成交乏力？冷熱不均才是南京樓市關鍵所在

都說樓市越調控，越瘋狂，最近我也看到很多crzay 的標題，諸如此類：

搶房大戰在成都、徐州、山東、西安等地上演，現場的狀況被烘托得十分熱烈，但大家有沒有發現這些內容似曾相識？一直關注南京樓市的朋友就會發現，在2015-2016年的南京，萬人搶房、日光夜光、暈倒、排隊等比比皆是，那會兒的開盤稿仿佛模板，除了數據和圖片需要替換，其他的內容幾乎不需要變化。

而自從2017年（準確的是2016年下半年）調控開始，南京房媒的這股誇張文風開始漸漸減退，但市場是否是真的趨於冷靜呢，還是要看數據說話。

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數據說話 “金三銀四”真的涼了？

2018年的“金三銀四”恰逢全國新一輪調控的一周年，我們統計了3、4月南京上市建案的去化情況。

從圖表中可以看出，其實今年“金三銀四”的熱度還是在逐步減退，今年三四月份，南京共認購8551套，成交8713套。2017年（去年）正值全國樓市開始調控，據網上房地產統計，南京樓市共認購19923套，成交9682套房源。而在2016年（前年），同期認購34596套，成交 29804 套房源，呈直線下滑趨勢。

02

專家：政策面仍然是以穩為主

不僅是在南京，剛剛過去的4月份，北京新房商品住宅僅成交1161套，成交面積17.99萬平方米，環比3月，成交套數微漲3.4%，而同比降幅則達到44.5%。思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，隨著北京多元化供給體系的搭建，全面覆蓋多重需求客群，使得新房市場的需求也呈現出明顯的兩極化特徵。剛需剛改客群持幣觀望，等待更多共有產權房的上市，以及中低價位“限競房”的推出；而高端改善客群對多種產品類型、戶型面積混搭的社區存在疑慮，因此選擇及時出手未過多限制產品的普通建案。

四月份剛加入“公正搖號”大部隊的杭州也沒逃脫得了降溫的大潮，在杭州一個知名論壇上，有人發表“金三銀四”的成績，成交下跌了50%！

5月2日，易居房地產研究院發布《4月全國40城住宅成交報告》。該報告顯示，4月份，40個典型城市成交面積約2479萬平方米，環比增加5%，同比減少9%。2018年1-4月份，40城累計成交面積同比下跌4%，跌幅較1-3月擴大2個百分點。

1-4月份，40城市累計成交面積同比下跌4%，跌幅較1-3月擴大2個百分點。尤其是4月份降幅進一步擴大，意味著今年樓市成交依舊乏力。

易居研究院分析人員表示，今年3-4月份成交反彈弱於2017和2016年，“金三銀四”成色不足。預計當前調控將會貫穿全年，按這個邏輯來看，“金三銀四”成交平淡也預示著全年成交的震蕩下行。

4月份，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積約2479萬平方米，環比增加5%，同比減少9%。對比歷史數據來看，今年3-4月份成交反彈弱於2017和2016年。3-4月份合計來看，40城成交面積合計約4848萬平方，較2016年和2017年分別下降33%和16%。

“後續來看，政策面仍然是以穩為主，樓市調控政策將保持延續性和穩定性，因此2季度成交不存在大幅回升的可能，預計規模與去年同期比較接近”。易居方面分析認為，全年來看，一線城市成交有望企穩，但未調控或弱調控三四線城市成交將面臨較大下跌風險。

03

“冷熱不均”才是市場常態

再看南京，其實說“遇冷”的描述不夠準確，雖然說“數據”說話，但還是要結合實際情況，南京的熱門區域河西自去年11月份的十盤同開造成轟動之外，其余時間均保持緘默，在這個“金三銀四”，雖然屢有風聲稱河西片區即將開盤，但如今已到五月份了，還是沒有動靜，不過我知道的是，無數人已經準備好5-8成的首付，購房證明，等待著這一波上新了。

據消息稱，河西這一次的開盤不會以“集中開盤”的模式呈現，目前得到的比較靠譜的方案是：河西中先開，河西中開完河西南開，河西南開完江心洲開。另外，八成首付並不是標配，像是保利天悅放出消息說首付為5成。不過此舉明顯是降低了河西開盤的難度，但是同時也降低了各個購房者的中簽率，那時候的熱度是否有去年火爆，還是可以拭目以待的。

另外，河西有不少高價地預備上市，葛洲壩南京中國府、金茂府、正榮濱江紫闕等建案，這些高價地的上市勢必會對未來河西的局勢造成影響。如果說，這些建案的首開，提高了河西中部（南）的均價，突破了限價的話，那麽不排除這一批開盤將會是河西區域最後一批福利盤。如果說， 這些建案在年內首開，但沒有超過河西的限價標準（河西南35000元/平米，河西中部45000元/平米）的話，勢必在後期又會掀起一陣瘋搶，不過開發商未必肯做出這樣的讓步，誰能成為這一批純新盤中第一個開的，十分關鍵！

除了河西南，其實剛需建案的熱度也很高，至少去年冒出不少所謂“神盤”!這些以前名不見經傳的盤為何能被稱作“神盤”呢！總歸還是因為價格低，投資客一哄而上，開發商的門檻那麽一抬，將真正的剛需擠出去一大半，但隨著政策的調整，不少投資客反而望而卻步，性價比不高的那些建案熱度瞬間減退，部分號稱剛需的建案去化成績很不理想，但我認為剛需該上車還是要上車的！

所以， 冷熱不均才是市場真正的狀態！你認為呢？

（部分內容來源於中國證券報）

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