從魯迅買房看民國房價

為你尋找歷史的萌動之處

來源|中國商報

房價越漲，買房的人還越多，因為買得越晚，吃虧越大。剛畢業不久的大學生搞同學聚會，見面第一句話不是“你在哪兒高就”，而是“你買房了嗎”。把爹娘錢包擠個乾淨，把親朋好友借個乾淨，好不容易湊夠首付，“房奴”的帽子也戴上了，打這兒以後，還得讓銀行按在地上，每月揭一層皮……

總而言之，房子是現代中國人的頭等大事，房價是普通老百姓最關心的話題。

不過，咱們今天要說的，不是眼前，而是民國。在解放以前，中國的房價是高還是低？老百姓買房是難還是容易？那時候買房能不能抵押？剛參加工作的年輕人做不做房奴呢？

要想弄清楚這些問題的答案，看看當年魯迅先生是怎麽買房的就知道了。

魯迅在北京的第一所房子位於西城八道灣，是一所四合院，前後兩進，九間瓦房，院子很大，相當於半個籃球場，僅花費三千五百塊大洋，折合人民幣二十多萬元。

魯迅在北京兩次購房

魯迅一生當中買過兩次房。頭回買房是在五四運動那年，也就是1919年，那時候他已經將近四十歲，參加工作已經整整十年。說到這兒我要多句嘴：現在年輕人一上班就急著買房，買不上房子就覺得低人一等，我覺得大可不必，瞧瞧人家魯迅先生，那麽大的名氣，那麽大的成就，上了十年班才首次置業，也沒有覺得低人一等嘛！

不過，魯迅首次置業，買的房子非常氣派。那所房子位於北京西城八道灣，是一所四合院，前後兩進，九間瓦房，院子很大，相當於半個籃球場。

西城的房子，又是四合院，院子又那麽大，要擱現在，不花一兩個億肯定拿不下來，魯迅當時花了多少錢呢？三千五百塊大洋。

大洋是很值錢的，但三千五百塊大洋並不是巨款。筆者詳細考證過五四運動前後北京城區的物價，那時候一塊大洋的購買力差不多相當於現在七十塊錢，三千五百塊大洋才折合人民幣二十多萬元。

現在二十多萬夠買什麽？能在北京五環以外買個衛生間就不錯了，可是人家魯迅隻用二十多萬就能買下一所四合院！難道賣主聽說他是大名鼎鼎的魯迅先生，特意給他打了個狠折嗎？

我搜集整理過一大批民國房契，可以肯定當時北京的房價就是那個行情，幾千塊大洋能買一所大型四合院，幾百塊大洋能買一所小型四合院，如果花幾萬塊大洋，就能買到前清貴族留下的王府，什麽假山花園，什麽亭台水榭，裡面應有盡有。林語堂的著名小說《京華煙雲》，講的就是民國時候的故事，女主角姚木蘭父親在北京西城買了一座王府，花園裡的桃花一眼望不到邊，跟《紅樓夢》裡的大觀園一樣漂亮，才花了多少錢？十萬塊大洋而已。

話說魯迅買房以後，把母親和原配夫人朱安從紹興老家接到了北京，也把弟弟周作人一家接了過來，一大家子十幾口人住在一塊兒，日子過得很紅火。但是好景不長，周作人和他的日本妻子羽太信子花錢太厲害，自己掙的不夠花，天天跟魯迅要錢，魯迅數落他們兩口幾句，周作人惱了，跟魯迅鬧分家，羽太信子在旁邊煽風點火，汙蔑魯迅偷看她洗澡，魯迅一怒之下離家出走，把八道灣這所四合院白送給周作人，自己另外又買了一所。

這回買的四合院比較小，位於北京阜成門裡西三條胡同（也就是現在的魯迅故居），只有一進院子，六間瓦房，佔地面積比頭回買的那所四合院小了好幾倍，還是多年不住人的二手房，屋頂都漏了，魯迅又重新裝修了一遍。不算裝修費，這所四合院總共花了魯迅八百塊大洋。

剛才我們說過，五四運動前後北京城區一塊大洋的購買力相當於現在的人民幣七十塊錢，八百塊大洋也就相當於五六萬塊錢，真是便宜到了姥姥家。

民國時期，城裡房價高，鄉下房價低；沿海房價高，內陸房價低；大城市房價高，小城市房價低；有租界的城市房價高，沒租界的城市房價低；商業繁榮、工業發達、農民工扎堆兒的城市房價高，市面冷清、工業停滯、農民工不喜歡去的城市房價低。

