環京樓市悸動：固安開發商免費包辦準購證，市場急速反彈

全文共4154字，閱讀大約需要7分鐘

限購之後迅速冷卻了兩年的固安樓市，突然熱了起來。

近日，有購房者向北京商報記者反映稱，固安多個建案銷售人員在賣房的過程中表示，只要銀行征信及首付資金沒有問題，即使未滿當地三年以上納稅或社保條件也能順利購房，網簽僅需要一個月左右時間，且開發商可免費包辦準購證。然而，北京商報記者隨後調查發現，固安所在的廊坊市限購政策並沒有發生變化，那麽開發商口中的免費包辦的“準購證”到底是什麽？市場的回暖又是否有風險？

不用完稅了？

“外地人購房現在不用完稅或者繳納社保三年了，只要你銀行征信沒問題，提交戶口本和身份證，大概一個月左右的時間，就能順利網簽備案。”聽聞記者及看房人李朗（化名）一行來自北京，金海·梧桐郡項目售樓處的銷售人員直接表態，未滿當地三年以上納稅或社保條件的外地人也可以購買本地房產，並表示“網簽沒有問題，許多外地客戶都順利通過了”。

為了打消李朗的疑惑，上述銷售人員出示了過去一個月順利通過網簽的客戶購房合約，合約封面的頁眉部分明確標注有合約編號並印有二維碼，落款處也署有購房人簽名及開發商加蓋的公章。

除了金海·梧桐郡外，在陪伴李朗看房的過程中，包括和美·帝寶壹號、中南·熙悅、城市之光等多個固安新房項目，都做出了“外地人可網簽”、“在一個月內就能出簽”的承諾。

包括金海·梧桐郡項目在內的多位建案銷售人員及渠道商向記者表示，外地人只要在固安無房且名下無貸款記錄，首付三成即可購置當地住宅一套；若名下有房且存在貸款記錄，首付須達五成或一次性全款購買。不過，為緩解購房人的購房壓力，固安大多數建案都支持首付分期，即購房人可先行繳納原定首付款項的一半，剩餘部分由開發商墊付，網簽進程也可順利進行，但要求購房人在約定分期期限內交齊剩餘首付款項。

據悉，固安當前新房預售屋均價在14500元/平方米上下，準成屋價格依據建案品質及地段較比新房大概高出1-2千元左右。

儘管走訪當日不是周末，一些熱門項目的售樓處仍然聚集了多組外地看房客戶。按照現場銷售人員的表述，近期外地看房客戶不斷，其中90%以上來自北京。

準購證明：從8萬到免費

納稅及社保不達條件的“外地人可購房”背後，固安限購政策實則並未解除。當前，按照政策規定，非固安籍的外地人若想在當地置業，必須要滿足不少於3年的當地社保或納稅，且限購1套。

2017年3月21日，河北廊坊頒布調控政策，按照廊坊市房管局等多部門聯合頒布的《關於進一步加強房地產市場調控的意見》，此次實行住房限購的區域為廊坊市主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。

當年6月2日，廊坊市進一步加碼調控措施，再度頒布《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下簡稱“限購令”），指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房。

從既有限購政策來看，捆綁在固安這座縣級小城的限購令仍未解除，但是從現實情況來看，置業固安的大門卻似乎已然向外地客群敞開。對於“外地人為何能突破限購順利購房”這一問題，大多數銷售人員的反應都較為躲閃。

北京商報記者還是從多位建案銷售人員及渠道商處輾轉了解到，外地人之所以能在固安限購的條件下購房，原因在於開發商可以為購房人包辦“準購證明”。按照部分銷售人員的說法，固安部分開發商都拿到了針對外地客戶的購房名額，購房者通過開發商可獲得由固安房管局開具的準購證明。

在一名分銷固安房源的渠道商處，北京商報記者看到了銷售人員口中能使外地人“合規購房”的準購證明：這份名為“固安縣建案購房資格證明”的證明材料，上面寫道：“經查我局房屋檔案、備案信息系統，截止到2018年10月19日，申請人xxx，身份證號碼xxxxxxxxxxxxxxxxxx，及家庭成員在我局房屋檔案、備案信息系統有0套房屋信息，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50％，經審核發證。”該證明書落款處署名為“固安縣房產管理局城市建設綜合開發辦公室”，並加蓋了三份紅色公章。

“以前外地人購房想辦這個準購證明，起碼要8萬塊，現在是開發商免費為購房人辦理。”另有一位銷售人員透露，當前已有眾多不滿足固安購房資質的外地人，通過上述準購證明成功購房。

“我在大興區工作，一沒達到北京購房資質，二是資金也不太充裕，所以當前只能在距離較近、價格尚可的固安買房。銷售說，因為新機場和雄安新區的異塵餘生帶動，現在固安的房子買到就是賺到。我倒是沒想那麽遠，如果未來可以升值自然是好的，不過我現在更擔心的是，準購證到底靠譜不靠譜？網簽後如果日後被發現資質不符，房子會不會不算？”迫切想擁有自住房的李朗表示，對於準購證明是否可以保障所購房產的合法性，還是很擔心。

被預期的漲價

準購證的突破，讓市場出現了悸動。

據部分銷售介紹，在廊坊市正式發布房地產調控政策前，固安當地的房價曾由早年間的每平米5千元逐漸走高至2.8萬元，不過在2017年3月及6月接連落地後，固安房價迅速走低”，部分項目單價甚至跌至萬元水準。

