文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 莫開偉
對於目前各地在房地產方面頒布的政策，無論是奇葩還是搞笑，我們都應學會辯證地思考和理性地分析，它們都有各自頒布的濃厚背景，也有自己的無奈和苦衷，我們要理解，也要寬容，只要它對化解當前房地產和金融方面的危機以及促進中國經濟發展有利，那就應該讚同和肯定態勢，不能責備求全，甚至大加撻伐，用換位思考的方法是大家都有難處，都不容易。
日前，在杭州房貸市場上出現了一朵奇葩，有一家銀行推出了房貸最長可貸到80周歲的“接力貸”產品。這一貸款年限已遠遠高出其他銀行。有人戲言，活到80歲還在還銀行抵押，大大打破了房貸的“生命禁區”，也會讓不少家庭當一輩子房奴，尤其重要的是更會誕生出第一代房奴、第二代房奴，甚至第三貸房奴這類中國新族群和新名詞。
誠然，該銀行在抵押房貸上的大膽之舉，確實一石激起千層浪，成了全國各大輿論媒體和民眾街談巷議的熱門話題。對於該銀行延長房貸之舉說什麽的都有，有人認為這是銀行放寬房貸條件變相增加房貸規模，也有人說這是商業銀行與地方政府一道合謀繞過中央政府“因城施策、分類指導”、“房住不炒”等調控政策提供的一條暗道，更有人認為銀行看到第一貸房奴沒有多少“剩餘價值”可榨取時，把經營獲利的手伸向了下一代甚至下下代，讓不少人和家庭永遠為銀行“當長工”。
從表面上看，這些說法似乎都有一定道理，也道出了幾份內心的真實想法，從客觀上看，銀行將房貸延長到80歲確實打破了國民生命的禁區，讓房貸無限飛揚，儘管說好的是“接力貸”，但未來每個家庭面臨的不確定性因素較多，可能會使銀行部分貸款增加風險；果真如此，則會讓不少家庭犧牲幾代人的幸福來換得今天的這套住房，則真有點得不償失；尤為值得警惕的是，房貸延長到80歲還有可能滋生房貸領域的道德風險，為一些銀行信貸人員在利益尋租上創造便利或提供機會，一些居心叵測的信貸人員有可能利用這個政策條件為自己的親戚朋友謀私或進行其他暗地利益輸送，將一些不符合條件的貸款人也發放延長期限的房貸；在他們看來反正風險在未來爆發，自己乾幾年或從銀行退休、或跳槽到其他部門了，未來的風險與我何乾？同時，貸款延長到80歲會間接撬動不少居民享受首套房貸優惠首付及優惠利率政策，刺激樓市購買需求的放量增長，在一定程度上會產生刺激樓市銷量增長和房地產商開發新建案的欲望。而且，中央政府對今年樓市調控政策有所轉向，從“因城施策、分類調控”向“因施施策、分類指導”轉化，說好的地方政府在樓市調控中有更多的調控主動權，但絕對不是讓地方政府采取一味放鬆樓市購買條件的寬鬆刺激政策，而將個人房貸期限從65歲一下拉長到80歲，整整延長了15年，這15年為銀行擴大房貸信貸提供了多大的彈性空間，這真是讓人難以想象的；且這也難以擺脫打調控政策“擦邊球”之嫌。雖然，目前看似符合這種延長條件的貸款者不是特別多，短期內不可能讓房貸放量增長，但這具有較大的行業風向標意義，如果全國銀行都競相群起而效仿，則必然會產生較大的羊群效應，全國居民抵押房貸將會有大幅飆升。
顯然，這些都是個人抵押房貸延長到80歲帶來的副產品，雖然有些短期內很難爆發，但作為各級政府及金融監管當局，還是應該增強長遠監管意識和風險預見能力，做到未雨綢繆，對房貸延長政策做好科學評估，避免銀行追求短期商業利益行為，防止未來各種風險隱患或問題的集中暴露，為房地產及銀行業可健康持續發展設定障礙。
