2018年還有15天就將過去，現在標題不加個重磅老是感覺不妥帖。
2018年對房地產人來說是最繁忙的一年，房子越是不好賣，各種屁事越多。
統計局數據：1-11月份，建案銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。建案銷售額129508億元，增長12.1%。
又到了一年總結的時候，各路大神開始預測明年房價會跌多少了，最極端的現在出現了預測到2019年4月房價要跌20-30%。
偉哥還是那句話，中國房價是沒法預測的，因為非市場經濟形態，房價短期走勢看政策，中期走勢看政策，長期走勢還是看政策。
預測是不靠譜的，但回顧這個可以給未來很多啟示，那麽即將過去的2018年，如何總結？其實有10個關鍵詞基本就可以總結了2018年。
1：調控潮，全年450次調控！
12月上旬，全國各地房地產調控政策繼續發布，合計次數達到了8次，政策內容基本都是規範房地產市場各種亂象。
從11-12月整體看，房地產政策基本平穩，相比之前頻繁收緊，房地產政策面最大的特點是收緊約束性政策銳減。12月出現了承德擴大限購範圍，其他城市政策基本處於平穩中。
截止日期，全國2018年房地產各種調控政策多達438次，刷新歷史調控記錄。同比漲幅鋼彈75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。（全年有望達到450次）
從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。
首先：市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。
中原地產研究中心統計數據顯示：金九銀十成色不足， 一二線熱點城市庫存出現了上升的現象，最典型的北京累計庫存增加超過萬套。
其次：2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年，各地樓市政策力度從執行情況看，已經最嚴格。
第三：樓市政策雖然在10-11月發布次數逐漸減少，11-12月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調控力度將依然維持之前的高溫狀態。
雖然調控政策已經見底，但依然將運行在底部一段時間。
第四：從政策預期看，寬鬆政策出現可能性不大。
2：房地產稅
猶記得2018年最搞笑的預測就是2018年房地產稅落地。
狼來了喊了幾十年，在2018年如果有一個政策關鍵詞的話，不動產登記+房地產稅，依然是最關鍵的一個詞語。在2018年，不動產登記有全面落地的舉措，而房地產稅也有了更多訊息。
當然，距離真實全面落地，偉哥覺得起碼還有3年以上的時間，特別是市場退燒後，還會不會加速？很難說。
房地產稅作為一個新稅種，其實要開征必須有很多門檻，最重要的自然是立法程式，其次就是作為基礎的不動產資訊聯網登記+房價的動態評估體系。
3:房鬧
在2016-2017年，全國各地特別是二三線城市，因為限價嚴格，市場供應量不足，很多開發商想出的辦法就是雙合約：
什麽是雙合約？用人話說就是：在政府“限價”“限簽”雙重壓力下，開發商為了能夠說出價賣房，使用的一種違規行為。
打個比方：為了控制房價上漲，相關部門要求，某某地塊的建案，網簽價格不能高於2.8萬/平米，然而多數建案已經賣到了42000元/平米-48000元/平米。這個時候怎麽辦呢？開發商就想出了“雙合約”的辦法。簽一份“購房合約”均價為2.7萬/平米，再簽一份“裝修合約”，均價為2萬/平米。而購房合約就用於網簽備案。這樣一來，它就在沒有超過相關部門規定的價格了，也就能順利備案了。
但這個必然是有風險的，而最大的風險就來自的確的違規的，如果房價上漲還好，現在出現了不漲或者下調，很多購房者就開始用這個做借口開始房鬧。
4：租金漲+甲醛
現在的年輕人還能這麽輕鬆嗎？
很多城市的房租在非常非常明顯的快速上漲。
租金上漲其實不是新聞，最近幾年租金一直在上漲，但為什麽最近突然翻天覆地的新聞出現？其實偉哥覺得和一個網貼非常有關係：
隨後各種關於租賃過程中的租金貸，甲醛房，長租公寓企業跑路，成為貫穿2018年的最明顯關鍵詞。
5：搶人大戰
從人口角度看，天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、沈陽、濟南、西安、南昌、廈門、新疆、石家莊等！全國已經有接近30個城市發布了超過歷史力度的人才吸引政策：
大專以上學歷憑畢業證即可落戶，簡化人才落戶手續，提高人才落戶效率，符合現代產業發展需求的優秀青年人才以及全日製大專及以上大專院校畢業生憑身份證、畢業證即可辦理落戶手續，警察部門即報即批、當日辦結。
6：房貸利率
原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：
