深圳土地稀缺下的供給側改革探路

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

地少人多的深圳正在向自己規劃的土地供應體系變化。近日提請深圳市人大常委會會議審議的《深圳市2017年度土地出讓收支情況》顯示，深圳一方面確保產業太空需求，另一方面在居住太空特別是保障房供應上加快節奏。進入9月，深圳繼續推出“隻租不售”地塊，接下來還將有四宗住宅用地將推向市場，保障性住房用地佔比63%。

截至去年深圳市現狀建設用地996平方公里，新增土地所剩無幾，與此同時深圳人均土地佔有面積遠低於全國人均水準。如何通過存量用地的開發釋放土地潛能、優化城市結構、破解發展瓶頸、實現精明增長，是擺在深圳面前的一個重要課題。

“隻租不售”地塊供應開閘

今年2月1日深圳一口氣推出了4宗住宅用地，其中3宗為隻租不售地塊，另外1宗為限售5年地塊。

等待了7個月，深圳土地供應才再次開閘，一口氣推出了3宗住宅用地，位於光明新區、大鵬新區的均為“隻租不售”地塊，而位於龍華區的住宅用地則要求自取得套房不動產證之日起，3年內不得轉讓。

深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委”）相關負責人透露，今年深圳還計劃推出四宗住宅用地，計劃新增商品住宅用地12.3公頃，新增供應保障性住房用地21公頃，保障性住房用地佔比63%。

雖然目前深圳所有“隻租不售”的地塊均由深圳市人才安居集團拿下，但是對於房企來說，土地是發展的血液，在土地供應稀缺的情況下，即便條件十分苛刻，未來也不排除會有其他房企介入。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示：“租購並舉是房地產長效機制的重要環節，租賃住房的回款速度慢、經營周期長，對開發商的經營能力和資金實力考驗嚴格，當然會影響開發商的拿地熱情。因此可以看到‘隻租不售’土地通常會落到安居集團或國有房企、大型房企手上，一般的中小型發展商暫時還不敢涉足。”

保障房供地加速

值得注意的是，深圳目前的供地已經愈發向提高保障房佔比靠攏。2017年深圳市實現土地供應9.3平方公里，已批用地供地率87.3%，全省排名第一，深圳在居住太空供應上已經加速。

按照2017年全年公告、出讓商品住宅用地7.4公頃，完成年度任務的105%，其中4宗為“隻租不售、全年期自持”居住用地；配建人才和保障房3.5萬套，供應保障性住房用地49.4公頃，完成年度任務的兩倍，僅用兩年時間超額完成“十三五”期間供應任務。

在今年的供地計劃中，深圳將計劃供應建設用地1150公頃，重點保障民生設施項目、保障性住房建設用地需求。2018年計劃安排保障性安居工程用地、商品住房用地合計109公頃。

深圳近期為了加大保障房的供應正在進行著多重嘗試，通過多種方式建設籌集人才住房和保障性住房。

深圳市住建局透露，目前深圳市正在制定城中村總體綱要和分類更新整治的配套政策，並啟動實施城中村綜合治理三年計劃，探索綜合整治新模式。根據深圳市規土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，約佔深圳土地總面積的1/6。

此外，深圳市城市更新成為深圳土地供應的主要來源後，也成為了深圳市建案、人才住房和保障性住房的重要來源。

截至今年6月，深圳市規劃配建人才住房和保障性住房總建築面積約413.2萬平方米，約8.3萬套；已簽土地出讓合約的建築面積約231.8萬平方米，約4.6萬套。

根據相關規定，城市更新項目須通過無償移交用地、配建政策性用房和公共配套設施等保障公共利益。但是，深圳的城市更新也存在著集中連片開發不足，落實大型設施的能力有限的問題。

為此，深圳市六屆人大第二十七次會議也在近期審議了深圳市政府提交的“全市城市更新工作有關情況的報告”，深圳市政府將公共利益用地的整備與城市更新項目的實施進行捆綁。同時將修編有關規定，通過容積率獎勵等措施，加大保障性住房供應力度。

不過，此舉是否會增加開發商的建造成本，何倩茹對中國房地產報記者指出：“無論是一般的住宅用地，或是城市更新項目，目前都會要求配建一定比例的保障房。對於房企而言，成本一定會或多或少轉嫁到建案上。”

確保產業用地比例

《深圳市2017年度土地出讓收支情況》還透露了一個重要資訊，深圳市的土地財政依賴度在逐年降低。以2017年深圳轄區內一般公共預算收入8624億元計算，土地收入佔比僅為16%左右。

能告別土地財政，也是因為深圳已經形成了先進製造業、現代服務業和傳統優勢產業協調發展的新格局。

深圳市副市長王立新在8月底舉辦的“2018粵港澳大灣區論壇”上指出，“深圳既有研發優勢還有製造業優勢，這是其他地方不能比擬的。”

為此，在土地出讓方面，深圳市早早地對產業更新有所傾斜。《深圳市2017年度土地出讓收支情況》顯示，去年深圳產業太空保障有力，劃定工業區地線，全年出讓工業和商服用地126.5公頃，完成舊工業區綜合整治118萬平方米，落實了中國電子、恆大集團等一大批總部和產業項目。

今年深圳也在加速騰挪出產業用地，目前正在大力實施“拓展太空保障發展”十大專項行動。

據悉，在拓展產業太空方面，通過頒布工業區塊線管理辦法，穩定全市工業用地總規模；通過嚴控“工改居”“工改商”，加大“工改工”支持力度；通過推廣“工業上樓”，鼓勵采取先租後讓、產權入股、異地置換、廠房聯建等方式，推進舊工業區連片改造更新，盤活低效用地資源，確保工業建築規模供給總量不減。

此外，為了保障重大產業項目落地，深圳市還將通過制定完善土地供給政策，加強對先進製造業、創新型企業等用地保障，將打造深港科技創新特別合作區、深圳灣超級總部、大空港、香蜜湖等重點片區。

“深圳土地供需矛盾突出，用地成本高成為製約實體經濟發展的瓶頸。”據深圳市規土委相關負責人介紹，深圳可供開發的土地太空基本飽和，現有的產業土地供應，不能滿足深圳的產業發展需求。因此，深入推進土地供給側結構性改革，保障工業用地供應，切實保障實體經濟發展太空十分必要。