然而，我們也不能將延長抵押房貸到80歲看得一團漆黑，因為它是銀行精心炮製出來的，銀行也是在考慮到了各方面利害關係的基礎上才推出來的，所以從某種程度上看，該政策還是有一定積極意義或作用的。
從銀行角度看，還是考慮到了風險防範，把風險防範放在了重要高度。如據當地某銀行方面解釋，這是一款“接力貸”產品，顧名思義就是父母和子女兩代人接力還款。銀行會對貸款申請人的資質嚴格審核，同時還要求指定貸款人子女作為共同還款人，貸款人和共同還款人都必須具備還款能力。一旦貸款人喪失還款能力，其子女就要承擔相應的還款義務，看來風險方面大家可放心。而且，從目前看，實體經濟普遍不景氣，抵押房貸相對來說風險較小，盈利來源有保障，銀行不延長期限到哪裡去挖掘滾滾財源呢？再說了，銀行這麽做也並都是銀行的意思，銀行可能也有不得已的苦衷，比如地方政府在某些方面給予的“指導”和施加的壓力。同時，我們也要看到，延長房貸年限實際也是釋放民眾購房需求的一種有效方式，將大部分年齡偏大、又有購房需求的人引向銀行房貸正常軌道上來，防止部分人向其他民間借貸機構或互聯網金融組織借貸買房，對遏製首付貸、變種消費貸等方面將起到一定作用，也有利於鏟除民間非法高利貸滋生的社會土壤。
從抵押房貸者角度看，不失為一種利好效應。因為從貨幣時間價值及通貨膨脹因素看，因貸款購房總體對購房者有利，且貸款越多、時間越長就越有利，因為物價上漲的因素帶來工資性、財產性及投資性收入增長，在一定程度上可起到衝減銀行貸款本息的作用，有利於減輕房貸者的債務負擔，也有利於為房貸者未來還貸提供足夠的時間和穩定的收入來源。同時，房貸月供可延長到80歲，可能會讓部分60歲左右的人群購房變成現實，推動老年購房隊伍的擴大，而且也不會影響年輕人享受首套購房優惠政策。打個比喻，2016年以來，一、二線城市普遍抬高了購房門檻和購房成本，比如現在已有了一套房，再買房就算二套房，不僅需要承擔高額的首付比例，還需要支付高額的利息。但是如果以父母的名義購房就不同，這還可能享受到首套房的購房待遇。
而對於開發商、樓市及當地政府而言無疑將帶來重大利好效應。當前中央政府嚴調控政策大政方針不可能根本性變化，無論如何，明目張膽地放開限購、限貸等政策操作空間不大，但將房貸延長到80歲，那意味著該城市在限購、限貸方面的間接放開，對於樓市來說肯定是利好，由於該房貸人數增加，有利於開發商去庫存和回籠資金，也使不少開發商面臨資金斷鏈的危機得到化解，有資金衝動去建設開發新的建案，更有可能掀起新一輪房地產開發高潮。最後，大家可以明白，地方政府出讓地會增加，流拍會大幅減少，土地出讓收入及與房地產相關的稅費也會大幅快速增長，真是皆大歡喜，何樂而不為？
最後想說的是，對於目前各地在房地產方面頒布的政策，無論是奇葩還是搞笑，我們都應學會辯證地思考和理性地分析，它們都有各自頒布的濃厚背景，也有自己的無奈和苦衷，我們要理解，也要寬容，只要它對化解當前房地產和金融方面的危機以及促進中國經濟發展有利，那就應該讚同和肯定態勢，不能責備求全，甚至大加撻伐，用換位思考的方法是大家都有難處，都不容易。願中國房地產業健康發展，願中國所有願意購房的民眾都能購買到房子，願銀行信貸興旺發達和賺到錢，也願地方政府渡過難度和中國經濟的全面發展！
(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室