中秋前一則消息悄然引爆輿論：廣東開始停止建案預售制度了。
當時，沒人在意真假，紛紛驚呼，房價要降了，中小開發商要倒閉了。隨後，住建部方面和廣州方面都表示，只是討論草案，未來還並不確定。
但如果想讓大家都好過一點，筆者認為，這些制度暫時不會取消，充其量會在熱點城市試點。
預售制度的來源
和土地掛牌一樣，預售制度也是來自香港；是在房地產開發商資金短缺的情況下，以信用換資金，以低價作為回報的手段。換言之，就是我要蓋房子了，可是我沒有錢，但我這個人講信用，你可以先以低價買下，這樣我就有錢蓋房子了；當然，如果你想看到實物再買也可以，一來會貴，二來有些好戶型可能就搶不到了。
在國內尚沒有建立起信用體系時，開發商又是靠什麽進行“預售”呢？
這就需要預售證了——由主管部門或政府背書，承諾開發商的信用。
這裡可能有人還不明白，沒錢就不要做這件事，拿買房人的錢去做風險生意，這真的好嗎？
問題在於，在國內房地產高速發展時，配套的相關產業尚沒有發展，尤其是融資這部分，國內當時的融資工具本來就不多。而且，彼時國內住房短缺，經濟發展緩慢，急需房地產這樣一個產業快速發展。所以，沒有信用我們可以背書，沒有資金我們可以預售，事兒就這麽成了。客觀來說，預售推動了房地產的發展，加速了資金運轉和經濟發展速度。
預售制度下誰是受益者？
在特定歷史時期的這種制度下，大家都是受益者：買房人可以低價買到房子，開發商可以融資蓋房子，銀行放貸款給房地產業獲得利差，政府可以看到經濟增長點。
那麽這個制度又是如何被玩壞的呢？
在一些經濟增長乏力的地區，房地產無疑是一本萬利的買賣，對於GDP有著良好的推動作用。所以，開發商和頒發預售證的機構形成了天然的聯盟，買房人反倒“孤軍奮戰”了。開發商跑路、房屋品質問題、房屋交割時間推遲……諸多問題，屢見不鮮，購房者似乎並沒有什麽對策。
在一二線城市倒還好，畢竟長期看漲的趨勢，即便是購房合約，都可以拿出來交易；但在三四線城市和房價低迷預期下，購房者的權益又如何保障呢？
取消預售制度，似乎就是針對這樣的問題。
取消預售制度，真的就有效果嗎？
然而，真的取消了預售制度，就皆大歡喜了嗎？從開發商的角度看，可以說，中小開發商退出市場是必然。
數據顯示，開發商進行建案開發，目前大多數開發商40%的資金來自預售，如果停止預售制度，對於大開發商還好，中小開發商基本上只能面臨破產。最終市場會出現馬太效應，強者恆強，一家獨大。一家獨大的惡果，大家應該有體會，從計程車，到滴滴，一家獨大總會形成壟斷，帶來的後果就是服務水準下降，價格上漲。
從購房者的角度說，預售可以讓購房者以相對低價買到房子，可以用鎖定房子來對抗通脹。
舉個例子，假如一個建案開發周期2年，那麽是在2年前買房價格低，還是2年後價格低？是在周邊尚未修整起來就買價格低？還是配套設施完備了再買價格低？無疑，早買有優勢。但如果取消了預售制度，不但普通購房者要負擔更大的購房成本，而且，成屋交易中，中介和黃牛基本上會把好的房源一搶而空，實惠不會落到普通購房者頭上。
總之，一個制度可能有利有弊，我們應該修補，應該完善，而不是一下子廢掉，突發改變；要知道一項規則建立起來是經過時間的沉澱、無數次的論證修改，無數次的實踐檢驗，才會形成現有的一種平衡；打破這個平衡，可能會解決某些問題，但更有可能的是帶來更大的問題。至於媒體和購房者，則無需對這類“信號”過度解讀，要知道市場、盈利、幸福都在於穩定和規則，而非突變和投機。
本文原創，作者劉磊，富比士金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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