全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。
從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關
同樣是首套房，當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計算，對比）。
每貸款100萬，上海的購房者30年周期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。
上海購房者比其他城市，最多，每100萬30年，月供少（上浮30%對比95折）1072元，累計利息差距鋼彈38.6萬。
7：棚戶區改造
棚改在過去幾年年，是大部分城市房地產市場活躍提升的一個非常重要原因，2008-2013年，全國棚戶區改造開工量每年在200-300萬套左右。2014年為470萬套。2015年為601萬套。2016年為606萬套。2017年為609萬套。
特別是棚戶區改造的貨幣化安置：2013-2016年，全國棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬鬆購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。
2018年圍繞棚改是不是會變化，有多輪市場變化。
8：改名與活下去
有個笑話，現在罵人已經是“你們家房地產，你們全家都是房地產”
"房地產"成了貶義詞，最近流行改名，哪家企業名稱裡面還有房地產，好像就會被鄙視。從年銷售幾千億的龍頭，到百億級別的區域公司，最近都在忙著把自己公司名稱裡面“房地產”這幾個詞刪除。不完全統計，2018年已經有18家房地產公司把自己企業名稱裡面的“地產”去掉了。
喊活下去也成為了2018年一道亮麗的風景線。
9：土地流標
一二線城市住宅土地流標依然高位，即使其他成交的住宅土地，基本也以底價成交為主。
中原地產研究中心統計數據顯示：截止12月17日，一二線城市合計住宅土地年內流標鋼彈324宗，是最近6年來最高記錄。同比上漲140%(2017全年流標148宗截止當年12月17月135宗)
不僅僅一二線城市，三四線城市土地流標也處於高位，年內三四線城市流標住宅土地1177宗，疊加一二線城市，合計住宅土地流標年內鋼彈1501塊。
10：房屋品質
不管你愛不愛喝酒，“來一瓶82年拉菲”這句台詞你肯定聽過,年份好的葡萄酒價值更高，這叫做“大年”，而如果天公不美，自然災害頻發，這就是“小年”。
房地產也一樣，因為調控，在銷售環節呈現明顯的“大小年”變化。而很多人忽視的建築品質其實也一樣，房價在上漲的時候，房屋品質問題只要問題不大，都會被忽視。而2018年，因為房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭。這些品質問題將會非常非常集中的開始爆發。越是小城市品質問題越大。因為監管越少。
快周轉的惡果，2018年是快周轉惡果爆發元年
所有的房地產企業都強調快周轉，雖然快周轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快周轉下，各種品質問題的爆發概率更是越來越高。
而且有很多企業快周轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快周轉出現了。這些房屋品質問題非常嚴重。而且從市場佔比看，越來越高。
2018年你買到的房子，大部分都是快周轉企業快速蓋的。祈禱吧，
限價的惡果
很多人說，限價下，開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的，因為限價，導致開發商感覺自己虧了，而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題，這種情況下，一房難求，房子蓋的太好反應不到市場價格上。
導致大部分開發商都不求產品，只求完成任務。
能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修麽？購房合約外再簽一個新的外包合約，當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。
裝飾減配。初級手段外簷石材變塗料；這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；
設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。
很多開發商的建設量是外包、分包，但對於建築商來說，也面臨巨大的成本壓力：
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室