發企業到位資金情況顯示，1-9月份，房地產開發企業到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1-8月份提高0.9個百分點。其中，國內貸款18041億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；自籌資金40596億元，增長11.4%；定金及預收款40259億元，增長16.3%；個人抵押貸款17522億元，下降1.2%。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦稱：“上述數據很說明問題了：貸款速度放緩，房產商主要還是靠自救。自救的主要方式就是賣房。”

　　開發商的融資能力也進一步分化：大型房企的融資實力仍舊強勁。據克而瑞數據，今年1-9月，行業排名前十的房企融資額為1655億元，同比減少27%，若是剔除中國恆大的影響，其余前10強房企的融資額同比增長14.4%，在融資收緊的情況還是有充足的融資實力。排名前11-30強的房企整體融資額高達3941億元，同比減少0.58%，平均融資額達197億元，是融資最多的一個梯隊，這些房企目前大多處於規模再增長的階段，資金需求強烈，但在目前情況下，融資壓力有所增加。前50之後的企業平均融資規模47億元，明顯低於其他梯隊企業，雖然同比增長率較高，但是增量有限，且增幅不斷在收窄，該梯隊企業上半年的融資額同比增加近23%，進入第三季度則同比基本持平，下半年以來前50強之後有發債的企業只有5家，中小企業融資難問題更加顯著。

　　（文章來源：中國證券報）