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聽說多省醞釀取消預售屋預售制度，我很高興，好像圓了多年的夙願。2009年的時候，秦兵團隊代理上海樓倒倒案，是我剛來團隊不久的事情。一晃十年過去，我已經成為團隊的執行合夥人，以及大量爛尾樓的業主方的代理律師，對於預售屋預售的存廢，我依然是希望他能被廢除。雖然這樣可能以後我們就接不到案子了，但是當律師的人，總該有點理想。
最近聽到一些反對取消預售屋預售制度的聲音，總結一下不外乎有三種觀點：
1、沒有預售制度就沒辦法蓋房子
2、沒有預售制度就不賺錢
3、沒有預售制度房價漲
先說第一個問題，世界上所有國家都採用建案預售制度嗎？
不是，實際上房屋預售本來就不是房地產的主流。大部分發達國家的房地產市場都是以二手房為主，建案佔得份額相對就比較小。建案銷售也不全部搞預售。
比如在美國，大部分州都沒有類似的建案預售管理辦法。但是這並不妨礙很多建案就是預售的。在美國買房，開發商都是一個小區一棟棟房子蓋出來。購房人去小區的時候，選的地皮，房型和裝修。選好之後簽了合約，交了定金，開發商大概用兩個月左右的時間就可以像搭樂高一樣把房子蓋出來。我們律所不少同事都有在美國買開發商的房子的經驗，買房子通過美國那邊的律師來完成，蓋房子的主要資金都是開發商自己承擔，幾乎不可能出現爛尾問題。我們有時候還挺願意開發商出事的，因為最不濟我可以在美國打官司，說不定還能因此發筆小財。
律所有的同事在日本買房，據說在日本買預售屋是必須買保險的。就是說如果開發商爛尾，那麽就是保險公司負責賠錢。
日本是1952年實施《宅地建築物交易法》，原則上禁止房地產交易業者出售預售屋。但是也有例外條件，在完成“預售屋定金保全措施”的前提下可以搞預售屋預售。這個措施的具體內容就是在買主和房地產商簽訂預售屋的交易合約時，房地產商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。此項制度是為了防止房地產開發商倒閉等造成消費者的財產損失，保證消費者的定金能夠返還。同時，在任何情況下，定金不能超過總房款的20%。
預售屋預售制度本來就不是一個普遍的制度，甚至可以這麽說，全世界大部分國家有預售屋預售，但是沒有預售屋預售制度。這個話怎麽說呢？所謂預售屋預售，無非就是先賣房子還是先蓋房子的問題，甚至可以說，先交錢還是先交貨的問題，就這麽簡單。市場是自由的，有的行業就是先交錢，有的行業就是先交貨，甚至有時候兩種情況他就是同時出現，管他幹什麽呢？
在大部分國家，建案交易都是由律師、銀行、保險公司參與完成，開發商幾乎沒有說從購房人手裡拿到全部購房款之後再蓋房子的。大部分情況下，這些偶然發生的預售屋預售，都是在律師與律師之間完成的合約。為了控制風險，除了定金部分給開發商之外，其他的購房款都是中立的第三方監管，最多是根據工程進度逐步放款。開發商拿到100%的購房款，基本都要等到工程完工的時候。
而我國的預售屋預售制度，往往是在建案正負零的時候，就一次性給開發商拿走了。所以我們打算取消的這個中國版本的“預售屋預售制度”，它本身就非常獨特。他是一個開發商風險為 0，銀行、施工方、民間借貸、融資機構，最終到購房人承擔100風險的制度。這麽極端的制度隻此一家別無分店。你們再想一想我們現在是一個什麽樣的司法大環境，這個制度被很多人說成了“必需品”，說的理直氣壯、理所應當，這是每天早晨被開發商用重拳錘頭才能說出來的。
當然，我說這個話的同時，我知道我們國家的預售屋預售制度包括什麽，同時我也很清楚實踐中這些個制度是如何環環相扣，為什麽到最終無法執行的。我對我這句話背後的涵義相當了解，但是這件事本身不是一兩句話能說的清的，一言以蔽之，目前制度性的防止災難發生的最好方法是將預售屋預售制度一筆抹消，而不是“加強監管”。
全世界大部分國家都沒有預售屋預售制度，大部分開發商都是蓋好房子才拿到100%購房款，而不是拿到100%購房款的時候房子還沒蓋好。
更可怕的問題在於，中國的建案預售制度之下，我們的開發商不僅在蓋房子的時候能拿走購房款，同時他還能拿走銀行的貸款，以及，他根本就沒支付多少施工款。
