金九銀十，傳統的樓市銷售旺季。而萬科一則“活下去”的秋季例會標語，卻讓整個地產行業都感到了蕭瑟的秋意。
這一句“活下去”，讓地產同行聞之瑟瑟發抖，讓吃瓜群眾驚呼“萬科怎了”。然而，年初的時候，房地產還是A股最牛的板塊，萬科勇奪全球房企市值冠軍。
怎麽忽然之間，“地主家就沒有余糧了”呢？
大地主變成了大金主
萬科的驚人之語，是說給誰聽的？反正萬科账上的錢還多著呢。
從現金流來看，萬科2018年上半年的貨幣資金有1595億元，而一年內到期的長短期負債總和不足610億元。2017年底時，萬科的貨幣資金曾高達1747億元，比2016年底多了1倍，比2015年底多了2.2倍。就算未來一年一分錢也融不到，萬科的經營也不會受到影響。
從銷售業績來看，2018年萬科的業績規模增速出現放緩。上半年累計實現銷售金額3046.6億元，銷售面積2605.9萬平方米，分別同比增長10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速顯著下降，與今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。
與此同時，萬科的盈利增速也出現了下滑。2018年上半年，萬科實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現歸母淨利潤91.2億元，同比增長24.94%。而萬科去年中報的淨利潤增幅是36.47%。
一方面是經營業績增速下滑，一方面是手持巨資枕戈待旦。萬科的這一幕，跟2014年時何其相似。
2014年6月，人民日報刊登了時任萬科總裁鬱亮的文章《樓市進入白銀時代》，提出中國地產將從高速發展的黃金時代，進入增速放慢、龍頭房企提升市場佔有率的白銀時代。根據2014年年報，萬科當年的營收增速為8.1%，淨利潤增速僅為4.15%。而其經營現金流為417億元，账上現金高達627億元，可謂糧草充足。
但萬科的判斷出現了偏差，在同樣的時間點上，恆大、碧桂園等公司加大杠杆拿地，短短幾年就迎頭趕上了萬科。在近兩三年裡，萬科仍保持在房企第一梯隊，但已不再是銷售額第一。
2018年前8月千億房企已達13家
就在9月底這場因為“活下去”而刷屏的萬科秋季例會上，萬科董事會主席鬱亮指出，儘管萬科在2012年就判斷行業進入“白銀時代”，但這只是一種預測，並不知道什麽時候會出現真正的轉折。“今天，我們可以說轉折實實在在到來了”。
房地產市場凜冬將至
一葉知秋。
與2014年相似的不只是萬科的經營數據，還有大規模的土地流拍數據。據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗。上一次如此大規模的土地流拍，正是在2014年。
更嚴重的，是房企的債務重壓。據恆大研究院數據，隻算2018年下半年到2020年這三年，房企集中兌付的有息債務規模就高達14.9兆元，加上2021年及以後的，更是高達19.2兆元。房企未來四年的總債務，相當於我國GDP的四分之一。
房地產本就是高負債行業，但樓市周期不同，資產負債率帶來的影響天差地別。上行期的債務擴張，是彎道超車的大殺器，下行期的債務擴張，則是自己給自己埋地雷。
從淨負債率來看，萬科在2017年的淨負債率低至8.8%，已經接近2014年的5.4%。今年上半年，在規模擴張的需求下，萬科適當提升了杠杆水準，而恆大、融創、綠地等此前負債率較高的房企則出現了顯著的降負債效果。
償債高峰來臨，現金流就是一切。
房企正面臨越來越嚴重的現金流壓力。一方面是融資管道全部受限，從銀行開發貸到房企股權融資，再到公司債以及信託融資，房企幾乎失去了所有的便捷融資來源。另一方面，房企資金回籠的速度全面放緩。鬱亮給萬科定下的目標是，2018年堅決完成6300億元年度回款，而目前完成還不到一半。
近期，碧桂園稱將會對部分去化不佳、未達正負零的項目減少開工；恆大則吹響了降價打折的號角；萬科廈門的別墅建案降價近50%出售，全網瘋傳。“為了回款，為了現金流，適當降價並不是壞事。”一名房企策略分析師說。
降價促銷，或許是房企迫不得已的最後選擇。至於中小房企，保命最重要。萬科所說的“活下去”，似乎更像是說給中小房企聽的，看看誰先活不下去？
2017年以來，樓市調控前所未有，四年前場景重現。當時，依靠漲價去庫存和棚改貨幣化，房地產市場硬生生地拔出了泥淖。這一次，會不會重現？
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室