上海虹口區的魯迅故居

北京房價遠低於其他大城市

但是如果大家認為民國房價非常低，那就錯了。為什麽錯？聽我慢慢解釋。

第一，判斷一個時代或者一個城市的房價是高還是低，不能光看房價，更要看當時當地老百姓的收入。比如說單看房價，美國的房子絕對比中國的貴，可是美國老百姓收入比中國老百姓高得多，所以美國人買房還是比中國人買房要容易，所以科學的說法應該是美國的房價比中國低。魯迅買房的時候，北京房價比今天低得多，可是民國老百姓的收入實在太低了。低到什麽程度呢？絕大部分北京市民年收入不到一百塊大洋，這點兒錢剛剛夠買棒子面兒，能保住老婆孩子不挨餓就算不錯，根本攢不下錢，如果再攤上紅白喜事，或者孩子鬧個什麽病，到頭來不光攢不到錢，還得欠債。老舍先生的名著《駱駝祥子》中寫道，在北京城打拚的人力車夫駱駝祥子一年三百六十五天不休息，能攢下多少錢？三十塊大洋而已，而且這點兒錢最後還讓人敲詐了，他要想跟魯迅一樣在北京買房，簡直是白日做夢。所以，駱駝祥子從來也沒想過買房，他最大的心願只是能買上一輛黃包車。也就是說，從當時人民收入的角度看，民國房價並不低，在民國買房並不容易。當然，魯迅買房相對容易一些，因為他收入高，他當時在教育部當科長，月薪高達三百塊大洋，攢仨月工資就能買一所小型四合院，攢一年工資就能買一所大型四合院。但是像他這樣的高收入群體實在太少了，他不能代表民國老百姓。

第二，民國的地盤很大，每個地方的房價都不一樣，即使北京房價低，也不代表所有城市的房價都很低。筆者花了六年時間考證民國房地產市場，總結出來一個規律：城裡房價高，鄉下房價低；沿海房價高，內陸房價低；大城市房價高，小城市房價低；有租界的城市房價高，沒租界的城市房價低；商業繁榮、工業發達、農民工扎堆兒的城市房價高，市面冷清、工業停滯、農民工不喜歡去的城市房價低。北京在民國屬於什麽城市？屬於文化守舊、工業落後、風氣閉塞、市面冷清、以原住民為主，沒有多少農民工願意去的老城，它比上海落後，比漢口落後，比青島落後，比南京落後，連天津都比它先進得多，下野軍閥寧可去天津買房，也不願意去北京定居，因為北京沒有租界，沒有洋人的治外法權罩著，誰都缺乏安全感。所以在整個民國時代，除了小日本兒佔領的那幾年，北京房價一直遠遠落在其他大城市後面，甚至連新興城市鄭州都比它房價高。

鄭州的房價有多高？1928年，鄭州順河街的小院，佔地四分，蓋房六間，叫價高達一千三百塊大洋；苑陵街的房子就更貴了，同樣的小院能賣到三千塊大洋。而同時期北京的房價還是魯迅買房時那個樣子，花上三千塊大洋仍然能買一所大型四合院，比鄭州苑陵街的小院要大上好幾倍。

北京是首都（後來國民黨遷都南京，北京變成“故都”），為什麽房價會比鄭州低？因為鄭州是工業城市，紡紗的、掄錘的、修鐵路的……全國各地的勞動力都往鄭州跑，這些新移民得租房，得買房，需求大了，房價自然就上去了。而北京始終死氣沉沉，對新移民缺乏吸引力，所以房價上不去。

上海的房價就更高了，它是全國最大的租界城市，也是全國最繁華的商業城市，人口總數最多，人口密度最大（1935年城區人口每平方公里高達五萬人，成為全世界最擁擠的城市），去那裡定居的有錢人又最多，所以它的房價一直處於民國各大城市之首。著名文學家沈從文在上海教過學，他說：我寫一部小說掙的錢，拿到北京能買一幢樓，可是在上海只能租公寓住。大家可以想像當時上海的房子有多貴。

正是因為上海房價太高，魯迅1928年帶著他的女學生兼女朋友許廣平去上海定居以後，一直是租房住，一直到1935年病逝，都是在租房。他為什麽不買房呢？買不起。沒錯，他是著名作家，在民國時就已經紅得發紫，他的小說可以拿到20%的版稅，他同時給《申報》和《語絲》寫專欄，他每月最多可以掙到六百塊大洋，他的收入是上海普通市民收入的十幾倍，但他仍然買不起房。因為上海一所普普通通的石庫門洋房就能叫價十萬塊大洋，相當於北京的一座王府。

民國上海人口最多時，超過三百萬人，其中兩百多萬人在租房住，這兩百多萬房客當中又有一百五十萬人是常年定居上海的農民工。農民工不光買不起房，甚至還租不起房，他們在黃浦江邊，在垃圾場上，在虹口的馬路旁邊，在閘北的廢棄工地上，用破船和竹席搭建最簡易的窩棚，攜兒帶女住在裡面。他們拉幫結派，安徽人跟安徽人住在一起，蘇北人跟蘇北人住在一起，山東人跟山東人住在一起，每個省份的農民工都在搭建窩棚，每一片窩棚都是一眼望不到邊。他們是民國高房價的受害者，他們比我們現代人更能體驗到真正的買房難。

