海南樓市浮沉：興衰幾十年，多家房企折戟

近日，中共中央、國務院印發了海南自由貿易港建設總體方案，其中提到房地產的內容有：加快金融改革創新、支持住房租賃金融業務創新和規範發展、支持發展房地產投資信託基金（REITs）。海南再次引發了大眾的關注。

海南樓市隔幾年就“火一把”

在海南這片神奇的土地上，曾誕生了多次地產財富傳奇，地產泡沫也多次被吹破。

90年代初，包括潘石屹、馮侖、易小迪在內的海南淘金“萬通六兄弟”，在海南省大幹了一場。公開資料顯示，從1991年創業至1993年，萬通的資產達到了10億元，在海南完成了資本的原始積累，並且在泡沫破裂之前從海南撤出。到了1993年，國家緊縮銀根，海南房地產的泡沫開始破滅，眾多開發商卷款跑路，只剩下未開發的大量土地和大量爛尾樓，處理爛尾樓前後用了差不多20年時間。

此後的多年裡，受到利好政策的影響，每隔幾年海南樓市就會“火一把”。2018年，中央批複在全島建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港之後，眾多炒房者伺機而動，搶購房源，很多都是全款購房，某項目甚至連夜開盤，引發了搶購。隨後海南限購政策升級，才及時遏製了炒房投機行為。

為什麽海南屢次成為樓市炒作的城市呢？諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙告訴《華夏時報》記者，海南擁有獨特的自然資源，旅遊業發展較好，吸引外來流動人口。購房客群不僅有本地客群還有全國各地其他城市的客群，外來客群購房目的並不是自住需求，一部分為了投資，一部分為了短期的旅居需求。因為海南樓市的客群分布範圍較廣，因此會屢次成為被投資客炒作的城市。

成也海南，敗也海南

在2005年之後，海南旅遊地產的投資熱度日漸提高。成為國際旅遊島、自由貿易區、國內首個自由貿易港的海南省，成為了企業投資的樂土。國內眾多開發商再度湧入海南，包括碧桂園、中國恆大、融創中國、魯能、雅居樂、富力等企業均重倉海南，這些企業也一度在這裡賺得盆滿缽滿。

但近年來，海南省已決心改變經濟發展對房地產的依賴。海南省領導此前在多個場合公開提出，海南不能成為房地產的“加工廠”，儘管房地產一直佔據海南財政收入、固定資產投資中很重要的比重，但海南不能無序發展。海南將以“壯士斷腕”的決心，減少經濟對房地產的依賴。

“去地產化”決心已定，海南省的房地產調控政策日益嚴格。今年3月7日，海南省召開新聞發布會，宣布“對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常駐居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”，還表示：“新出讓土地建設的商品住房，實行成屋銷售制度。”

在限購步步收緊之下，在海南擁有眾多項目的房企開啟hard模式，面臨著出貨不易，銷售下降的現實。一家在海南曾經賣出銷冠的企業，2017年僅一個項目的銷售額就有170億元，2018年、2019年該項目的銷售額則大大降低，公司的業績也受到了影響。

這些重倉海南的企業開始慢慢開始收縮海南布局，一家頭部房企調整組織架構，將海南區域與廣深區域合並，成立新的華南區域，海南區域從企業架構中消失。

多家房企折戟海南

擁有優越海岸線資源的海南，走的是文旅地產的路子，但在房地產開發過程中，圍海造陸、破壞紅樹林自然保護區等生態環境問題一直存在。

2017年，一場“史上最嚴”的環保督查風暴席卷海南。經過國家海洋督察組的調查，對當地生態環境造成嚴重破壞的圍填海項目被責令關停或整改。眾多淘金者在這一年迎來嚴峻考驗，甚至有的企業因此走向沒落，可以說“成也海南，敗也海南”。

海南鳳凰島項目曾被稱為“東方杜拜”，這個中國最奢華度假島項目，在2019年被折價拍賣。據北京產權交易所披露信息，鳳凰島背後的參股公司三亞鳳凰島投資集團有限公司100%股權作價40.37億元公開掛牌轉讓。

2018年1月，三亞落實中央環保督查組反饋意見，責令鳳凰島項目建設停工，嚴格鳳凰島土地用途管理，嚴禁建設任何形式的房地產項目，而後復工遙遙無期。而在2010年，當時無限風光的鳳凰島房價曾達到了每平方米16萬元天價，創造了中國房價的新紀錄，成為海南房地產狂熱時代的一個樣本，如今項目黯然收場。

已經退市的中弘股份則成為海南地產風暴中，第一個倒下地產開發商，其人工填海造島工程如意島被迫停工整改，耗資4.35億元投資的小洲島度假酒店項目，由於破壞海洋生態環境被責令拆除，當時想購入的半山半島項目資產也宣告終止。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，房企在海南的失利和調控不無關係，而且必須要看到的是海南對於房地產的管控不會是短期行為，一方面在限購層面的力度將保持一定強度，除了人才落戶等層面的側向影響外，打擊炒房的力度不會弱化，房企中短期壓力將持續存在；另一方面海南自貿港方案落地後，未來會對房地產市場產生持續深遠影響，房地產市場健康有序的發展環境，更有利於房企未來長期發展。

關於未來海南的房地產市場，張波分析，海南房地產市場的變化主要體現在三個方面：其一，原先過度透支旅遊資源和自然生態資源，並快速發展旅遊地產的趨勢將會發生根本改變，取而代之的則是因地製宜、宜居宜業的海島環境，人們選擇在海南買房的理由不再只是旅居需求；其二，在限購從嚴、成屋銷售等政策的影響下，中短期內房地產銷量將保持一定低位，但更有利於區域內優質房企的入駐，以及房地產品質的提升；其三，海南住宅類項目的開發速度將趨緩，而與自貿港相關聯的商業地產的開發將迎來諸多契機，尤其是和旅遊業、現代服務業、高新技術產業相關聯的商業地產更值得關注。