通常今天的中國的爛尾樓都是恰好蓋到封頂，這是什麽概念呢？因為施工方是墊資施工，按照進度結算。在施工合約的履行上，也對開發商極其有利。一般建案蓋到封頂的時候，才結算第二期施工款，這個時候開發商卻不付錢了，所以停工大多都是停在封頂。按照目前行業內的慣例，這種蓋到封頂的房子，所需要的資金大概是所有工程預算的一半，同時還欠施工企業30%甚至更多的工程款，再加上各種違約金，開發商拿走了100%的購房款，銀行貸款，高利貸的同時，還拖欠了80%的施工款。所以一出事，就是響雷一串。
今天那麽多人說，沒有預售屋預售制度開發商就蓋不了房子了，這句話說錯了，應該是沒有預售屋預售制度，開發商就不能空手套白狼了。
說這話的只能是開發商。要不然就是開發商的喉舌。比如任總和董教授。
接下來說說第二個問題，沒有預售屋預售制度就賺不到錢，賺不到錢就沒人蓋房子。
這純粹就是胡扯，全世界那麽多沒有預售屋預售制度的國家，人家都住草屋？
在我們國家也不存在不預售就不能蓋房這個問題。各位如果坐高鐵，放眼窗外看一看高鐵兩邊有多少小房子？那些全都是開發商蓋的？全都是預售屋預售？看看浙江鄉下那些花樣百出的農民自建房，你就知道，就算是自掏腰包蓋房子，在今天這個房價之下說不賺錢簡直就是逗樂。蓋房子磚混500一平米，鋼混1500~2000一平米，全中國房價上萬的地方有的是，利潤太空大的驚人。如果人人都能輕鬆的拿到建案五證的話，你就知道建案預售制度根本沒有任何價值。
建案預售之所以成立，是因為土地財政和權力尋租，給了全國各地的長官、關係戶、黑社會、國企負責人一個最好的拿地換錢機會。在《人民的名義》裡面，祁同偉、高小琴發家以及出事的山水莊園，導火索大風廠拆遷，以及趙立春家搞的汙染環境的飯莊，根本問題都是兩個字“拿地”。
有權的人方便“拿地”，就是沒錢蓋房，所以才需要搞預售屋預售。而現在出事爛尾的開發商，大部分都是這種中小型開發商，純粹的關係戶。這些所謂的開發商，有賣茶葉發家的，有賣豬肉發家的，有賣狗皮膏藥發家的，唯獨沒有幾個是正經做工程、蓋房子、畫圖紙的。
有些房子運氣不錯，運作成功也發了財了，賺了1個億，接下來人家就會利用這一個億，去開發個二十億、三十億的項目，資金鏈條斷裂是遲早的事情，可是，誰在乎呢？
在每一次災難的盡頭，只有兩個人倒霉，一個是站得最高的人，一個是站在最低的人。
地沒了，人跑了，錢都被掏空了。
最後說說第三個問題：沒有預售制度房價漲
這句話純粹轉移注意力，偷換概念。預售制度影響的是房地產市場，而房地產市場和房價是兩個東西。不管房價是漲是跌，房地產市場都在萎縮，這是一個不爭的事實。
過去有幾家大企業，在行業內專門做甲方的服務業務，就是自己不做開發商，但是專門乾開發商做的事情，從銷售、策劃、規劃、施工、物業做一條龍服務，唯獨就是不拿地，隻賺服務費。像這樣的公司業務已經大規模縮水了。還有就是規劃、建築行業，業務量也在縮水，以至於這幾年理工科建築專業出身的學生找工作都很難。我知道一個原來業務規模有9000多設計師的大企業，到了2016年的時候就只剩下1000多人。
房地產行業的縮水，是正在發生、已經發生，以及將要發生的事情。不信可以看看那幾家最大的開發商現在吹什麽風？轉型做城市服務、高周轉、海外地產，說白了就是打算賺一波錢跑路。未來的房地產行業就是淘汰中小型開發商，行業規模削減。據國內某個著名地產商的分析，未來中國房地產的行業集中度，將達到美國的兩倍，但是不會超過香港。行業萎縮，可以說既是過去數年市場繁榮的後遺症，同時也包含著政策層面的因素。開發商的利潤率也是逐年降低，再也不像過去一樣100%是暴利行業。政府用限價、保障性住房配建等方式限制了開發商的利潤太空。
房價上漲也好，不漲也好，整個市場規模縮水了，房價再高對開發商來說也沒有意義，因為房價提高的速度還沒有地價提高的速度快，退出市場，甚至連進入市場的機會都沒有了。
但是這些事情都不表示房價就上去了，我覺得我們的開發商太自以為是，以為中國沒了這些關係戶就沒了房子了，以為開發商“蓋”了幾個建案就成了城市的造物主了。作為一個空手套白狼的玩家來說，開發商離開桌子之後市場上仍然能起高樓。
更何況萬一我們就不想繼續蓋高樓了呢？去看看三四五六七八九線城市，房價暴漲之後那些百米高樓，樓間距低的嚇人，容積率高的可怕，就現在這個生育率，以後這些房子怎麽維護還是個事兒呢？二三十年以後，這些房子七歪八扭的時候，我們現在這些開發商有一個算一個，絕不會把今天賺走的錢吐出來回國修房子。
對，回國修房子。二三十年後這些開發商老總如果還在國內，恐怕你就是不讓他坐牢他也得自己進去，待在外面，太不安全了。
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