說起房價，人們很自然就會說“房價一直漲”。也正因為有這樣的觀念，人們才會一直追逐著房價，拚命地買房。
但是，“房價一直漲”不等於“買房一直賺”。確實，從1998到2018，這30年來看，房價確實漲了。但房價的上漲，並非直線上漲，其中幾次調整波動，非當事人，是不能體會的。
也許你看到了很多人因房而富，卻忽略了在房價波動時期他們的糾結與痛苦；也有很多人，會抱怨“哎，當年再堅持一下就好”，但如果時光倒流，面對房價崩潰的大環境，他有勇氣堅持嗎？
誰都不要嘲笑誰是懦夫，恐懼，這是人的本能。
貪婪的本能支配了房價？
2008年，奧運之後房價開始回調，全國性的，後來為四兆托起來。
2014年，房價開始連跌，最終超過1年，後來為“去庫存”和“棚改”托起來。
相對應的具體市場的調整，比較著名的有：1. 海南大崩盤，海景爛尾樓，一度成為“景觀”；2. 溫州民間借貸危機，資金鏈的斷裂造成了炒房客斷供，溫州房價當時可是實打實的腰斬，多少人財富一夜變成負債，溫州房價至今未能回調至當年最高點；3. 香港，現在香港的房價，給人望塵莫及的感覺，但回顧1997年到2003年一段時間，房價大跌，讓無數坐在財富大廈上的人，瞬間淪落為“負資產者”，斷供者屢見不鮮。
然而，只要稍有希望，人們還會重回房地產。他們並不會為失敗者的經驗束縛了手腳，也不會因為房價曾經暴跌而考慮風險。
他們忽略了，即便是房價一直漲，有多少普通家庭能撐過那幾年？別羨慕那些因房致富的人，他們之所以成為“房叔”，並不是因為曾經買過多少房子，而是他們能持續擁有能為自己帶來利潤的房子，以及其他產業帶來的風險對衝，從而保證了財富穩步的增長。
簡單說就是：這些以房為富的人，本來就有一定的賺錢能力，房地產隻不過是放大了他們的財富；而另一方面，如果沒有賺錢能力，盲目介入房產投資，房地產就會掠奪這些人的財富。
所以，普通投資者，無論何時都要慎之又慎，尤其是在房價高位調整時期。
房價，從沒有支持的地區坍塌
那麽現在買房也好，賣房也罷，應該如何考慮？
現在買房，自住也就罷了。如果想投資賺錢，那就要做好長期的準備以及機會成本的付出。
如果賣房，則首要考慮的是，哪些地區的房子抗跌，不抗跌的，統統出手，沒有什麽好猶豫的。顯然，遠郊的房子，三四線城市新區的房子，都是後期上漲乏力，短期下跌迅速的物業。無論是三四線，還是一二線，中心城區佔有著資源的優勢，且總會有人因個人需求，買來自住。因此，即便是小幅波動，交易中議價太空變大，也不會輕易下跌。
相反，那些純粹靠概念炒作的“新區”“新城”，未來的風險就大多了。很多規劃僅僅停留在圖紙上，未來變數多；如果某一天上面一拍腦袋，規劃重製了，那時候再想拋售掉這些“垃圾資產”的人，就不是你一個了，到時候更難以賣出。
違約，從來都是小人乾的事情
此外，除了區域，還應該注意到一些現實的問題。最直接擺在購房者面前的，就是開發商。
有很多二三線城市，一些小開發商會在邊邊角角拿一些小的地塊，以“精品住宅”的名義發售。這種小盤有個最大的問題，手續不齊風險大。
要知道，投資管道缺乏不是普通投資者面臨的問題，更多高淨值人群，他們也苦於資金無處安置。於是一部分人選擇了跟風搞開發。
不過房子不好蓋，首先，手續審批就是問題，多少建案買家都入住好幾年，房證還沒有下來，貸款也拖著未辦理。房貸打折好時機錯過了，利率上浮帶來的購房成本，還是買房人來承擔。萬一趕上個限購，更難受。
其次，偷工減料，房屋品質堪憂。大開發商屢有爆出問題，何況這些沒有經驗和資質，只是想從中撈一筆的小開發商呢？
總體來說，對於購房者，新的形勢下，買房要考慮三點：一是自己的風險抗力，莫求規模，最終落得斷供的悲慘結局。二是房子的潛力，當下別求暴漲，而是要考慮抗跌。三是項目的選擇，在一線城市的黃金區域買了爛尾樓，一樣是非常惡心的事情。
對於投資者和高淨值人群，新的市場趨勢下，一句話概括就是：握緊錢袋子，少負債，多觀察；不要用排名在前幾位的財富規模，去做跟風吃屁的事情——當下的形勢還未必吃到熱乎的。因此，放開眼光，從更安全的發達市場中尋找更為穩定，有增長前景的項目，比死守尚未建立市場規則，或者政局不穩的地區，要明智的多。
本文原創，作者劉磊，富比士金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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