首個“自持租賃房”高價預租 房企運營模式迎大考

　　首個“自持租賃房”高價預租 房企運營模式迎大考

　　成本定價法不同於市場定價法，“萬科翡翠書院”未來效果如何，仍需市場檢驗。

　　在拿地16個月之後，全國首個企業自持租賃房項目再度引發關注。近期，這個名為“萬科翡翠書院”的項目進入預租階段，高昂的租金成為外界關注的焦點。

　　“萬科翡翠書院”項目位於北京市西北五環外，靠近科技企業聚集的中關村科技園區海澱園。項目前身是萬科於2016年12月獲取的海澱永豐18號地和19號地，因競爭激烈，兩塊地的自持面積最終達到100%，自持年限為70年，土地單價超過36000元/平方米。

　　由於成本高昂且不得出售，項目的盈利模式成為難題。萬科曾嘗試過其他運營方案，但未能成行。最終，萬科引入基金，並以租賃住房的形式推出。

　　該租賃住房有兩種戶型，90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約為3萬-4萬元。需要指出的是，這是兩年以後的價格標準——按照項目的建設周期，第一批房源將在2020年交付。

　　儘管北京不乏高租金房源，但該項目的價格仍然令人側目。品質匹配、客源潛力、市場變化等不確定因素，都將成為項目能否盈利的變數。

　　近年來，土地供給側改革不斷深化，自持型地塊、租賃地塊越來越多。作為全國首例，“萬科翡翠書院”的推出有著標誌性意義。分析人士認為，無論項目成敗與否，對於更擅長銷售而非自持的國內開發商來說，其商業模式、金融手段、運營經驗等，都將為行業提供借鑒。

　　成本反推價格

　　“這個租金水準，是我們根據成本反推出來的。”北京萬科相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，兩塊地的總價為109億，建安成本、人力成本、資金成本、70年的持有成本，加起來約50億，使得項目的總投入在160億左右。

　　他表示，即使按照滿租的情況來計算，上述價格帶來的NOI（淨運營收益）回報率也不到3%，“基本不盈利”。

　　雖然以租賃住房的形式推出，但項目的土地性質並非租賃用地。根據競買規則，海澱永豐18號地和19號地被設定了最高限價；當報價觸及上限價格時，轉而競報自持商品住房面積；當自持商品住房面積達到100%時，再競投高標準商品住宅建設方案。

　　該地塊的競爭頗為激烈，並最終進入第三階段，這也是造成土地成本高企的主因。

　　“如果以純租賃用地的性質來出讓，價格絕對不會這麽高。”北京某房企人士向21世紀經濟報導記者表示，雖然北京土地資源稀缺，企業也不會以銷售型項目的價格去拿一宗租賃土地。但他同時表示，最終競到100%自持，也說明當時的土地市場有一定的非理性因素。

　　截至目前，北京尚未有純租賃土地出讓。以上海做對比，有機構統計，自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠低於周邊的建案樓板價，且這些土地大多以底價成交。

　　鑒於預期價格高企，萬科最終將產品打造成高端租賃住房的形態，建築採用了最高的環保和節能標準，裝修亦屬於“高配”，項目容積率也僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產品佔比不到30%，但全部被做成複式（兩層+閣樓），產品形態類似於別墅。

　　由於項目周邊並無成熟建案小區，難以做同地段的租金對比，只能以位置相對較近的豪宅項目做價格對比。根據鏈家APP的資訊，同樣位於海澱區的五礦萬科如園一套287平米房源，月租金為28000元；融創西山壹號院項目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。

　　有專家認為，考慮到萬科翡翠書院的報價是2年後的水準，按照當前北京租賃市場的走勢，這個價格不算太離譜。

　　北京萬科相關負責人表示，由於臨近中關村科技園區，項目的目標客群為“中關村科技精英”。根據該公司的調研數據，目前園區的科技從業者約有85萬人，其中有43.5%具有海外教育背景。若篩選收入較高、認同租賃居住方式，且對學區和戶籍並無要求的從業者，客源基數應該足夠。

　　北京房地產協會秘書長陳志向21世紀經濟報導記者表示，中關村科技園片區目前存在這類支付能力強的租賃需求，比如供企業員工和高管短期應急、過渡等。但若短期租賃偏多，項目就會面臨空置率變大的風險。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡點，需要開發商用精確計算和有效的運營去解決。

　　另有業內專家分析稱，萬科長租公寓有經濟適用的泊寓，也有家庭型高端產品翡翠書院，泊寓是萬科長租公寓的主流產品，已有14.5萬間。翡翠書院定位高端產品，數量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因為翡翠書院價格高，就說萬科推高租金，說萬科作惡打劫。

　　基金悄然介入

　　在確定上述操作方案之前，萬科曾嘗試過其他的運營模式。

　　拿地之初，萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示，“萬科將選擇一些企業進行眾籌合作，概括來說，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業管理；眾籌企業則在早期進行投資，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金將返還企業。”

　　2017年5月，萬科企業發布公告稱，子公司北京萬科以不超過11.95億元入夥投資中城乾元基金。其他入夥者還包括上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司、北京翰業通谘詢有限公司、上海中城年代股權投資基金管理有限公司及上海上信坤樸投資管理有限公司等。根據公告的出資額計算，萬科的出資比例約為7.8%。

　　工商資訊顯示，中城乾元基金於2017年11月成為北京捷盛商業管理有限公司的股東，出資比例為99%，北京萬科的出資比例為1%。北京捷盛商業透過一家子公司全資持有北京萬永房地產開發有限公司，後者正是萬科翡翠書院的項目公司。

　　也即，萬科以引入基金的方式來推動項目開發，從而解決資金需求量大、回款速度慢等問題。在這個過程中，萬科的出資比例不到9%。

　　關於上述基金的具體參與細節，目前不得而知。但分析人士普遍認為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運營中的主要操作方式。

　　萬科董秘朱旭在2017年7月就確認了類似的做法。她在一次電話會議中表示，萬科會通過基金等方式完善持有型物業經營，達到現金流平衡目的。她同時表示，存量物業經營的毛利率水準、現金回流速度等不如快周轉模式，但萬科必須要逐步往這方向轉型。

　　截至目前，萬科在北京、廣州、佛山等地獲取了多宗自持型住宅用地，總耗資近200億。從整個行業來看，隨著租售並舉制度的確立和土地出讓方式的變化，房企的自持型地塊、租賃地塊將越來越多。因此，作為全國首例自持型項目，萬科翡翠書院每一個動向都會引發關注。

　　但中原地產首席分析師張大偉指出，這一項目有一定的特殊性。即本來是出售型的地塊，因競價過於激烈，才最終導致100%自持。因此，與租賃型地塊不同，地塊不僅價格偏高，在運營中也無法享受租賃類項目的稅費減免。

　　他表示，這類地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢”。且成本定價法不同於市場定價法，未來效果如何，仍需市場檢驗。

　　陳志則認為，對於更擅長銷售而非運營的房企來說，無論該項目成敗與否，均有較大的借鑒意義。“萬科此舉是市場嘗試、價格探查的先行行為，為開發企業100%自持這種情形，樹立了一個樣板及風向標，供業內學習、分析，對推進租賃市場發展有益。”陳志說，從長遠看，在面臨很多成本剛性約束的情況下，租賃模式要突破瓶頸，就必須做更多的金融設計和制度性突破。

責任編輯：李鋒