“自2019年3月份中下旬開始，固安樓市便起了明顯變化，準購證明讓外地購房者在固安購房的準入門檻得以降低，成交量馬上就上來，說明需求還是有的，售價也伴隨著回暖的行情開始提升。”銷售人員在進行建案推介時也多次強調，受益於新機場以及雄安新區的開發建設，預計現階段購房的客群在購房兩三年後，將享受到區域配套提升帶來的房產增值。“不敢說房價可以回到限購前的市場最高點，但是肯定會比你現在入手的價格要高。”

受嚴厲的限價政策影響，環京新房的網簽價格並不能體現真實的市場情況，相比較而言，二手房則更具代表性。固安近預售屋價的走高，在二手房房價數據方面也有印證。根據58安居客方面提供的監測數據，2019年固安整體二手房價格在春節後有一定抬頭，目前房價回調到1.4萬元/平方米左右。

事實上，除了售樓處有所增加的到訪客戶量以及機構數據可見固安樓市活躍度提升外，當地居民對於近預售屋價變動也有著較為明顯的感知。

長期活躍在固安各大街巷的哥張師傅對於當地房價了然於胸，在他看來，固安房價漲起來就是近幾個月的事。“年後房價就開始漲，我記得原來單價大概是一萬二、三左右，現在基本上都到了一萬五，地段好一點的建案都甚至達到了一萬八、九的樣子。小道消息說，固安限購要鬆綁啦，只是具體文件還沒下來。”

就連隨機採訪到的路旁下棋的老大爺，在談及近預售屋價變動時也表示，“確實是又貴起來了！“不過我們本地人基本不買，房價漲起來最著急的，是那些飄在北京的無房年輕人。”

突發：固安房管局巡檢

中南·熙悅遭查封

針對近期固安樓市出現的異動，北京商報記者獲悉，固安房管局已經對區域內各大售樓處進行一輪突擊巡查，此前因為聲稱可包辦準購證而大火的中南·熙悅樓處被貼上了封條，另有一些等待最新房源預售批複的售樓處選擇“暫時歇業”，不再對外開放接待客戶。

北京商報記者在中南·熙悅售樓處門口看到，房管局的封條已經貼上。按照固安一建案渠道商的說法，中南·熙悅之所以被房管局暫時查封，是因為其當前宣傳的1號樓仍未取得預售許可證，但售樓處人員卻向購房者違規收取排卡費用。據悉，上述排卡費用以“意向金”的名目收取，具體金額為2萬元。至於中南·熙悅售樓處何時能再度開放，渠道商表示需要再等待一些時日。

北京商報記者就項目為何會被查封、是否存在違規包銷的問題，致電中南·熙悅，截至發稿前，尚未有回應。

在房管局巡查過後，固安一些售樓處轉為謹慎地接待外來客戶，如九鼎·學府清華、城投·禦景園項目仍對外正常開放售樓處，但當購房者李朗進一步詢問購房資質如何過審時，銷售人員則不願詳談，並強調自己是依法合規經營的房企，外地客戶如想購房，只能滿足三年以上完稅或者社保繳納條件。而在李朗看房期間，仍有銷售人員接待著並不具備資格的外地客戶。

不過，對於不具備資格到底還能不能買，另有多個項目銷售人員表示，“只要銀行征信和資金沒問題，外地人可以買”。

“這幾天總有記者暗訪調查情況，上面提到的項目說不對外地人出售房源，應該都是出於謹慎考慮放棄了一部分客戶。”一名承接固安各大建案房源的渠道商透露，因為購房準入門檻被打破，三月以來固安售房數量已有幾千套，一些售樓處每月房源銷售量都在兩三百套左右，其中也承載了一部分譬如南航、東航轉移到新機場的航空公司相關人員。

一組來自諸葛找房的數據顯示，固安在限購之前新建商品住宅月度成交量維持在1000-4000套範圍內波動，直到2016年4月首次限購政策頒布，5月成交量驟降，6月成交量大幅反彈，截止2016年11月當月成交量僅為557套，後小幅反彈。隨著2017年限購政策的頒布，固安成交量持續下滑，之後成交量一直維持低位水準，月均成交量不超過1000套。

“從固安新建商品住宅銷售均價來看，2016年4月份頒布的限購政策，對固安新建商品住宅銷量有所影響，但對其價格並未起到影響，銷售均價持續走高。直到2017年的限購令發布，固安新建商品住宅銷售均價呈現波動下滑，之後一直處於低位水準波動，直至2018年年底銷售均價有所上漲。”諸葛找房數據研究中心首席分析師國仕英說道。

據了解，在2016年4月廊坊市頒布的調控政策 “廊九條”中，廊坊市規定實行住房限購和差別化住房信貸政策：非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款不得低於30%等，僅包括廊坊“北三縣”（位於北京與天津之間的河北廊坊市的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣）和固安縣。

2017年6月2日，廊坊市進一步加碼調控措施，再度頒布《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下簡稱“限購令”），指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房。

“我確實很想買房，但是相比僥幸購房，我更關注這筆不小的交易到底安全不安全。說實話，銷售人員在房管局巡查前後對於購房資質躲閃的態度，讓我更加放心不下。”已經在固安看了半年房的李朗在發現有項目被查封之後，更加擔心開發商口中的準購證是否靠譜。