打破國內單月銷售記錄後，碧桂園邁入世界二百強

作者 | 蔡真

來源 | 野馬財經

820億元的流量金額，在2018年全國房企裡可以排進前40。今年6月，碧桂園以這個數字，打破了中國房企單月銷售記錄。

近日，《財富》世界500強榜單發布。在這份以企業年度收入及淨利潤為評選標準的榜單中，碧桂園（2007.HK）從2018年的353位躍升至177位，首次跨入200強行列。

在釋放“提質控速“信號一年之後，碧桂園更加穩固了其龍頭地位。這一年中，他的變化在哪裡？

在2019年《財富》世界500強排行榜中，共129家中國企業（含港澳台）上榜，第一次超過美國（121家）。碧桂園成為今年榜單中排名上升最快的企業，在榜單的中國公司中淨資產收益率（ROE）排名僅次於格力。

從首次入榜到躋身世界200強，碧桂園所用不過3年。2017年，碧桂園首次入榜並以230.437億美元營收位列第467。如今，碧桂園以573.087億美元營收位列第177位。營收同比大漲七成，在上榜房企中處於領先地位。

2018年碧桂園僅公布了權益合約銷售金額，為人民幣5018.8億元，同比大幅增長31.25%。2019年上半年碧桂園銷售業績仍然亮眼。

克而瑞數據顯示，無論是全口徑銷售還是權益銷售金額，碧桂園均居行業第一。2016-2018三年權益金額，碧桂園分別為2352億元、3961億元和5019億元，2018年增速仍然超過30%。

“碧恆萬”三家的龍頭地位依舊穩固，且碧桂園隱隱有了和其余兩巨頭拉開差距的趨勢。恆者恆強的趨勢已經是業界共識，而對於強者來說高質比高速更重要。大環境的變化，也要求房地產行業加入到結構升級的行列中來。2018年8月，碧桂園在業績發布會上首次提出“提質控速”的戰略發展策略。

打破記錄，架構重組

截至2018年12月31日，碧桂園項目分布於中國內地31個省、269個市、1156個區和縣，項目總數達到2148個，有超400萬業主選擇在碧桂園安居樂業。

不追求規模無法度過寒冬，隻追求規模無法走得更遠。

6月27日，碧桂園集團發布了一則關於北京周邊區域調整的通知，對原北京區域、原京東區域、原京南區域、原京西區域、原京北區域進行整合，整合後成立新的北京區域、京東北區域。調整後，碧桂園在整個環北京區域的架構設置更為清晰和明確，便於集中資源，提升碧桂園在環京區域的競爭力，進一步有效整合資源，深耕區域。

今年1月4日，碧桂園還宣布了成立以來最大一次規模的高管調動，已率先對集團各中心的負責人進行梳理、更換。春節以後，碧桂園的調整繼續。3月12日，碧桂園完成集團層面的架構調整，調整後集團總部共有13大中心，37個部門，5大事業部。

這一切或源於外界環境的變化，以及楊國強對於碧桂園戰略的清晰規劃。這一系列舉措，或許也意味著碧桂園冷靜與克制將成下一階段的基調。

另外，布局重點區域，深耕城市也顯示了碧桂園靈活應對行業變化的嗅覺與能力。

高科技賦能

地產主業穩健經營之外，碧桂園的多元化轉型也在有條不紊地進行。

近年碧桂園逐步把定位從“綜合性房地產開發商”轉為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。今年初，楊國強在集團管理會議上進一步明確了碧桂園“三駕馬車”新的業務架構：地產、機器人、農業，他表示這是碧桂園未來發展的重點。

2018年5月，碧桂園宣布進軍現代農業，成立碧桂園農業控股有限公司，布局農業全產業鏈條，打造研發服務、智慧種業、健康糧油等八大核心業務板塊。產業鏈條涵蓋前端研發，“公司+基地+農戶”模式的中端生產組織，以鳳凰優選社區門市為主體的終端銷售。

同年7月，碧桂園集團的全資子公司廣東博智林機器人有限公司成立，以機器人本體及其核心零組件、相關的機器人核心技術以及智能機器人系統的研發、智造、運營為業務內容，打造覆蓋機器人全產業鏈的生態圈。該公司旗下研發人才團隊規模已達1000多人，在廣東順德打造總佔地約10平方公里的機器人谷。

除了自身發力，碧桂園還打算通過產城融合將全球最頂級的科技企業、創新龍頭引入核心城市群，形成更加完備的產業集群和創新聯盟。

碧桂園已經落地的潼湖科技小鎮、順德新能源汽車小鎮、思科廣州智慧城等多個項目，聚集包括思科、富士康、華興資本、軟通動力、明匠集團、李開複創新工場、清華大學、中科院綜合研究中心在內的以8大產業資源為主的企業超過1000家。

資金充沛

房地產是典型的資金密集型行業。2018年政策調控持續收緊，2019的政策更加密集，市場進入下行周期。

從數據來看，2019上半年95家典型房企融資總額為人民幣7169.2億元，同比下降3.6%，其中6月融資總額同比下降了26.1%。以此同時，房地產企業融資成本也在不斷攀升。

調控之中，受影響最大的當屬中小型房企，受區域調控影響明顯，融資方式單一等問題讓它們處境艱難，如果不能搭上ipo的班車，那這個冬天將十分難熬。

相比之下，碧桂園作為頭部房企，壓力並不大。

2018年，碧桂園實際淨借貸比率同比下降7.3個百分點，僅為49.6%，連續11年低於70%，在行業處於較低水準。此外，碧桂園全年房地產權益銷售現金回籠約人民幣4557.9億元，權益銷售回款率高達91%，連續第3年實現正淨經營性現金流，表明其自我輸血能力優異。

截至2018年末，碧桂園的現金餘額約為人民幣2425.4億元，現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，短期內基本沒有償債壓力。另外，碧桂園透露，還有約3017億元銀行授信額度尚未使用。

手裡有錢，短期債少，碧桂園在下行周期裡的選擇就自如了很多，如兼並項目、低價抄底、多元開發等。只要沒有重大失誤，行業洗牌之後，資源集中於頭部房企的行業趨勢並不會改變，碧桂園的記錄或將繼續創造。

機構觀點或許能更好地反應資本市場的態度。

華泰金控最新研報指出，碧桂園的流動性在2019年得到進一步改善，最新的融資成本已經比2018年的峰值下降了150個基點。

中銀國際於5月17日發布研報稱，對碧桂園的評級為“買入”，目標價為20.84港元，預計2019年預期淨資產收益率超過30%。目前，碧桂園已獲惠譽給予投資級的BBB-企業信用評級，標普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，評級展望均為穩定。

早在2017年12月，碧桂園就被納入恆生指數成份股，正式晉升港股市場藍籌級。今年6月17日，碧桂園又正式成為恆生中國企業指數新的成份股。恆生中國企業指數成份股僅有50隻，必須為市值最大，且在恆生綜合指數成份股內的H股。碧桂園穩定的業績增長和良好的發展預期受到資本市場的認可。

依托國內領先的規模效應，在資金的借貸和運用上處於絕對優勢。同時碧桂園擁有多種融資渠道，除了銀行間的短融、中票等，資產證券化已是碧桂園較為主流的融資品種，抵禦風險能力較強。

邁向高科技企業的碧桂園，接下來的幾年裡又將拿出怎樣的成績單呢？