1932年，廣州商業街臨街地塊“每井起價至七萬元”，說明每畝起價是420萬元，相當於5億元人民幣！比如今的地王還貴很多。

廣州房價和地價高得離譜

那麽，廣州的情況又是怎樣呢？

誰都知道，現在廣州房價很高，地皮很貴，但您要以為這只是最近幾年或者十幾年的事兒，那就錯了，因為早在八十年前，廣州的房地產價格就已經貴得非常離譜了。

惠愛路您知道吧，也就是現在的中山路，1932年臨街地塊“每井起價至七萬元”（1932年12月2日《中央日報》第六版《番禺居，亦不易》）。“井”是民國廣州最常用的面積部門，等於一畝的六十分之一，每井起價7萬元，說明每畝起價是420萬元。

每畝420萬，聽起來好像挺便宜似的。可是請您注意，這420萬元可不是人民幣，而是毫洋。毫洋是抗戰前華南地區流通最廣的貨幣，購買力僅次於“袁大頭”（國民革命軍北伐時一度比“袁大頭”的購買力還要強勢），按照當時的行情，420萬元毫洋可以兌換9870萬克白銀。現在白銀多少錢一克？起碼5元。好吧，就算每克5元，9870萬克值多少錢？將近5億元人民幣！花5億元才能買一畝地，現代中國有這麽貴的地皮沒有？沒有，現在京廣滬三地單價最貴的地王也才一個多億一畝而已。

地皮如此之貴，房價和房租自然也非常之高。在抗戰前的廣州東山以及市中心，新建的歐式公寓，小小的兩室一廳，月租就要港幣30元（當時港幣在廣州很受歡迎）或者毫洋40元。而根據1934年出版的《廣州工人家庭之研究》一書記載，當時工人家庭每月總收入在毫洋15元到50元之間。這說明一家人的工資全都拿出來還不一定夠租一套像樣的房子，更別說買房了。

又據1931年廣州市政府主編的刊物《新廣州》第一卷第二期披露，當時全市80萬常住人口，只有2萬人住在自己的房子裡，剩下的要麽擠在工廠宿舍裡，要麽租房，這說明住房自有率只有2.5%。現在廣州市的住房自有率是多少？官方數據顯示已經達到了70%。當然，實際上肯定沒這麽高，但是怎麽也不會像民國時那樣低到2.5%，是吧？

說出來您可能不信，其實在民國時代，高房價、高房租和極低的住房自有率是除了北京以外幾乎所有大城市的通病，以至於1927年鄭振鐸去法國留學，驚奇地發現“巴黎的房租竟然比上海便宜”（鄭振鐸《歐行日記》，上海良友圖書公司1934年版）。

事實上，民國時代已經出現抵押購房，已經出現分期付款，已經湧現出一大批房奴。

抵押造就大批房奴

買房困難，難道就不能抵押嗎？就不能分期付款嗎？事實上，民國時代已經出現抵押購房，已經出現分期付款，已經湧現出一大批房奴。以魯迅的學生許欽文為例，1929年他在杭州置業，錢不夠，先把手頭的積蓄拿出來，在市郊買一小塊地皮，再把土地權證（地契）押給銀行，貸了兩千塊大洋，然後用這兩千塊大洋蓋房子，同時按月向銀行付利息。從1929年到1937年，長達八年半的時間裡，許欽文每個月都要去銀行還貸款。這期間他生活拮據，節衣縮食，常常欠債，曾經先後向魯迅和鬱達夫借錢，過著典型的房奴生活。

但房奴也不是誰想做就能做的，首先你得有能力付清首付，其次你得生活在金融發達、市面繁華、銀行可以提供住房抵押的少數大城市。我的意思是說，在民國時代，並不是在哪兒買房都能辦抵押，只有去上海、杭州、青島和廣州這幾個城市買房，才能向銀行申請房貸，別的城市是不行的。

為什麽其他城市不能抵押呢？因為民國時期老是打仗，房子搞不好會被炸彈炸飛，或者被軍隊征用，如果銀行放了貸款，而你的房子卻突然哪一天因為上述不可抗力“滅失”了，你自然不願繼續還貸，銀行自然就虧大了。為什麽在上海、杭州、青島和廣州這幾座城市買房可以抵押呢？因為這些城市既經濟發達，又相對和平，房子被炸飛的概率很低，銀行有利可圖。

最後說說魯迅為什麽不在上海抵押買房：他是左翼文學家，一直被國民政府通緝，需要頻繁搬家，連發表文章都得經常更換筆名，而去銀行申請抵押又必須實名，會把自己曝光，太危險。