買房防“通脹”，這事靠譜嗎？

封面題圖｜《我的前半生》

這幾天，風馬牛的小夥伴們在新聞中頻繁地看到一個詞：「通脹」。比如，費城聯儲主席哈克說，通脹若加速，今年或可再加息 3 次；德國財政部表示，德國勞動力市場強勁、通脹溫和，政府計劃上調養老金；委內瑞拉總統馬杜羅在新任期中面臨巨大挑戰：高通脹下的移民潮、企業撤離潮……等等等等。於是我們想到，假如我們也面臨通脹，怎麽辦？有人說，買房啊。可是，買房防「通脹」靠譜嗎？

我們在陳淮老師的著作《房地產經濟學 ABC》中看到了一種觀點，買房確實有抵禦通脹的作用呢，但「通脹預期」並不是買房的合理理由。今天，風馬牛把相關論述分享給大家。以下內容，選編自陳淮著作《房地產經濟學 ABC》。

1、買房確實具有「防通脹」的意義

在人們通常的認識中，通貨膨脹就是物價上漲，通貨緊縮就是物價下降。從一般意義上說，這個認識也大抵不錯。但在嚴格的經濟學意義上，通脹指的是貨幣「縮水」，也就是老百姓所說的票子「毛了」。通縮指的是貨幣「漲水」，也就是「錢更值錢了」。也就是說，在經濟學意義上，通脹和通縮指的都是貨幣本身的內在價值變化，或者說是購買力變化。

買房有沒有抵禦通脹的作用呢？確實有。貨幣的幣值「縮水」，是相對於實物商品的價格來說的。我們假定，某甲和某乙都有 100 萬元，某甲把 100 萬元買成了房子，某乙堅持持有現金。在通貨膨脹的條件下，一段時期後，100 萬元的房子變成了 120 萬元。這意味著持有 100 萬元現金的某乙的資產相對於房子來說「縮水」了 20%。

不論從理論分析還是從國際經驗看，在一個相對較長的過程中，抵禦通脹和保值功能最強的，確實就是不動產。除非房子所在的城市發生了持續的經濟衰退，在長達 20 年或者更長的時間段內，房子的保值功能是最穩定、風險最小、可靠程度最高的。

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在我國一些大城市的房價變動中，也明顯出現過「買漲不買跌」的現象。這不是房價合乎規律的變動方式，這是一種「異動」。這說明在這些城市的住房需求中存在著過度的投資性，甚至投機性需求，市場的購房動機中，指望通過房價持續上漲而獲利的動機佔據了主導地位。

就是自住性需求，實際上也在很大程度上受到了價格恐慌的裹挾。物理學上有一種現象叫做「共振」。兩種物體一旦產生了共振，振幅就會越來越大，最終導致災難性後果。

大家都聽說過士兵在橋上齊步走導致橋梁垮塌的故事。部分城市出現的房價異動，就是一種價格和需求形成的「共振」。這種「共振」下過度膨脹的需求和抵禦通脹無關，人們企圖抵禦的並非是真實通脹下的價格風險，而是一種恐慌心理下的虛假價格風險。

2、避險「通脹」並不一定賺錢

買房確實有抵禦通脹的作用，而即使在國民經濟正常運行下通脹也是不可避免的。那是不是說，買房一定賺錢，不買房一定吃虧了？不一定。我們得明白，抵禦通脹的主要含義是避險，不是賺錢。

當人們隨著社會發展，逐步積累了一定的私人財富之後，「理財」就成了普遍性的需求。很多人以為，「理財」就等同於「投資」和「賺錢」。這個認識具有很大的片面性。理財的目的有兩個，一是風險最小化，二是收益最大化。防通脹的含義，主要是和規避財富縮水的風險相聯繫。買房置業，只是和持有貨幣資產相比，在一個長期過程中財富縮水的風險相對較小而已，它並非是一種收益最大化的理財方式。

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一般說，在一個長期發展過程中，房價總是不斷上漲的。但房價漲並不一定意味著賺錢。這個道理可以從兩方面認識。

一是，假定你只有一套用於自住的房子，不論房價漲多高，你也並不能獲得實際的買賣價差。因為從理論上說，你賣掉這個住房的賣價和你再買入同樣品質的住房的買價是一樣的；除非你降低居住品質，買一個差一點、遠一點的房子，你才能真正獲得買賣價差。

二是，假定你在滿足自住需求以外還有另外的住房，即使房價上漲超過了通脹率，那也未必賺錢。因為持有住房是要有成本的。例如維修費、取暖費、物業費以及可能徵收的資產稅等。就是把多餘的住房用於出租牟利，也還要看租金回報率是否能夠高於同期利率。這兩個道理都是人們很容易理解的。

▲《男人幫》｜有人寧願租房

做其他投資也未必不賺錢

那從長期看，買房子究竟劃算不劃算呢？還是劃算的。簡單說，這個「劃算」主要來自於城市發展過程中的地價上漲。當人們抱怨大城市房價過高時，很少認真想過，你所買的並非僅僅是房子，而且還包括這個城市的基礎設施、人文環境、教育資源、就業條件、工資水準等。

城市越發展，附屬於房子的居住環境和居住品質就越改善，從而房價就會越上漲。買房子，實際上具有把城市中這些方面的未來改善預先納入囊中的意義。但這個「劃算」和抵禦通脹並無直接關係。

3、「通脹預期」不是買房的合理理由

我們說，買房確有防通脹的意義。但「通脹預期」並非就是買房的合理理由。為什麽呢？因為得比較一下，買房所能規避的風險和買房帶來的風險孰大孰小。

從理論上說，具有一定存量財富的家庭才需要規避通脹風險。如果家庭收入在支付了基本生活支出以後所剩無幾，那並無多少通脹風險需要規避。對於基本沒有財富累積能力的家庭來說，只要收入增長速度高於通脹率，通脹對自身利益的影響就不大。

▲《武狀元蘇乞兒》｜對有些人而言

通脹對他根本沒影響

但另一方面，買房本身也會帶來風險。近年來，很多人以為買房子的風險主要是房價的漲跌，因此經常詢問的問題是「什麽時候是入市的最好時機」。其實，價格風險僅僅是買房的風險之一，還有很多風險經常為人們所忽視。例如，利率變化的風險、職業及收益穩定性的風險、遇到家庭變故的風險等。

當人們在不具備充分的資產累積能力和抗風險能力時，買房所帶來的風險可能會遠大於所規避的風險。所以，在做購房決策時，一定要評估通脹風險對自己家庭的影響究竟有多大，不要盲目地跟從片面的宣傳，為規避一個小的風險而去承受一個更大的風險。

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編輯｜王滔 編審｜陳潤江顧問｜王淑琪