昨日，1-7月中國房地產銷售企業TOP100新鮮出爐，這一“榜單”仿佛向樓市扔出了一枚“炸彈”，在市場環境變幻莫測，政策壓力逐步增大的境況下，房企的銷售額依然實現了穩步增長。規模突破千億的房企增加至15家，碧桂園、萬科、恆大，三大房企持續領跑，資源繼續向龍頭企業集中，規模房企體現出了強者恆強的氣勢。
2019年7月，中央政治局會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，定下了未來房地產發展的穩健基調。
縱觀前七月，“兩座大山”壓得房企難以喘息，政府對房地產市場的調控越發緊密；融資政策進一步收緊，7月房地產信託發行幾近“腰斬”。如此情境之下，top100房企能否持續發力？房企未來的投資方向在何方？中央政治局“喊話”能否給樓市蒙上陰影？侃爺今日就為您一解迷思！
15家房企規模破千億
從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達636.7億元，規模破千億的房企增加至15家。2019年1-7月份，房企銷售額超過千億的企業均值為2043.7億元，前十房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達4510億元；中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500-1000億、100-500億的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。房企銷售額TOP100門檻提升至155.6億元。
從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。
數據來源：中國指數研究院
前七月的“成績”可謂十分優秀，然而，這份“優秀的成績單”是否是透支市場而得？單從百強房企7月的數據來看，其銷售規模較6月環比已降低近29%，對於2019年剩餘的5個月，增速能否持續提升？
對此，中國指數研究院分析稱，從7月份來看，增速已經降下來了，但原因不僅有市場和調控的影響，還有半年度衝刺業績後，銷售節奏放緩有關，下半年具體走勢還要看“金九銀十”的傳統小高峰情況。總體來說，對市場前景的謹慎以及融資的收緊，都會促使開發商快速回籠資金，加大銷售力度，上半年目標完成率良好，預計下半年的業績增速仍將保持穩中略升態勢。千億以上的房企，2019年底預計接近40家。
一二線城市仍為房企投資拿地重心
2019年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交9229億元，同比增長14.8%，增速較1-6月回落1.2個百分點；規劃建築面積TOP10城市成交21929萬平方米，同比增長18.3%，增速較1-6月上升9.3個百分點。
由此可見，需求仍是最大的導向，在市場環境和政策環境均不夠“積極”的情況下，一二線城市由於人口的紅利，依然能引得大批房企的青睞。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，從穩健的角度看，一二線城市也依然是房企看重的區域。尤其是一二線城市當前人口導入速度很快，這對於土地市場的開發和未來銷售都是有支撐的。另外這兩年基礎設施建設不斷完善的情況下，很多一二線城市的土地交易依然具有較高的成長性。而中西部土地市場火熱，說明當前土地市場的拿地策略在調整，尤其是東部城市的穩地價管控比較嚴厲，這個時候確實容易帶來很多新情況，比如說房企會轉移拿地的區域等。中西部市場這兩年崛起很快，供地節奏快，同時地價成本可控，所以部分資金相對充裕的房企，會在此類區域積極拿地。
融資政策收緊
2019年房地產融資政策層層收緊，5月銀保監會發文對信託機構開展整治工作，7月銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示，發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務等。
種種舉措使房企面臨內部銷售承壓、外部融資受限、債券集中兌付等多重風險，加上七月中央政治局會議提出要求“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策導向，下半年各大房企可謂“壓力山大”。
中國指數研究院分析，政治局會議主要起到穩定市場預期的作用。面對經濟下行壓力，很多機構和開發商均判斷下半年市場放鬆概率增加，價格上行預期增加，在此背景下中央的定調有利於保持政策與市場預期的穩定性，引導資金持續進入實體經濟，對開發商而言主要影響未來開發投資節奏，投資更加謹慎以及更加重視現金流。
縱觀全局，房地產市場的“穩定”已是“板上釘釘”，前七月房企的穩速增長，實則已將部分“勝利果實”穩穩攥在手中，在政府的“實時”調控下，“餘生”大起大落的樓市將一去不返，迎來的將是健康的、理性的、可持續發展的房地產市場。
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